НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

22 июня, 10:25

Анжелика Альшаева: «Застройщики всегда найдут способ стимулировать продажи»

28 марта 2023 в 08:00

Программа «Семейная ипотека» стартовала в 2018 году и все еще набирает популярность, особенно после ухудшения условий по другим госпрограммам субсидирования. Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева рассуждает о развитии семейной ипотеки и других способах приобретения жилья семейными покупателями.

Альшаева Анжелика Игоревна
Альшаева Анжелика Игоревна
генеральный директор агентства недвижимости
ГК «КВС»

Нельзя сказать, что программа стала популярной сразу. Изначально она подразумевала жесткие ограничения и распространялась на семьи минимум с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года. То есть даже потенциальных ее участников не могло быть много, поскольку условия существенно ограничивали спрос. Второй ограничительный фактор (хотя и менее значимый) – максимальная сумма кредита не превышала 8 млн рублей. В принципе ее хватало, чтобы купить трехкомнатную квартиру в Петербурге, пусть и на окраине. 

В результате доля семейной ипотеки в 2018–2019 годах на рынке была минимальной. С ее использованием заключались штучные сделки. Например, в 2019 году в нашей компании их было всего пять.

Но в 2019 году максимальная сумма кредита для покупки жилья в Петербурге, Ленинградской и Московской областях, а также в Москве увеличилась до 12 млн рублей. В остальных регионах лимит остался прежним. Также с 1 января 2018 года уже родилось немало детей, и все больше семей могли претендовать на льготные кредиты. В итоге в 2020 году доля семейной ипотеки в общем объеме ипотечных сделок выросла до 5%. В 2021 году эта доля выросла до 12%, а в 2022-м – уже до 31,5% от всех ипотечных продаж.

В январе 2023 года условия семейной ипотеки снова изменились, и она стала еще доступнее. Для оформления льготного кредита достаточно, чтобы в семье было двое детей в возрасте до 18 лет или один ребенок, родившийся после 1 января 2018 года. Кроме того, программа всегда распространялась на семьи, где есть ребенок-инвалид, независимо от даты его рождения. Действие программы продлено до 1 июля 2024 года.

Сейчас доля семейной ипотеки у нас выросла до 41% от всех ипотечных сделок. Полагаю, она и дальше будет увеличиваться. 

Ипотечная комбинаторика 

Ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых. Она самая низкая, если анализировать другие льготные программы, действующие в Петербурге и Ленобласти. Меньше проценты только по программам субсидирования ставок самими застройщиками, которые, впрочем, приводят к росту стоимости квартиры. Кроме того, многие застройщики, включая ГК «КВС», объединяли семейную и субсидированную ипотеки. Дисконт давался от ставок по семейной ипотеке, и это были самые выгодные условия на рынке.

Однако теперь Центральный банк такие схемы не приветствует. Ипотечные банки устанавливают нижние границы стоимости кредитов. Условно по семейной ипотеке – не меньше 4% годовых. Не исключено, что субсидирование ставок застройщиками совсем исчезнет.

Зато схема «эскроу-дисконта» применяется все активнее. Застройщик получает проектное финансирование в банке, который за счет повышения ставок по кредиту для девелопера выдает ипотечные кредиты покупателям квартир по более низким ставкам. То есть застройщик по кредиту на строительство платит увеличенные проценты, а покупатели его квартир – сниженные. Причем здесь нет удорожания квартир, как при прямом субсидировании ставок застройщиком. Эта схема запускается и на объектах группы компаний «КВС». Ставки на первые три года будут на уровне 0,01%. Одновременно с этой программой можно будет использовать и семейную ипотеку. 

Ставка на переезд 

В основном мы занимаемся комплексным развитием территорий, освоение которых идет в несколько очередей на протяжении нескольких лет. Мы понимаем, что тем, кто купил жилье в первой очереди, спустя какое-то время может понадобиться более просторная квартира – подрастут или появятся дети и т. д. Для таких клиентов совместно с ВТБ придумана программа «Переезд». Мы выкупаем у клиента квартиру, а он вкладывает эти деньги в приобретение нового жилья в нашем же проекте и оформляет ипотеку. 

Пока дом строится, покупатель может спокойно жить в старой квартире. На переезд ему дается месяц после получения ключей от нового жилья. Пока эта программа действует в наших проектах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово». Но мы рассчитываем распространить ее на все новостройки. То есть можно будет не только получить более просторную квартиру, но и переехать в другую локацию. Основной плюс в том, что для улучшения жилищных условий не требуется дополнительных накоплений. 

Семейные приоритеты 

Что касается предпочтения семейных покупателей, они могут быть самыми разными. ГК «КВС» в основном строит именно семейное жилье, и у нас охотно покупают двух- и трехкомнатные варианты. Причем в некоторых проектах, относящихся к масс-маркету, мы начали делать четырехкомнатные квартиры: кухня-гостиная размером 18–20 кв. м и четыре отдельные спальни. Таких вариантов, конечно, немного, но они пользуются спросом, и их разбирают еще на этапе бронирования. Приобретают такие квартиры в основном с привлечением семейной ипотеки, как и трехкомнатные. Хотя некоторые семейные покупатели берут также студии и небольшие «единички» – детям на будущее и как вложение материнского капитала.

Так что семейная ипотека и другие программы для семейных покупателей помогают покупать совершенно разное жилье. 


Реклама / Компания «КВС» / www.kvsspb.ru 

erid: Pb3XmBtzsz1t1ZVCfeTMJewFfPC1a6G8JHaK3GS