НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 04:11

Максим Жабин: «Главным параметром сделки станет стоимость домовладения во времени»

13 марта 2023 в 09:18

О конкуренции на рынке новостроек между Петербургом и Ленобластью, об инструментах, позволяющих сохранить спрос и привлечь покупателей, рассуждает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».

Максим Владимирович Жабин
Жабин Максим Владимирович
заместитель генерального директора
ГК «ЕДИНО» (ГК «ЛенРусСтрой»)

В Ленобласти коррекция цен на новостройки меньше, чем в городских «спальниках». Жилые комплексы в «приграничных» областных локациях успешно конкурируют с пригородными районами Петербурга. Об этом можно судить и по динамике цен, и по разговорам с коллегами, у которых есть проекты в обоих регионах: в области строить комфортнее и проще, а спрос более стабилен. В городских «спальниках» продажи падают. Для развития жилой застройки в пригородных районах Петербурга надо учитывать позицию Смольного по затратам на строительство социальных объектов, инженерной инфраструктуры и т. д. На мой взгляд, в области условия комфортнее. В среднесрочной перспективе это скажется на запуске новых проектов. Новостройки в Новоселье – как раз яркий пример смещения интереса городских застройщиков в пользу области.

При этом средняя цена предложения в Новоселье за год (февраль к февралю) почти не изменилась: плюс 5,5%, ниже уровня инфляции. 

В текущем состоянии рынка такая стабильность – скорее хорошо, чем плохо. В нашем проекте «ЛесART» средняя цена составляет 158 тыс. руб. за кв. м. У нас стоимость не сильно изменилась с момента запуска проекта. В марте мы будем рассматривать вопрос повышения цены. Потому что выросла себестоимость, от 3 до 5%. Мы выбрали стратегию с учетом ситуации. Привлечь необходимое количество клиентов становится сложно. Стоимость будет фиксироваться либо расти, но по объему продаж мы должны остаться на прежнем уровне. Для нас комфортно продавать от 2 до 3 тысяч кв. м в месяц – этого достаточно для удержания нормальной ставки финансирования по проекту. Мы разработали около 10 различных клиентских программ для стимулирования продаж, будем в течение марта пробовать их в ЖК «ЛесАРТ». 

В 2022-м мы в среднем продавали около 5–6 тысяч кв. м в месяц. Снижение в начале 2023-го – на 50%. Мы не видим смысла наращивать объем заявок: стоимость привлечения клиентов (лидогенерации, если говорить языком маркетинга) сильно выросла. За прошлый год – в 8 раз. 30–40% клиентов нам давали те соцсети, которые сейчас в России запрещены. Те, кто остался – Яндекс, «ВКонтакте», ЦИАН, классифайды – немедленно взвинтили цены на рекламу. Как и продавцы наружной рекламы (стрит-лайна) – там ценник вырос в 4–5 раз. Мы стараемся эффективно работать с существующей базой. Переживали, что у нас сократился показатель повторных продаж с 42 до 38%, мы думали: что-то делаем не так. Проверили – оказалось, что все проще, люди не отказались от сделки, у них не снизилась лояльность. Просто они живут в режиме ожидания.

Но даже с учетом всех негативных факторов меньше, чем 2500 кв. м в месяц мы не продаем. Если захотим больше – должны или снижать стоимость «квадрата», или тратить больше денег на рекламу и маркетинг, что нежелательно. Видимо, произойдет смещение объемов по срокам. Если раньше мы стремились продавать 80–90% квартир к моменту ввода в эксплуатацию, теперь, видимо, прибавим к этой отметке еще год. Год после ввода квартиры в сданном ЖК будут продаваться.

Если мы не раскроем эскроу-счета в нужном объеме, кредиты будут обходиться дороже. Поэтому нам важно удерживать или даже наращивать стоимость квадратного метра. Мы выстроили модель по самому негативному сценарию, в целом надеемся справиться.

Полагаю, в других («перегретых») локациях по отдельно взятым проектам девелоперам есть куда падать. В первую очередь – во Всеволожском районе. Там будет снижение средних цен. 

В Ломоносовском мы и раньше не сильно были избалованы покупательской активностью, поэтому и сегодня чувствуем себя более-менее нормально. У тех, кто на старте проекта решил продавать недорогие, максимально «обезжиренные» квартиры (без отделки, с минимальным благоустройством), объемы продаж выше, но возможностей для маневра меньше. Многое зависит от соотношения собственного участия и банковского финансирования.

Определяющим фактором для первичного рынка остается ипотека: у нас 90% сделок идет с привлечением ипотеки, в основном по госпрограммам. Оставшиеся 10% – наши собственные программы, краткосрочные кредиты на период строительства. Они тоже играют важную роль. 

В ипотеке негативный фактор – нестабильность условий, но сегодня это единственный способ привлечь деньги под 8–9% годовых. Пока государство не решило вопрос с поддержкой вторичного рынка жилья, усреднением ставок, как об этом заявлял президент: установить общие ставки на уровне 5–6%. Это, на мой взгляд, было бы правильным решением. Хотя в целом, с точки зрения макроэкономики, надо сокращать долю участия государства в финансировании строительства, переводить это все на рыночные рельсы. Потому что возникает жесткая зависимость продаж от уровня господдержки. Этот фактор надо постепенно минимизировать. На какой-то период это приведет к росту ипотечных ставок, увеличатся риски банков, но затем ситуация выровняется. Другие следствия – сокращение объемов строительства и ввода жилья: показатель в 120 млн кв. м вряд ли будет достижим. Но это более правильный подход: ипотека постепенно должна стать рыночным инструментом, без поддержки государства.

С каждым годом размер ежемесячного платежа будет становиться более актуальным. В него будут включаться не только стоимость приобретения жилья, но и в целом затраты по выбранному сценарию жизни и уровню комфорта. Выбирая ЖК в определенной локации, человек сразу будет планировать, например, расходы на каршеринг, выплаты за мебель, стоимость долгосрочного абонемента в фитнес-центр и т. д. Это уже не совсем ипотека. Но именно в этом направлении и будет развиваться рынок – определяющим фактором станет стоимость домовладения во времени. 


Реклама / СК «ЛенРусСтрой» / www.lenrusstroy.com  

erid: Pb3XmBtzt7tTHsmtKhZLfd99pGbjpueJsrkMt4W