Недвижимость без «удобств»: эксперты насчитали в Петербурге порядка 1,5 млн кв. м «неудобной» недвижимости

 Станислав Ступников, партнер, гендиректор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), пояснил, что под «неудобной» недвижимостью понимаются не столько неликвидные, сколько не вполне ликвидные объекты. Их основные признаки: ограниченный спрос или полное его отсутствие, низкий уровень ликвидности, падение арендных ставок и стоимости квадратного метра. Причин – несколько. Например, так называемый моральный износ здания, который мешает его эффективному использованию. Это относится к историческим домам, памятникам (дворцам и усадьбам), производствам, бывшим зданиям АТС, домам культуры и даже к некоторым современным объектам (таким как паркинги, где плохо раскупают машино-места). Исторические здания могут иметь и правовые ограничения, которые также сказываются на их ликвидности.

Другая причина – маркетинговые и градостроительные ошибки, когда объект не подходит конкретному месту. Например, пустующие третьи и четвертые этажи в некоторых ТЦ, а также неправильно ориентированные входы.  

Тактический урбанизм  

 Еще один «тормоз» – конструктивные особенности здания: недостаточная/излишняя глубина помещений, неподходящий шаг колонн. «Встречаются объекты, где на одном этаже колонны могут быть расставлены тремя разными способами. Это, например, сильно затрудняет правильную организацию торгового пространства», – говорит г-н Ступников. 

По его оценке, в Петербурге объем «неудобной» недвижимости, требующей реконцепции или реконструкции, составляет от 1,2 млн до 1,5 млн кв. м.

Варианты альтернативного использования: лофт- и креативные пространства, коворкинги и сервисные офисы, апарт-отели, гостиницы, фудхоллы, культурно-досуговые комплексы, дарксторы, спортивные объекты.

Есть примеры успешного переформатирования «неудобных» объектов. Та же «Ферма Бенуа» – концептуальное общественное пространство с коворкингом,  рестораном, ивент-площадками, образовательным центром. Фитнес-центр размером более 3 тыс. кв. м в здании на Казанской улице после реконцепции превратился в модный коворкинг, а спортклуб «ужался» в десять раз. Бывший Варшавский вокзал трижды менял функционал, теперь это крупнейший в городе фудмолл Vokzal 1853. 

Успешно преобразована Новая Голландия, правда, ценой очень серьезных инвестиций. Здание «Бутылки» (бывшая тюрьма) стало популярным общественным пространством с завидными ставками аренды.

«Основные принципы, которые мы используем при работе с недвижимостью: новизна, доходность, социальная значимость, новая эстетика. Самое главное – креативная идея. Время традиционного консалтинга прошло. Потребитель стал более капризным, а конкуренция – высокой», – поясняет Станислав Ступников.

По мнению доктора социологических наук, профессора факультета социологии СПбГУ Дмитрия Иванова, «неудобная» недвижимость и общественные пространства тесно связаны. «Например, в ООН его делят на три вида: улицы и проезды/парки, скверы и набережные/рынки, библиотеки, вокзалы, музеи. Их функция – быть общественным благом, повышающим качество жизни, а для бизнеса такие объекты должны превращаться в драйверы роста. Это места, чтобы «топтаться и зависать», развлекаться, развиваться», – говорит профессор. 

Современный город – сложная комбинация пространств сетей и потоков. «Есть узлы, насыщенные функциями и событиями, куда устремляются люди. Там недвижимость превращается в удобный актив, в общественное благо. А там, где таких потоков нет, где пространство разреженное и скучное, объект становится обременением». Г-н Иванов вспомнил концепцию тактического урбанизма. Он позволяет быстро изменить пространство малыми затратами, чтобы привлечь в него горожан. Из этой концепции вырастает коммерческий урбанизм. «Между домом и работой нужно создавать долгоиграющее во всех смыслах пространство, недвижимость с имиджем и событиями, куда пойдут люди». 

Ячейка глубинного государства 

 «Я поймал себя на мысли, что есть глубинное государство. Причем каждый из нас здесь и сейчас формирует этот нарратив. Пока Швондер из «Собачьего сердца» распевает с друзьями революционные песни – с целью борьбы с разрухой, вы, предприниматели, формируете совсем другие смыслы, – уверен гендиректор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. – Вы приходите на работу, креативите, и появляется какая-то новая жизнь: бывший дворец превращается в институт, бывший цех – в ресторан. Это и есть формирование нашего маленького смысла. Надеюсь, прицел на созидание будет нашим посылом к пространству». 

Президент ГК «БестЪ» Андрей Лушников вспомнил, как 30 лет назад вместе с Георгием Рыковым продавал завод им. Свердлова. «Сотни тысяч кв. м цехов предлагались по $5 за метр, никто не покупал. Тогда мы придумали новый способ: приходили к людям и рассказывали, во что можно превратить конкретный цех, то есть продавали его уже с идеей и по $50 за метр. Дело пошло. Потом мы удивлялись, как смена подхода генерирует фантастические деньги. Поэтому «неудобная» недвижимость – это возможность получить низкий входной билет на рынок; купить что-то дешевое и, казалось бы, малопривлекательное, добавить идею и заработать большие деньги. «Неудобная» недвижимость – недооцененная недвижимость». 

Кстати, участок Аптекарской набережной, где сейчас сосредоточены основные активы «БестЪ», еще в 1990-х был типичным медвежьим углом, который горожане обходили стороной. 

«Лишние» метры 

 Как известно, встроенные помещения, особенно в проходных местах, традиционно считаются наиболее надежным вложением для инвесторов. Однако основатель BS Art Development Group Александр Басалыгин предостерег их владельцев от иллюзий. 

«На улице Рубинштейна, например, собственники получают судебный запрет на сдачу помещений под бары и рестораны. Говорю как собственник помещения с таким запретом», – рассказывает г-н Басалыгин. Появляются и ограничения в жилом фонде. Раньше коммуналки активно расселяли под отели и хостелы, а сейчас они уже запрещены в жилых домах. 

«Бывают катастрофические случаи злоупотребления правом. Я знаю небольшой дом (на 5–6 квартир) на улице Маяковского, где все арендаторы встроек и даже собственники квартир ежемесячно платят некую сумму одному из жильцов, чтобы тот не писал на них жалобы. Помещения там классные, с витринными окнами. Предлагали купить, я удивился: почему так дешево? Потом выяснилось. Так что привлекательное встроенное помещение тоже бывает проблемным», – констатирует г-н Басалыгин.  

Гендиректор сети коворкингов и франшизы PAGE Мария Сумарокова анонсировала выход сети в Дагестан сразу с тремя проектами. Там тоже пришлось искать решения для «неудобной» недвижимости. «Предприниматель развивает сеть федеральных пиццерий в республике. Он столкнулся с проблемой: собственники сдают помещения по 500–600 кв. м, хотя под пиццерию ему достаточно 200–300. Остатки площадей простаивают и тянут экономику вниз. Мы предложили решение и теперь вместе создаем кластер общественно-деловых пространств, где точками притяжения будут: коворкинг, пиццерия и кофейня», – делится Мария Сумарокова.  

Первый проект в новой концепции откроется в первом полугодии 2024-го в Дербенте. В   помещении около 200 кв. м будет организовано 28 рабочих мест, включая мини-офисы, зону open space, телефонные кабины и переговорную комнату. Кроме того, учитывая местную специфику, в коворкинге появится место для совершения намаза. Позже запустят еще два гибких офиса – в Махачкале и Хасавюрте. 

По франшизе PAGE откроет коворкинг и в Сочи – тоже в «неудобном» объекте. 

Как рассказал руководитель проектов коммерческой недвижимости петербургской компании «Л1» Игорь Данковцев, девелопер построил в Сочи ЖК «Морская симфония», где осталось около 5 тыс. кв. м непроданных нежилых площадей. Часть помещений отдали под торговлю и услуги, часть – под хостел «Нарси» (открывается 15 декабря). Но еще 900 кв. м сложных площадей оставались вакантны. Здесь решено организовать коворкинг PAGE; открытие запланировано к лету 2024-го. «Считаю, что объединение хостела с коворкингом будет весьма привлекательно для молодежи», – говорит г-н Данковцев.  

Неудобные памятники 

 Партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов поделился некоторыми законодательными новшествами, которые касаются и «неудобных» объектов. Например, недавно вступил в силу закон о новом порядке приватизации объектов культурного наследия. Возможностей стало больше, но есть и ограничения. «Выкупать можно памятники в удовлетворительном состоянии. Если же состояние неудовлетворительное, объект сначала передается в аренду с условием ремонта, и только потом его можно выкупать. При этом критерии «удовлетворительного состояния» отсутствуют. То есть вопрос остается на усмотрение чиновников. А это всегда риск: любая претензия к вашему памятнику – и состояние признают неудовлетворительным и откажут в приватизации», – предупреждает юрист. 

«Есть негативная практика в Москве, когда инвестор взял по программе «Аренда за рубль» памятник, вложил несколько сотен миллионов рублей в ремонт, после чего «ДОМ.РФ» просто забрал объект, уточнив, что обладает такими полномочиями, и передал его на торги. Инвестор долго судился за возврат хотя бы части вложений. Игры с государством вдолгую, прямо скажем, не для нашей страны, это хорошо видно по популярности самой программы, – констатирует г-н Некрестьянов. – Почти из трех десятков объектов реализовано меньше десяти».