Евгения Петрова: «Суд признал неправоту Росреестра»
По сложному вопросу перехода прав на участок, на котором построены два многоквартирных дома или более, высказался Верховный суд. Нюансы этой нередкой ситуации поясняет Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
Законодательство допускает строительство на одном земельном участке двух и более многоквартирных домов. После их ввода в эксплуатацию застройщик заинтересован в исключении из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений о его правах собственности на участок, занимаемый домами.
В общем виде правовое регулирование выглядит следующим образом. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный дом и иные объекты для его обслуживания. Такой участок, в силу прямого указания закона, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.
Для случаев долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, составляющий общее имущество, поступает в долевую собственность собственников помещений дома. При этом права застройщика на этот земельный участок прекращаются.
Таким образом, право общей долевой собственности на участок как на общее имущество многоквартирного дома возникает в силу закона и независимо от факта его государственной регистрации.
На практике основные сложности связаны с определением границ и размеров участка, поступающего в состав общего имущества многоквартирного дома.
После ввода в эксплуатацию любого многоквартирного дома Росреестр решает вопрос об отнесении участка под ним к общему имуществу. Одновременно с государственным кадастровым учетом многоквартирного дома, без соответствующего заявления, органом регистрации прав погашается залог, возникший в силу закона в отношении принадлежащего на праве собственности застройщику земельного участка. Запись о залоге погашается только в отношении участка, составляющего общее имущество дома. При госрегистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно, без соответствующего заявления, осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, составляющий общее имущество. Кроме того, погашается запись о государственной регистрации права собственности застройщика на такой участок (также без заявления).
Неверная, поверхностная оценка наличия или отсутствия оснований для отнесения земельного участка к общему имуществу повлечет недостоверность сведений ЕГРН. Поскольку право общей долевой собственности на участок, составляющий общее имущество, возникло в силу закона, а в ЕГРН сохраняется запись о праве собственности застройщика.
В практике подготовки уведомлений о приостановлении (отказе) в регистрации Росреестр приходит к выводу, что в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения законодательства о поступлении такого участка в состав общего имущества не могут быть применены, и государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок не может быть осуществлена.
При этом не всегда ясно, исходя из каких сведений органом регистрации прав был сделан вывод о том, что нет оснований отнести земельный участок к общему имуществу дома.
Вследствие указанной позиции застройщики сталкиваются с отказами Росреестра в регистрации прекращения их прав в случае, если на одном земельном участке введен в эксплуатацию единый жилой комплекс в составе двух корпусов и более – многоквартирных домов с общей территорией и благоустройством. Более того, отказ содержит требование осуществить раздел единого земельного участка на участки под каждым из корпусов.
Как правило, суды поддерживали позицию Росреестра. В том числе и Арбитражный суд Северо-Западного округа. Вместе с тем Верховный суд РФ в деле А56-21432/2021 поставил под сомнение такую практику. Что позже было применено судами при новом рассмотрении этого дела.
Верховный суд РФ пришел к выводу, что при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Более того, суд подчеркнул, что прежде всего требует оценки проектная документация. Обосновано ли в ней размещение на одном участке двух корпусов (двух многоквартирных домов) с едиными коммуникациями и благоустройством, включая места для парковки, озеленение, игровые площадки, проезды. Возможен ли раздел участка с учетом необходимости соблюдения в отношении каждого из корпусов (домов) установленных градостроительных требований.
Предложенный судом подход применим ко всем случаям возведения на участке двух и более корпусов. Участок, предназначенный для размещения нескольких многоквартирных домов (корпусов), с необходимой для обслуживания жильцов единой инфраструктурой, не подлежит разделу и в целом в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений в них.
Отдельной темой для обсуждения остается вопрос: может ли возникнуть долевая собственность у одного лица? Это вполне реальная ситуация, когда второй собственник помещения в многоквартирном доме зарегистрирует свое право гораздо позже первого.