НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

17 апреля, 16:40

За год в Ленобласти инвестиционных коттеджных поселков стало вдвое больше

22 августа 2023 в 09:33

В Ленобласти число инвестиционных коттеджных поселков за год увеличилось вдвое – к августу 2023 года в регионе насчитывалось 14 коттеджных «поселков для инвестиций», подсчитали специалисты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Это вдвое больше, чем в 2022 году.

Фото: NSP.RU

Сейчас в таких проектах строится 228 коттеджей. «В прошлом году лишь три компании предлагали инвестировать в загородные проекты, а сейчас такие предложения есть у восьми девелоперов, большинство из которых имеет в своем портфеле не один подобный проект», – говорит Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость».

Аналитики отмечают, что формат инвестиционных загородных проектов появился в период пандемии, когда на фоне вынужденной самоизоляции случился бум в продажах участков и коттеджей. Поначалу в этом сегменте инвесторам предлагали доли, вплоть до 1/100 от площади коттеджа, чтобы снизить порог входа на рынок. Сейчас рынок стал более цивилизованным, вариант микроинвестирования сохранился лишь в одном проекте.

Проекты для инвестирования реализуют Maslov Group (база «О’пушка»), Группа «ФАКТ» (КП «Ключ» и «Пионерское»), компания Sova («Форелевая ферма», «Стеклянный ручей»), фирма Black Module (отель «Матокса – green side») и некоторые другие.

Как правило, загородные инвестпроекты представляют из себя небольшие (до 20 объектов) базы отдыха с коттеджами. Половина объектов имеют разрешенный статус ИЖС, 28% приходится на земли под дачное строительство и садоводство, 21% – на землях рекреации. Более 85% коттеджей имеют статус некапитальных построек – это позволяет сократить сроки и себестоимость строительства. Средняя цена составляет 7,5–8 млн рублей за коттедж, средняя площадь – 65 кв. м.

Доходность организаторы таких проектов считают по-разному, в зависимости от выбранного подхода (индивидуальный, «котловой» или комбинированный). В среднем получается 10–12% годовых, около 75 тысяч рублей в месяц. Популярность загородных инвестпроектов была обусловлена низким порогом входа и ограниченным предложением других вариантов инвестирования. После экстренного повышения ключевой ставки ЦБ РФ у девелоперов появились могучие конкуренты: сразу несколько крупных банков подняли ставки по вкладам до 11–13% годовых, в зависимости от суммы и срока размещения средств.

«В отличие от недвижимости у депозитов нет капитализации, – отмечает Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group Development. – Кроме того, недвижимость традиционно остается более надежным и консервативным инструментом для сохранения и приумножения капитала».

«Инвестиционный мотив» присутствует и в сделках на рынке обычных коттеджных поселков – например, когда часть наделов выкупают микродевелоперы, чтобы построить дома и продать с прибылью. По мнению Игоря Карцева, генерального директора ГК «Максимум Лайф Девелопмент», 30% покупателей загородных домовладений в коттеджных поселках под Петербургом рассматривают такое приобретение в качестве инвестиции. (Участники рынка считают такую оценку несколько завышенной.)

На вторичном рынке все чаще появляются варианты продажи особняков не для проживания, а под коммерческое использование. Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом», отмечает, что частные дома в пригороде нередко арендуют или приобретают для размещения коммерческих медицинских (например, реабилитационных) центров и под платные образовательные учреждения.

В августе АН Insiders закрыло крупную сделку: особняк в Сестрорецке был продан за сумму, превышающую 50 млн рублей, по словам руководителя агентства Максима Хансона, новый владелец планирует использовать постройку под медицинские цели. «В традиционно престижных зонах, например, в Курортном районе, – комментирует г-н Хансон, – сформировалась значимая прослойка состоятельных граждан, которые нуждаются в платных услугах соответствующего уровня. Соответственно – появляется и предложение».