НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

18 июля, 11:22

Михаил Голубев: «Моя цель – развивать малоэтажный Петербург»

10 августа 2023 в 10:20

В Лисьем Носу практически завершена первая очередь малоэтажного жилого комплекса (МЖК) «Прибрежный Квартал». Она во многом реализована в концепции нового урбанизма. Однако вторая очередь будет иной.

Специальная праздничная номинация: 
«ПРИГОРОД В ГОРОДЕ» 


Об изменении формата, спросе на малоэтажку в черте Большого Петербурга и о планах по комплексному развитию территории Лисьего Носа мы расспросили девелопера и инвестора проекта Михаила Голубева.

Михаил Голубев. Фото предоставлено пресс-службой МЖК «Прибрежный квартал»

— Что представляет собой первая очередь МЖК «Прибрежный Квартал»?  
— «Прибрежный Квартал» занимает 5,5 га в Лисьем Носу. Территориальная зона для односемейных жилых домов, отдельно стоящих и/или блокированных. Изначально проект был рассчитан на 294 домовладения. В первой очереди их около ста, она практически построена, полностью обеспечена инженерией; благоустройство и инфраструктура завершены на 90%; продано 80% лотов.  
Первый этап реализовывался в концепции нового урбанизма: самодостаточный квартал с сохранением ландшафта, многофункциональностью, разделением потоков людей и машин, разнообразием застройки, пешеходной доступностью, участием жителей в процессе развития. Идею удалось воплотить. Но есть «шероховатости» из-за неготовности покупателей, а также внешних вызовов (пандемия, санкции, СВО). 
Поэтому вторую очередь – еще около 80 домовладений – мы решили сделать более адаптированной к российскому менталитету. 

— Что это значит? 
— Пойдем по пути наименьшего сопротивления и не станем накручивать проект дополнительными функциями, чтобы снизить себестоимость, больше синхронизируем его с развитием градостроительной отрасли и ЖКХ, возможностями и желаниями инвесторов и потребителей. Все осознали, что хотят жить без оград и заборов, комфортно и безопасно, однако все равно по привычке делят пространство на «наше» и «не наше». Это касается вопросов эксплуатации, благоустройства, качества среды (за что надо платить). Тормозит рынок и то, что до сих пор в сегменте МЖК нет закона, регулирующего взаимоотношения собственников с УК, с монополистами; тарификацию, права и обязанности сторон по содержанию общего имущества в такой малоэтажной жизни.  

— Есть множество поселков бизнес-класса и выше, и они как-то управляются. 
— Там возникают те же проблемы. Например, если жильцы не готовы платить за освещение территории или уборку снега, взыскать с них эти расходы непросто. Законы о такой регуляции «застряли» на подписании на федеральном уровне. 
 
— По сути, вы упрощаете проект второй очереди?  
— Да, но при этом опыт и рекомендации экспертов международного уровня в области урбанизма и архитектуры, таких как Андре Дуани (Andres Duany), Бертран Лемуан (Bertrand Lemoine), Кис Донкерс (Cees Doncers), Джамель Клуш (Djamel Klouche), Станислава Боскович (Stanislava Boskovich-Sigon), мы обязательно будем использовать и дальше. Благодаря сотрудничеству с ними и ответственной работе нашей опытной команды проект получил награды на различных конкурсах. Это не просто инновационный жилой квартал, город на природе – это экосистема для здорового и интересного образа жизни.  
 
— Как складываются взаимоотношения инвестора с монополистами?  
— Когда строили инженерию для первой очереди квартала, пришлось пройти ад: создавать высоковольтную сеть в лесах и болотах. А сейчас мне за полгода поставили второе ТП и подвели сети за разумные деньги. Перестраиваются и остальные монополисты. Но возникла проблема – незаконные подключения к моей сети, которую я сам построил и являюсь ее собственником. Как быть, никто не знает. Сужусь с Россетями («Ленэнерго»).  

— Кто подключается? 
— Собственники участков подают заявку в Россети, а те их подключают. Я потратил уйму денег и времени, создал инфраструктуру, а теперь к ней подключаются по факту бесплатно. Очень важно, чтобы администрация следила за такими случаями и помогала инвесторам, которые создают подобные проекты. 
 
— А комитет по энергетике вам не помогает? 
— У чиновников правило: не вмешиваться, пока идет суд. 

— Чиновники много рассуждают об упрощении процедур в градостроительстве. Вы это ощущаете?  
— Был период, когда казалось, что стало проще. Регуляторную нагрузку действительно снижают, но начали возникать проблемы из-за межведомственного взаимодействия, к примеру, в «треугольнике» Кадастровая палата, Росреестр и КИО (иногда и КГА), – начинаются бесконечные хождения по кругу. Так, в Росреестре могут зарегистрировать собственность на одинаковые 5 объектов, а на шестой откажут.  
 
— Почему? 
— Находятся какие-то причины (смеется). 
 
— Отказывают частникам или компаниям? 
— Застройщикам. Причем мы ведь сдаем все документы в электронном виде, в МФЦ или через «Госуслуги», ЕССК, заполняем их всегда одинаково. Кроме того, стали требовать согласования архитектурно-градостроительного облика блокированных домов. Это сказывается на сроках реализации проекта. Скоро, похоже, и на ИЖС придется их получать. Нам нужен простор для развития, а созданные условия тормозят малый и средний бизнес.  
Думаю, в ходе оптимизации и перевода на цифру утратился административный контроль. Потерялась обратная связь с предпринимателями. Я это связываю со снижением уровня компетенции руководителей в органах власти. Ушло много профессионалов, а вместе с ними и взаимодействие, которое надо обязательно восстановить.  

— Какие идеи хотите продвигать в рамках «Деловой России»? 
— Так как я связан с темой инвестиций в недвижимость малых застройщиков и инвесторов, моя цель – развивать малоэтажный Петербург, возможно, со среднеэтажными (5–7 этажей) вкраплениями. Для меня это комфортная и понятная среда. Почему мы не можем к ней вернуться, даже если она будет плотной? 
 
— Вы против высоток? 
— Конечно, если это не локальный проект вроде высотного Сити. Зачем такой «вертикальный» Петербург с нереальным количеством маломерных студий и однокомнатных квартир? Это все уже проходили в мире, потом придется расхлебывать проблемы.  

— Вы надеетесь с помощью общественной организации решить какие-то глобальные задачи?  
— Мы существуем в законодательной среде, которая формировалась с недостаточным участием бизнеса и жителей. И это системная проблема. Петербург реально теряет в конкуренции с другими городами и регионами. 
Считаю, что «Деловая Россия»* – одна из самых прогрессивных, идет в ногу со временем, по взаимодействию с чиновниками, депутатами, новыми партиями. Администрация и сама ищет поддержку в деловых объединениях. Необходимо сотрудничать с федеральными институтами развития, такими как «ДОМ.РФ», Туризм.РФ, АСИ, последнее очень много внимания уделяет социальной политике, качеству жизни, цифровым новациям. Посмотрим, может, удастся от проблем малоэтажки продвинуться к решению более глобальных задач.   

МЖК «Прибрежный Квартал». Фото: из архива Михаила Голубева

— Девелоперы считают, что в малоэтажных проектах нет экономики. На инженерную подготовку участка придется потратить столько же, сколько и под высотки, а прибыль несопоставима. Вы согласны? 
— Застройщики всегда будут говорить, что чего-то не хватает. Но при правильном планировании и взаимодействии с властью всегда можно найти компромисс. Конечно, затраты на малоэтажку и высотки станут сопоставимы, если учитывать расходы на инфраструктуру и благоустройство. Но остаются вопросы с дорогами, детскими садами и школами. Тут малоэтажники точно не вытянут. Нужны другие масштабы осмысления. Логистику городской инфраструктуры, типологию и плотность застройки нужно продумывать на государственном уровне, в постоянном диалоге с инвесторами, экспертами, реальными предпринимателями. Но этого нет. Например, необходимо усовершенствовать работу по комплексному развитию территорий Петербурга.  
 
— Похоже, вы немного романтик… 

— Мне регулярно говорят об этом. Крупные девелоперы считают, что я хожу в радужных очках. Но я вижу, как работает АП и правительство РФ, у меня была возможность посмотреть, как все это функционирует через Клуб лидеров, связанный с АСИ. Клуб участвовал в самых передовых проектах по улучшению предпринимательского климата, по снижению административных барьеров. Очевидно, что можно многое изменить.  
 
— У вас есть рецепт? 

— Рецепт был придуман еще 6 лет назад, когда большая группа экспертов на форсайтах АСИ и Клуба лидеров работала над созданием концепции развития «Санкт-Петербург – 2035». Было предложено создать некоммерческую экспертную структуру по пространственному развитию, которая должна была помогать администрации работать с жителями, инвесторами, различными стейкхолдерами. Первым координатором был известный специалист в области городского планирования Антон Финогенов, который позднее ушел в правительство Ленобласти, а потом – в «ДОМ.РФ». До сих пор это актуально – создать такую структуру, где главой наблюдательного совета мог быть губернатор и чтобы все вице-губернаторы участвовали, депутаты, потому что это вопрос и межведомственного взаимодействия, и разных ветвей власти. Но из-за пандемии и СВО все затихло. 
Думаю, инициативу поддержали бы инвесторы и крупные застройщики. Если бы работала такая НКО, не было бы и скандалов с градозащитниками, которые периодически сотрясают Петербург. 
 
— Продажи жилья просели, особенно после повышения ставок по ипотеке. Ситуация с малоэтажкой вроде получше. Каким был для вас прошлый год и итоги первого полугодия с точки зрения спроса?  

— Самый тяжелый период был в начале СВО: ЦБ поднял ставку, курс валют подскочил, просто клинч какой-то. В такой ситуации невозможно прогнозировать развитие. Считаю, что наш сегмент рынка пострадал больше. Мы потеряли самую прогрессивную и платежеспособную прослойку покупателей, многие из которых релоцировались. Это та категория, которая действительно ориентировалась на качественное, комфортное жилье. Неприятности ударили по ним очень сильно. Спрос упал на 50%. Пришлось привлекать дополнительное финансирование, чтобы не тормозить производственный процесс. Это ужасно, когда ты можешь планировать всего на полгода. Инвесторы и покупатели выжидают в ситуации неопределенности. 
Кстати, на вторую очередь «Прибрежного Квартала» мы хотим сделать более доступной ипотеку.  

— В первой ее не было? 

— Была, но только на готовый объект, как на вторичном рынке. А во второй очереди мы хотим стимулировать спрос на стадии строительства. Есть ряд требований банков, надо подстроиться под них. 
На фоне новейших событий началась глобальная трансформация, изменилась потребительская парадигма. Большинству покупателей не нужны огромные дома, особенно городским жителям. 

— Огромные – это от 200 метров?  
— В первой очереди «Прибрежного Квартала» были дома по 200–250 метров, и даже за 300. Сейчас основной запрос – на 100–150 кв. м и меньше.   
 
— Спрос не восстановился еще? 

— Правильнее сказать – спрос трансформируется. Есть большой интерес к покупке участков, и цены на них сильно подскочили. Сейчас в Лисьем Носу хорошие участки стоят 2,5–3 млн рублей за сотку. Началась «пересменка» клиентов, думаю (и надеюсь), что мы преодолеем все сложности, и наш сегмент постепенно пойдет в устойчивый рост. А вот с тем, что понастроили в большом количестве, да еще с ипотекой и за безумные деньги – по 300 тыс. за кв. м, мне кажется, будут проблемы. 
 
— Концепцию второй очереди будете формировать исходя из сегодняшних реалий, уменьшая площади домов? 

— Да. И покупателям будет комфортнее с отделкой, с учетом изменившихся условий. В стране каждые полгода  происходят какие-то катаклизмы. А в сегменте малоэтажки и ИЖС хочется стабильности и планируемой градостроительной политики, в том числе в плане выдачи разрешений на стройку и ввод объектов. 

— Вы упомянули, что у вас есть еще один участок в Лисьем Носу. Собираетесь строить там малоэтажку? 

— Да. Там небольшой участок в зоне малоэтажных многоквартирных домов примерно на 3 тыс. кв. м жилья. Когда я его покупал, думал комплексно развить прилегающую зону, так как вокруг много аварийных бараков без воды и канализации. 
 
— Тогда вам придется выкупать соседние участки или кооперироваться?  

— Там есть стейкхолдеры, свободные территории, принадлежащие городу. Потенциально в оборот можно вовлечь 100 га. Мы уже обратились в комитет по инвестициям с предложением по КРТ и думаем о городском Центре поддержки малоэтажного строительства, в том числе ИЖС. 
С Днем строителя! Давайте вместе возводить чистый, озелененный, комфортный Санкт-Петербург! 

*Михаил Голубев – эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) и эксперт петербургского отделения «Деловой России».