19 апреля, 05:56

Вера Рябова: «Истоки проблем с объектами культурного наследия лежат за пределами права»

13 декабря 2022 в 07:00

О сложностях с охраной исторических зданий и памятников, о неэффективности штрафов и о том, почему собственники уклоняются от исполнения охранных обязательств, рассуждает Вера Рябова, старший юрист Rightmark Group.

Рябова Вера
Рябова Вера
старший юрист практики недвижимости и градостроительства
Rightmark Group

2022 год ознаменовался дальнейшим обострением градозащитных конфликтов вокруг сохранения исторической застройки Петербурга. Однако причины не только (и, на наш взгляд, не столько) в несовершенстве законодательства или его несоблюдении. Истоки большинства проблем с объектами культурного наследия лежат за пределами права – в слабо развитой культуре владения исторической недвижимостью и нехватке денежных средств, остро необходимых для спасения и приспособления для современного использования как памятников, включенных в реестр объектов культурного наследия (ОКН), так и прочих исторических зданий, имеющих более слабый режим охраны. В советский период обязанность и расходы по сохранению культурного наследия лежали на плечах государства, хотя и в то время средств не хватало. Приватизация памятников и исторических зданий открыла путь частным инвестициям. Однако далеко не у всех новых собственников сформировалось осознание моральной и юридической ответственности за состояние принадлежащей им исторической недвижимости и необходимости несения расходов по ее сохранению.

Неисполнение охранных обязательств собственниками и законными владельцами объектов культурного наследия (непроведение ремонта и реставрации в установленные сроки, нарушения противопожарного режима) неизбежно влечет разрушение зданий. Участившиеся пожары наглядно это демонстрируют. Причем горят не только исторические здания, не имеющие статуса ОКН (дом Басевича на Большой Пушкарской, 7), но даже памятники федерального значения, например, корпус дачи Максимова в Ломоносове. Последние открытые конфликты градозащитников со строителями вынудили Следственный комитет РФ взять под контроль расследование наиболее резонансных происшествий, в том числе пожара в усадьбе Демидовых в переулке Гривцова. Подобные случаи, безусловно, требуют внимания со стороны правоохранительных органов. Особенно это касается исторических зданий, в отношении которых (в отличие от реестровых памятников) не оформляются охранные обязательства, и целью якобы случайного пожара может являться запрещенный законом снос или радикальная перестройка здания.

Применение со стороны КГИОП мер ответственности к собственникам за невыполнение охранных обязательств тоже часто не способствует физическому сохранению памятников. Обычно санкции сводятся к наложению штрафов на владельца ОКН, которые многократно ниже хотя бы минимальных затрат на реставрацию. Даже если КГИОП одновременно заявляет требования о консервации объекта, проведении противоаварийных и ремонтно-реставрационных работ, эти мероприятия в любом случае производятся владельцами объекта, а не судебными приставами.

Рис. Максима Смагина

Наиболее радикальная мера – принудительное изъятие бесхозяйственно содержимых памятников в соответствии со ст. 240 ГК РФ и ст. 54 закона об ОКН – даже в масштабах страны применяется достаточно редко, поскольку изъятие должно осуществляться путем выкупа объекта у собственника или продажи его с публичных торгов. Так, Верховный суд РФ оставил в силе решения об изъятии и продаже с публичных торгов здания Госстраха в Екатеринбурге (дело № А60-65738/2020) и особняка в Симферополе (дело № А83-789/2015). На практике изъятие возможно при наличии либо предусмотренных в бюджете средств на выкуп, либо перспективы продажи объекта заинтересованному инвестору, готовому принять на себя обязательства по сохранению. В реальности проекты по реставрации и приспособлению памятников реализуют в основном крупные компании, готовые вкладывать силы и средства в сохранение исторической застройки не столько ради прибыли, сколько ради репутации. Предусмотренное федеральным и региональным законодательством право собственника объекта культурного наследия получить из бюджета компенсацию произведенных затрат на работы по сохранению памятника реально неосуществимо, поскольку порядок выплаты таких компенсаций до сих пор не определен ни правительством РФ, ни властями Петербурга. Более того, объемов бюджетного финансирования явно не хватает для реставрации даже памятников в государственной собственности (кроме, разумеется, туристических достопримечательностей и правительственных объектов). 

У рядовых граждан, при всей важности градозащитного движения, тоже нет средств на памятники и в ближайшем будущем не будет. Однако есть возможность налаживать диалог с бизнес-сообществом, не ограничивать градозащитное движение призывами «запретить и не пущать», «отдать под музей» и т. п., а предлагать городу и собственникам альтернативные концепции сохранения и современного использования памятников, которые возможно было бы реализовать в текущих – очень непростых – экономических условиях.