НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

21 апреля, 01:50

Антон Орлов: «Дефицит бюджета на ранней стадии проекта – одна из главных проблем для застройщиков»

27 марта 2023 в 09:10

На фоне падения продаж на первичном рынке застройщикам все сложнее получить уже привычный бридж-кредит на покупку земли и подготовку проекта. Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов рассказывает, где девелоперу взять деньги на покупку участков.

Антон Орлов
Орлов Антон
Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов
Nikoliers

Проектное финансирование строительства, на которое девелопмент в России перешел в 2019 году, перетасовало колоду застройщиков: их число сократилось, рынок консолидировался, на арену вышли крупные региональные и федеральные игроки. Переход на эскроу-счета решил основную проблему рынка долевого строительства – сделал финансирование жилых проектов максимально прозрачным и предсказуемым, распределив риски между его участниками. Благодаря стабильному банковскому кредитованию застройщики перестали зависеть от поступления средств дольщиков.

Однако новая схема не смогла закрыть все потребности и боли девелоперов. Основная трудность для большинства компаний – это не сам кредит на строительство, а займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз. Именно дефицит бюджета на ранней стадии проекта стал одной из причин ухода с рынка небольших застройщиков.

Самый простой путь – найти участок с утвержденным проектом планировки территории (ППТ) и разрешением на строительство (РНС), чтобы сразу получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта. В последний год мы наблюдаем повышенный интерес к таким площадкам, особенно со стороны региональных девелоперов. Однако банк «подготовленных» участков в Петербурге почти исчерпан, а спрос на них велик.

Помочь с покупкой участка «в поле» без всей документации призван бридж-кредит. Такой заем (под достаточно высокий процент и на небольшой срок) застройщики берут на покрытие расходов в ожидании основного финансирования. В 2020–2021 годах, на фоне снижения ключевой ставки и динамичного роста рынка девелоперы охотно покупали участки с использованием бридж-кредитов и посвящали год-два разработке документации, исправно выплачивая проценты.

Но с 2022 года бридж-кредитование значительно усложнилось. Из-за падения продаж финансовые модели проектов стали вызывать вопросы у банков, а сам кредит стал на порядок дороже. Теперь тщательнее проверяется коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), соотношение размера кредита к стоимости залога (LTV), маржинальность проекта и множество других факторов. Кроме того, сильно вырос первоначальный взнос: если раньше банк покрывал до 90–100% предпроектных расходов, теперь необходимая доля участия застройщика может достигать 40%. Поэтому такие займы компании берут сейчас в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или для покрытия лишь части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы все чаще ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов – рассрочка. Сейчас застройщики крайне редко приобретают площадки без документации со 100%-й оплатой или с использованием бриджа. Для владельцев не самых ликвидных земель рассрочка – это порой единственный способ продать актив. Чаще всего платежи по рассрочке привязывают к ключевым этапам проекта: получение ППТ, РНС и даже раскрытие эскроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию.

Другие собственники участков, опасаясь роста инфляции, «живым» деньгам предпочитают квадратные метры. По такой схеме работает, например, ГК «Самолет»: заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые потом передает партнеру на реализацию. В большинстве случаев лендлорду, чтобы вывести полученные лоты на рынок, также приходится дожидаться окончания реализации проекта и раскрытия эскроу-счетов.

После перехода на эскроу все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций. Возможно, это более дорогой инструмент, чем банковское кредитование, зато он более гибкий, быстрый и подходит для решения любых задач бизнеса. К выпуску долговых ценных бумаг прибегают почти все крупные российские девелоперы: так, в марте 2023 года GloraX заявил о втором размещении биржевых облигаций, а Setl Group увеличил объем облигаций до 5,5 млрд рублей. 

Обычной практикой для девелоперов становится использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) как дополнительного источника финансирования проектов. Он позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и с легкостью реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль. При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируются из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета. Компании «Самолет», «ПИК», «ФСК», MR Group и еще ряд крупных и не очень девелоперов уже используют механизм ЗПИФ для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения и решения прочих сопутствующих задач.

Пока два механизма предпроектного финансирования девелоперских проектов – банковский и альтернативный – развиваются параллельно, а их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки. Снижение ставки сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами.

Однако, согласно прогнозу ЦБ РФ, в 2023 году «вероятность повышения ключевой ставки превосходит вероятность ее снижения». Сейчас девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства. Механизмы, которые еще четыре-пять лет назад считались экзотикой, в 2023 году набирают большую популярность. Те же ЗПИФы имеют все шансы стать достойной альтернативой не только бридж-кредитам, но и в целом проектному финансированию. 

Nikoliers  партнер проекта NSP «Полицентричный Петербург»