Застройщики с банками предлагают новые схемы продажи жилья

Например, по данным директора департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизаветы Конвей, в первом квартале 2023 года число заключенных договоров долевого участия снизилось на 43% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Ипотечные ставки выросли в два раза – с 2,5% до 5,29. «Ожидаем снижения доли ипотеки в структуре спроса. Рост цен замедляется, цены стагнируют. Но спрос не падает столь драматично. По сравнению с Москвой, в Петербурге ситуация по ряду параметров гораздо оптимистичнее. Также мы видим сокращение средней площади квартир, но это тенденция по всей стране. Стираются границы между классами жилья – сложно отличить некоторые проекты. Кроме того, спрос смещается к областным локациям – люди хотят жить в малоэтажных домах, здесь работает "сельская ипотека", есть свободная земля», – говорит Елизавета Конвей. 

Она уверена, что в будущем сократятся сроки строительства и запуска проектов – только на высокой скорости они смогут сохранить жизнеспособность. Кроме того, станет обязательным не только предложение квартир с отделкой, но и с меблировкой и даже с аксессуарами. А вот роль банков может начать снижаться, в теории возможно и упразднение эскроу-счетов. 

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко говорит, что застройщики за долгие годы работы накопили самый разный опыт, но ничего из этого не работает – выход из текущего положения приходится искать заново, поскольку с такой ситуацией ранее никогда не сталкивались. «Есть сокращение объема продаж, у застройщиков большие остатки в построенных домах, чего раньше не было, есть смещение спроса в сторону эконома. 

Вторичный рынок набрал очень большое предложение и снизил цены – разрыв между первичным и вторичным около 15–20%. Также очень много переуступок – мы искали внешнего «врага», среди конкурентов, а он оказался внутри наших проектов, в виде тех, кто перепродает квартиры. Но мы не упрощаем проекты и не будем лезть в более дешевые сегменты. Также мы по каждому объекту предлагаем свои точечные акции и программы. Проанализировали их, и получилось 45 действующих программ, что очень сложно и для покупателей, и для продавцов. Сейчас идем по пути упрощения и систематизации, чтобы было проще разобраться в этих программах», – поясняет Екатерина Немченко. 

Но директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман заверяет, что активность на рынке растет: «В апреле–мае мы выходим на плановые показатели. Люди поняли, что дальнейшего субсидирования ставок застройщиками не будет. Сейчас наиболее привлекательна семейная ипотека – до 70% от всех ипотечных сделок. Последние два месяца активный интерес к траншевой ипотеке. Интересна она тем, кто хочет продать имеющееся жилье и погасить ипотеку. Но у нас есть и более интересные для клиентов акции». 

Рынок недвижимости в поисках спроса 

«Мы также видим все эти тенденции. Нет инвестиционного спроса на рынке, поскольку вкладываться в недвижимость сейчас неинтересно. Нет запроса на улучшение жилищных условий, связанного с переездом в жилье более высокого класса, из-за чего «бизнес» и премиальный сегмент чувствуют себя трудно, хотя «элита» своей жизнью живет. 

«Эконом» и «комфорт» чувствуют себя неплохо, поскольку удовлетворяют базовые потребности. Но сегодня покупатели иначе подходят к выбору, и застройщики стараются подтолкнуть их к принятию решения. Например, то же акционное предложение, но иначе сформулированное, уже может сработать. Иногда срабатывает даже скидка в 1%», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая. 

В ГК «КВС», например, запустили программу «Переезд». Девелопер выкупает квартиры в своих домах, а клиенты могут переехать в другие жилые комплексы компании. В этом случае не нужен первый взнос по ипотеке, поскольку партнер программы – ВТБ – зачитывает выкупаемую квартиру. Но при этом клиент может жить в старой квартире до переезда. Сейчас эта программа работает уже во всех жилых комплексах компании «КВС» и пользуется достаточным спросом. «Также активно развивается отдел вторичной недвижимости – в месяц проводится по 45–50 сделок по продаже жилья наших клиентов. Три года назад мы решили развивать это направление, и решение оказалось правильным. С этого года начали активно общаться с компаниями и предприятиями, в том числе оборонными, с тем чтобы обеспечивать жильем их сотрудников. Им надо удержать кадры, а для нас это потенциальные клиенты с понятной зарплатой», – делится опытом генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. 

Руководитель направления департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Анна Андреева подтвердила, что для этого банк запускает корпоративную ипотеку: «Часть ежемесячного платежа за работника будет платить работодатель. Сотрудник же получает льготную процентную ставку. При увольнении ставка увеличивается до обычного размера. Скоро будем предлагать эту программу организациям и застройщикам. Для участие в ней компания должна существовать не менее 10 лет и иметь не менее 100 активных зарплатных карт в нашем банке и перевести к нам основной текущий счет». 

Руководитель розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО «Банк "ДОМ.РФ» Дмитрий Чебыкин также подтверждает, что есть ниши, где спрос на жилье растет, вопрос в том, как эти ниши найти: «В нашем банке по Петербургу и Ленобласти объем ипотеки вырос май к маю в 2,5 раза. Четверть продаж это IT-ипотека. 34% – семейная, 24% – льготная с господдержкой. То есть IT это как раз растущая ниша. Эти ниши надо искать. Например, сейчас даются дополнительные преференции медикам. Причем не только сотрудникам государственных учреждений, но и частных, где деньги есть. Так что надо находить эти ниши, находить способ выйти на них с интересным предложением». 

Однако генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов заявил, что на всех последних совещаниях с участием федеральных чиновников появляются сигналы к тому, что новых форм государственной поддержки ожидать не стоит: «Так что надо активно включаться в минимизацию сроков подготовки документов – административные барьеры победить нельзя, остается волевым решением уменьшать сроки строительства. А пока мы строим быстрее, чем согласовываем. Самое простое – убрать петербургскую Градкомиссию. Надо сделать так, чтобы согласование выдавалось один раз и на весь срок действия ППТ. Также техусловия по присоединению к сетям должны действовать больше 11 месяцев, поскольку за этот срок ППТ согласовать невозможно». 

Сползание в малоэтажные пригороды 

Старший менеджер развития отношений с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу ПАО «Сбербанк» Александр Кузнецов говорил о заметном росте доли продаж ИЖС, а его банк запустил аккредитацию подрядчиков, строящих индивидуальные дома, чтобы кредитовать их клиентов. 

«Я на рынке с 1991 года, и ничего нового на нем не происходит – кризисы, необходимость регулирования риелторской деятельности, споры о том, нужны риелторы или нет. Лицензирование, например, не спасло, и много крупных агентств ушло, прихватив деньги клиентов. Проблемы все те же», – уверен руководитель АН «Бенуа», президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. 

А президент Ассоциации риелторов Петербурга и президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский полагает, что основная проблема, сдерживающая спрос, – невозможность накопления первого взноса. Он рассказывал о клиентах, которые могут платить по 70 тыс. рублей в месяц по кредиту, но не могут накопить первый взнос. 

Коммерческий директор корпорации «Русь» Игорь Котосов подтвердил, что начиная с 2019 года, с пандемии, очереди на покупку участков для ИЖС были колоссальными: «Бум продолжался, в коттеджных поселках не осталось участков, строители нахватали подрядов, и началась стагнация – новых заказов нет, люди потратили свои деньги. Так что в 2023 году этот рынок ждет коррекция цен». 

Тем нее менее банки делают ставку на частное жилье. «Скоро внедрим программу кредитования ИЖС с продажами по 214-ФЗ. Чтобы кредит можно было взять не только по договору подряда, но и по договору долевого участия. На покупку объектов ИЖС установлен минимальный первый взнос в 25%, но у нас есть программы, позволяющие снизить его до нуля», – рассказывает руководитель направления развития продаж филиала «Росбанк Дом» по СЗФО Артем Петровский.