Петербургский рынок жилья осенью 2022 года: спрос падает, цены идут вниз
После начала мобилизации рынок жилья пошел на спад: количество сделок падает, квартиры дешевеют. Цены диктует покупатель.
Главный вопрос, на который сейчас пытаются ответить продавцы: уже пора радикально снижать ценники или можно еще подождать, вдруг найдется адекватный клиент? У покупателей другая забота: надо брать квартиру сейчас или, опять-таки, выждать, пока цены опустятся еще?
В этих размышлениях есть множество нюансов и развилок. Например: «А если бы я продал с дисконтом, но быстро, и купил бы доллары по 55?»
NSP, конечно, не берется советовать. Но мы постараемся помочь читателям разобраться в основных тенденциях.
Основные тенденции на вторичном рынке жилья
Во-первых. Складывается рынок покупателя. Предложение на «вторичке» выросло, но пока не драматично. По сведениям аналитиков ЦИАН, в Петербурге после 21 сентября количество новых вариантов увеличилось всего на 2%. (В Москве – на 12%.) Срочные продажи (отъезжающими) есть, но единичные, и пока не они формируют картину. Впрочем, как отмечают эксперты, в бизнес-классе и выше таких случаев больше (см. мнения).
Во-вторых. Растет разрыв между ценами в рекламе и по реальным сделкам. Срок экспозиции на вторичном рынке увеличился до трех-четырех месяцев. То есть: если выставлять объект, ориентируясь на рекламу, можно прождать покупателей 100-110 дней и более. По оценкам риелторов, чтобы продать за 2-3 недели, нужно выставлять цену на 15-20% ниже «средней» (то есть установленной большинством продавцов пару месяцев назад, до частичной мобилизации и прочего).
В-третьих. Покупателей больше не становится. По данным Росреестра, в Ленобласти в сентябре 2022-го граждане заключили на треть меньше договоров купли-продажи жилья, чем в сентябре 2021-го: 2557 против 3865. И такой же результат за девять месяцев: на треть меньше, чем в прошлом году. Данных по Петербургу пока нет, но вряд ли показатели по городу сильно отличаются от областных. В Москве, по сведениям Garnet Invest, с начала 2022 года спрос на вторичную жилую недвижимость снизился на 14%.
В-четвертых. Частичная мобилизация принесла на рынок жилья новые риски. Банки уже отреагировали: в отдельных случаях – отказами от предоставления кредитов (мужчинам мобилизационного возраста), а после принятия закона о кредитных каникулах – повышением ставок на рыночные продукты (без государственных гарантий) на 0,5–1%. На «вторичку» льготы распространяться не будут, сейчас ставки по ипотеке – от 10,5% и выше. И причин, по которым они могли бы в ближайшем будущем снижаться, пока не видно. Правда, брокеры говорят, что сейчас уровень ставок слабо влияет на принятие решений гражданами, тут работают другие аргументы и причины.
В-пятых. Есть и хорошие (для рынка жилья) новости. После 21 сентября граждане сняли со счетов и обналичили более 0,5 трлн рублей. Часть этих денег может перетечь на рынок недвижимости, поддержать цены и активизировать спрос. Пока этого в массовом порядке не происходит. Начнется ли этот процесс – зависит от валютных ограничений, новостного фона и преобладающих в обществе настроений. Сейчас господствует неопределенность. А в состоянии растерянности люди не склонны совершать резкие движения. Из типовых реакций на стресс («бей-замри-беги») пока преобладает вторая.
При этом качественные варианты по приемлемой цене по-прежнему вызывают интерес, хотя и не такой, как год назад. На загородном рынке тоже затишье: уровень поддержки (сделки все-таки проходят) – примерно 20-30% от «пандемийного бума».
Суммируем. Выжидательная позиция и неспешность в принятии важных решений, возможно, приведут часть клиентов к убыткам. Но эти потери несопоставимы с теми, которые могут случиться при действиях «на панике». И еще. Планируя очередной шаг на рынке жилья, необходимо видеть следующий. Продать квартиру – чтобы что? И так далее.
Мнения экспертов
«С последней декады сентября на вторичном рынке почти ничего не изменилось. Не могу сказать, чтобы у нас по сделкам было резкое проседание. Виден небольшой рост предложения, увеличивается количество эксклюзивных договоров. Плавное сокращение спроса: ипотека немного подорожала. Звонки есть, запросы есть, авансы вносятся. Нет и роста срочных сделок. Увеличилась ротация в сегменте аренды: люди чаще меняют планы, съезжают, переезжают. Готовы платить неустойку.
Возврат авансов, отказ от сделок – такого тоже больше не стало. Если случается, то по каким-то объективным причинам: не нашли «встречку». Отказы банков: у нас таких случаев не было. Наши ипотечные брокеры обращаются в несколько банков. В большинстве случаев можно найти банк, который одобрит сделку и выдаст кредит. Может, ставка будет повыше.
Ожидания покупателей по снижению цен, на мой взгляд, оправданны. Цены будут падать еще, причем существенно. Последнее время объекты продавались при дисконте в 20% от заявленного уровня. Выставлено за 10 млн, продаете за 8. Это подтверждают агенты и менеджеры групп. Причем если это квартиры в домах, построенных в 1980-е и ранее – в «брежневках» и т. д., – надо уходить на уровень цен, который был до подорожания, начавшегося в 2021 году. То есть вернуться на год назад. Тогда можно продать.
Пока ничего, что бы способствовало росту стоимости жилья, я не вижу»
«Заметного всплеска предложения нет. За последние 10 дней сентября, с начала мобилизации, объем выставленных квартир в «спальниках» вырос на 3%, с начала октября этот показатель составил плюс 1%. При этом у нас явный рост по заключенным договорам. Запросов на срочную продажу прибавилось на 40% минимум. Это преимущественно квартиры бизнес- и комфорт-класса, есть заметный прирост и по элитной недвижимости. Логично: среди уехавших не так много владельцев типовых объектов и жилья эконом-класса.
За последние две недели многие ведущие банки подняли ставки по ипотеке на вторичном рынке. При этом у нас количество заявок по кредитам на «вторичке» больше, чем по льготным программам на новостройки. Идут обращения от тех, кому банки отказали по типовым, самым распространенным программам»
«На городскую недвижимость спрос сохраняется – на хорошие объекты и по хорошей цене. По ценам ситуация парадоксальная: многие (по инерции) смотрят на валютный курс. Это дополнительно дезориентирует.
Спрос на загородные объекты снизился примерно вдвое, в том числе – по участкам. Сохраняется интерес к готовым домам, куда можно сразу переехать и жить. Особенно в ближних районах, где можно жить постоянно. Но большинство откладывает решение этого вопроса: загородка – не предмет острой необходимости.
Тенденция к снижению стоимости недвижимости, отмеченная с марта–апреля, в целом сохраняется. Люди идут на скидки.
Случаются отказы от сделок по понятным причинам: один получил повестку, другой понял, что может получить. Количество срочных сделок не увеличилось (по крайней мере – не увеличилось статистически значимо). Предполагается, что «частичная мобилизация» завершится к 1 ноября; сейчас люди выжидают. Если появится какая-то определенность – они будут принимать решения. Потом – возможно дальнейшее движение цены вниз»
«При дорогой ипотеке (мы помним про 8,5%, а продолжаем работать с 10,7%), конечно, бОльшим спросом пользуется жилье по самым низким ценам. Повышение ставок серьезно обеспокоило тех, кто намеревался отправиться в банк за жилищным займом в ближайшей перспективе. Рынок достаточно быстро реагирует на изменение стоимости кредитов. Понижение ставок стимулирует спрос, повышение – охлаждает. Хотя в краткосрочной перспективе спрос может даже и увеличиться, если активизируются «ждуны» – те, кто откладывал сделку, рассчитывая на более выгодные условия. В целом спрос на «вторичку», по данным нашей компании, упал на 20-25%»
«Количество объявлений почти не изменилось. Небольшая часть продавцов сняли свои объекты, но на их место пришли новые. В основном это те, кто на волне событий хочет продать дороже или планирует сменить место жительства. Для тех, кто уехал, реализовать квартиру по доверенности будет не так просто: у каждого банка свой шаблон доверенности. Значительная часть покупателей, которые планировали брать ипотеку, отпадает. А значит, для продажи нужен значительный дисконт.
Наблюдается снижение цены на 3-12%, в зависимости от срочности предполагаемой сделки. Это затронуло примерно 10% рынка. Остальные продавцы заняли выжидательную позицию»
«Сегодня на рынке появляются квартиры уезжающих. Опознать такие объекты можно не только по слову «срочно», но и, например, по фразам «продает жена» или «продает знакомая». В этих лотах, как правило, присутствует небольшой дисконт. Большинство таких квартир реализуется по доверенности. Я бы не рекомендовал такие объекты к покупке, поскольку такая схема означает дополнительные риски.
В наше нестабильное время квартира – довольно консервативный вариант сохранения средств. Многие помнят девальвацию 1998 года. Люди, которые зафиксировали свои средства в имуществе, просто проиндексировали их после окончания кризиса»
