В Петербурге в проектировании находятся более 70 апарт-отелей на 1,2 млн кв. м

Как лучше делить доходы? Кто должен управлять объектом и арендным потоком? Надо ли классифицировать апарт-отели? Когда наступит насыщение рынка? На эти и другие вопросы искали ответы участники дискуссии «ГУД-диалог. Рынок апартаментов: от хаоса к порядку», организованного НП РГУД.

По данным опроса экспертного совета РГУД по апарт-отелям и сервисным апартаментам, в 39 сервисных объектах Петербурга более 50% юнитов классифицированы как гостиничные и находятся под управлением профессиональных УК. Доля объектов с централизованным и целостным управлением будет расти, как и разнообразие концепций, качество услуг и инфраструктуры, считают участники рынка.

Ставка на сервис

В Петербурге сегмент апартаментов развивается преимущественно в сервисном формате и тяготеет к целостному управлению от профессиональных УК. То есть в руки единой (или доминирующей) УК передается большее количество юнитов для эксплуатационного, коммерческого и гостиничного управления. Соответственно, все больше реализованных объектов имеют классифицированные юниты, которые начинают полноценно конкурировать с классическими гостиницами. По мнению экспертов, целостность управления (эксплуатационного и коммерческого) напрямую влияет на успешность проекта для инвестора, а также качество сервиса для гостей.

Больше года назад в Петербурге была создана рабочая группа, в которую вошли члены экспертного совета РГУД, в том числе консультанты и УК, профессионально работающие в сегменте апартаментов. Одна из задач рабочей группы – сбор и анализ информации о сегменте.

«Мы хотим включить в рабочую группу как можно больше игроков рынка, чтобы вместе договориться об общих подходах к классификации апартаментов, а именно зафиксировать разницу между объектами для жизни и гостиничной недвижимостью для инвестиций. В дальнейшем хотелось бы распространить эти подходы на другие регионы, где назрела потребность в структурировании рынка апартаментов и четком разделении псевдожилья, сервисных апартаментов и апарт-отелей», – отмечает Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам  РГУД, генеральный директор УК VALO Service.

Сегмент апартаментов в нашем городе начал развиваться в 2011 году с нескольких проектов. С тех пор, по подсчетам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в городе построено более 90 комплексов суммарно на 33 тыс. юнитов общей площадью 1,2 млн кв. м. Если на заре становления сегмента девелоперы строили в основном псевдожилье, то в последующие годы стали преобладать объекты, ориентированные на инвестиционный спрос. В таких проектах, как правило, имеется гостиничный сервис, а сами юниты предлагаются в аренду. По данным Ольги Трошевой, 75% от всех сданных в 2023 году апартаментов Петербурга – сервисные (судя по декларациям). Строится еще около 18 тыс. юнитов, в них доля сервисных достигает 70%.

На разной стадии проектирования находятся более 70 апарт-комплексов еще на 1,2 млн кв. м. 

Игра в классики

Как отмечают в консалтинговой компании Nikoliers, в общем объеме сервисных апартаментов необходимо выделять классифицированные гостиничные объекты. Оба формата предлагают гостиничные услуги. Однако в одном случае это аналог жилья с гостиничными услугами. В другом – апарт-отели, это инвестиционная недвижимость, которая передается в управление профессиональной УК для дальнейшей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду.

В рамках исследования был проведен опрос руководителей управляющих компаний действующих апарт-отелей. Выяснилось, что объем сервисных апартаментов составляет около 18,9 тыс. юнитов. Из них более 51% (9,7 тыс. юнитов) находится под управлением профессиональных УК, остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.

УК обеспечивает три вида управления: эксплуатационное (поддержание всех систем здания, а также прилегающей территории), коммерческое (управление доходом для инвесторов, а также продвижение апарт-отеля) и сервисное (гостиничные услуги для гостей).

В составе 24 объектов, имеющихся в управлении девяти опрошенных УК, в эксплуатационном управлении находится около 87% апартаментов, а в коммерческом управлении – 65%. При этом есть прямая взаимосвязь между целостностью и размером проектов: в составе крупных мультиформатных комплексов могут сосуществовать апарт-отели и сервисные юниты для самостоятельного проживания. 

«В Петербурге в общем объеме апарт-отелей уже превалирует доля юнитов, находящихся в руках УК. Количество покупателей, которые хотят самостоятельно управлять, уменьшается, и их юниты пополняют классифицированный объем, что говорит о развитии и нарастающей цивилизованности рынка, – отмечает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге. – Сейчас мы уже имеем более 7,6 тыс. классифицированных номеров, которые полноценно конкурируют с гостиницами. При этом большая часть объектов – это апарт-отели категорий 3 и 4 «звезды». Более 57% (или 4,3 тыс. юнитов) классифицированного фонда апарт-отелей находится в составе объектов четырех ключевых УК: Valo Service, МТЛ (вкл. франшизы), «Ветикаль Хоспиталити» и YE’S».

По словам управляющего партнера Zenith Property Management Натальи Скаландис, в Москве под сервисным апарт-отелем участники рынка понимают аналог жилья с услугами для жильцов. А апарт-отелей с гостиничными услугами всего три – это  объекты под брендом YE’S от ГК «Пионер», и еще один – строящийся от другого девелопера.

Участники дискуссии вспомнили и о достаточно крупном кластере апартаментов в Петербурге, который давно развивается в Московском районе. Там нет не только классифицированных номеров, но и целостного подхода к управлению. Более того, там работают десятки малоизвестных УК, но их точное количество никому не известно. Одни эксперты называли 10, другие – 26, третьи – 41.

«Но при этом бизнес у них идет, и продажи апартов идут. Получается, если есть продажи, значит, на такой продукт есть свой потребитель», – констатирует г-жа Базаева. 

Сколько может расти спрос?

Эксперты отметили, что за годы развития этого сегмента подход к апартаментам изменился как у девелоперов, так и у покупателей. Компании больше не обещают заоблачные доходы в 15–20%, называя уже реальные цифры, на 2023 год – это около 7–8% годовых. Инвесторы, в свою очередь, постепенно отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с УК, поскольку целостное управление проектом показывает более стабильную доходность.

Всплеск внутреннего туризма подтолкнул стремительное развитие апарт-отелей за пределами Петербурга и Москвы. По данным департамента исследований Nikoliers, в 2023 году в России строится около 4,3 млн кв. м апартаментов. В ТОП-10 регионов по объемам строительства вошли: Черноморское побережье, Новосибирская, Свердловская, Челябинская, Калининградская области и Республика Башкортостан.

«Апартаменты в регионах пока еще по большей части представляют альтернативу жилью. Однако, учитывая заметный рост внутреннего туризма и связанный с этим колоссальный потенциал региональных рынков, апарт-отели становятся актуальным форматом для привлечения частных инвестиций. Ключевые игроки, имеющие в управлении действующие объекты в Москве и Петербурге, наращивают экспансию в регионы, где сотрудничают с локальными девелоперами или развивают франшизы. Также формат апарт-отелей становится все более интересен для гостиничных операторов, – поясняет Алина Базаева. – Но растущие рынки требуют структурирования и внедрения накопленного опыта как в части разработки продуктов, так и в сфере управления. Необходимо уже сейчас формировать качественное предложение, которое в будущем будет востребовано рынком и оправдает ожидания доходности частных инвесторов. Конкуренция будет расти пропорционально приросту номерного фонда, а ожидания гостей постоянно повышаются. Уже сейчас у клиентов есть запрос на room-сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном размещении. И чаще всего такой уровень сервиса могут предоставить только в апарт-отелях, юниты в которых управляются профессиональными УК».

«А какова емкость рынка? Сколько еще продолжится рост? По ощущениям, у нас нет такого объема спроса на заявленное количество  метров», – вопрошал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

На что Константин Сторожев заметил, что конкуренция действительно высокая. Однако увеличивается и внутренний туризм, а также меняются приоритеты кредитоспособной молодежи, которая хочет жить с комфортом. К тому же большие города продолжают "пылесосить" молодое поколение. «У клиентов есть выбор: арендовать за 25 тыс. рублей квартиру и самому делать все по дому или за 50 тыс. снять у нас апартамент с полным набором сервиса. Летом – работать как гостиницы, а зимой – немного «сдуваться». Это приемлемая модель. Сумасшедшие цифры отсюда уйдут, но понятная доходность останется. Борьбу выдержат хорошие проекты», – уверен Константин Сторожев.

Кстати, по его словам, к маю в третьей очереди VALO откроется гостиница под брендом Mercur на 5 «звезд» (и гостиничные номера тоже продаются). Всего в этом комплексе передано в управление УК 1,8 тыс. номеров, еще порядка 1 тыс. должны передать до февраля 2024-го.

Также с 1 декабря 2023 года в техническом режиме заработала часть номеров второго корпуса апарт-отеля INTUIT. По словам председателя комитета по гостиничной недвижимости РГУД, гендиректора PLG Марины Павлюкевич, из 988 юнитов в управление УК передано 300.