НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

2 декабря, 22:29

Мария Крюкова: «Особенности взыскания неосновательного обогащения при пользовании городской землей без договора»

14 ноября в 07:19

Как рассчитывать арендную плату за участок, если функционал помещения в договоре не указан? О том, как снизить риски, рассказывает юрист практики разрешения споров Rightmark Group Мария Крюкова.

Крюкова Мария
Крюкова Мария
юрист практики разрешения споров
Rightmark Group

Правоотношения в сфере пользования земельными участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, во многом регулируются региональным законодательством. К примеру, оно устанавливает определенную формулу, по которой определяется размер арендной платы*. Эта формула включает ряд коэффициентов, суммарное умножение которых дает конечный результат – размер арендной платы. Применение коэффициентов позволяет учитывать местоположение объекта, динамику рынка недвижимости и т. д. В результате размер арендной платы рассчитывается индивидуально, с учетом характеристик определенного участка и конкретного периода пользования. 

Одним из важных параметров является коэффициент функционального использования территории. Он отражает определенную «полезность» осуществляемой деятельности. К примеру, к арендаторам в сфере образования или здравоохранения применим меньший коэффициент по сравнению с арендаторами офисов в бизнес-центре. 

Если в договоре вид функционального использования не определен, то «по умолчанию» применяется самый высокий, а значит – невыгодный арендатору коэффициент. 

Отсутствие такого указания в договоре «исцелимо» – так, в региональных нормативных актах указано, что в таком случае вид использования может быть определен уполномоченным бюджетным учреждением – Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (СПб ГБУ «ГУИОН»). Оно составляет ведомость функционального использования участка, которая дополняет условия заключенного договора в части соответствующего коэффициента для исчисления арендной платы. На практике ГУИОН также осуществляет справочный расчет арендной платы с учетом полученных им коэффициентов. 

Однако, если пользование землей осуществляется без договора, на практике возникает вопрос: как определить размер неосновательного обогащения коммерсанта? 

В таких ситуациях, как разъясняют суды, положения об аренде применяются по аналогии. Соответственно, если комитет имущественных отношений (КИО) установит факт бездоговорного пользования, в интересах ответчика обратиться в ГУИОН с заявлением о составлении данной ведомости. Иначе КИО применит максимальный коэффициент, и сумма к взысканию существенно возрастет. 

В спорах о взыскании неосновательного обогащения перед судами возник вопрос – каким образом осуществлять расчет арендной платы и как устанавливать плату за пользование за истекшие периоды? Судебное познание по своей природе ретроспективно, и суд всегда занимается исследованием фактов, имевших место в прошлом. 

Приведем пример: КИО предъявляет иск о взыскании с арендатора помещения в офисном центре платы за пользование земельным участком за 2019 год. Ответчик, пытаясь оспорить расчет истца, обращается в ГУИОН для установления вида использования участка через функциональное использование помещения. ГУИОН, проведя осмотр территории, констатирует, что в 2022 году арендатор использует помещение в целях организации общественного питания (кафе). Это означает применение иного коэффициента использования, более выгодного для арендатора. 

Суды отмечают, что данные ГУИОН относятся к настоящему времени и не имеют отношения к прошлому периоду. Однако высшие инстанции не соглашаются с такой позицией и указывают, что ответчик не лишен права доказывать использование земельного участка под определенные цели с помощью иных доказательств (Постановление Арбитражного суда СЗО от 24.12.2021 по делу № А56-19196/2021). Таковым может являться, к примеру, заключенный с собственником офисного здания договор аренды помещения с указанием в нем на определенную цель его использования. 

Таким образом, отсутствие ведомости инвентаризации ГУИОН за прошлый период не означает автоматического начисления платы за пользование землей по максимальным значениям (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2022 по делу № А56-115022/2021). Это указывает на то, что, вопреки существующим подходам судов, ведомость ГУИОН не является исключительным доказательством, опровергающим позицию КИО.

Какие практические выводы ценны для пользователей государственной земли? Самое простое – это позаботиться о своевременном оформлении отношений посредством заключения договора. Иное может обернуться риском начисления повышенной платы за пользование участком и причитающихся процентов, размер которых в подобных спорах снижается судами крайне редко.  

В случае, если по каким-то причинам договор не заключен, необходимо либо своевременно обратиться в ГУИОН за составлением соответствующей ведомости, либо определить, какие доказательства могут подтверждать цель осуществляемой деятельности. Такими доказательствами выступают как указания на виды деятельности в ЕГРЮЛ, бухгалтерские документы, так и имеющиеся договоры аренды помещений с указанием конкретных целей использования. Это поможет нивелировать риски непропорционального завышения суммы в пользу публичного субъекта в случае спора.


*Ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».