К началу весны 2024-го спрос на загородную недвижимость в РФ по сравнению с прошлым годом вырос на 68%
Многие эксперты считают прогноз бурного роста спроса на ИЖС слишком оптимистичным.
О росте интереса к загородным объектам сообщают «Известия» со ссылкой на данные федеральной компании «Этажи». «В этом году спрос на земельные участки, дачи и дома может превысить спрос на городские квартиры», – заявил изданию Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи».
Причины очередного витка загородного бума: льготные программы и доступная ипотека, низкая стоимость квадратных метров в ИЖС по сравнению с новостройками, спекулятивный интерес частных инвесторов к приобретению участков с целью перепродажи.
Эксперты телеграм-канала «ИЖС в России» называют переезд из квартиры в собственный дом «новой нормой», а загородное жилье в Подмосковье – «недооцененным алмазом на рынке недвижимости».
Многие эксперты считают такую оценку несколько завышенной.
Сравнение с показателями начала 2023 года некорректно: тогда на рынок влияли частичная мобилизация и опасения, связанные с геополитической ситуацией, отмечает Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского». Александр Петров, основатель компании Nordhus, сомневается в значимой доле частных инвесторов: «На повестке дня скорее стоит вынужденное приобретение жилья, но никак не инвестиции».
Также непросто истолковать оптимистичные цифры роста ипотечного кредитования в сфере ИЖС. Например, сервис «Домклик» сообщает о том, что в феврале было выдано 9,7 тысячи кредитов на ИЖС и росте доли таких займов до 19,3%. Однако стоит напомнить, что в месяц в РФ граждане сдают в эксплуатацию и ставят на учет 35–40 тысяч индивидуальных домов. А льготные кредиты выдаются не только на строительство новых домов ИЖС, но и на покупку готовых, причем обычное соотношение – 30 на 70…
Сведения Росреестра по Ленинградской области свидетельствуют о стабильности рынка и не фиксируют резких колебаний. В январе граждане и частные застройщики ввели 3814 частных домов (ИЖС и жилых домов на садовых участках), в феврале – 1472 дома. Показатели чуть лучше прошлогодних: 3345 и 1192. Примерно такая же стабильная «картинка» на вторичном рынке: 3513 домов ИЖС было реализовано по договорам купли-продажи за два месяца прошлого года, 4016 – в январе–феврале 2024-го. Такой же небольшой, но уверенный прирост зафиксирован в сегменте купли-продажи участков с назначением ИЖС, СНТ и ДНП: 9889 сделок в январе–феврале 2023-го, 11 369 – в этом году.
Опасения участников рынка вызывает плавный рост стоимости строительных материалов и существенное увеличение оплаты труда в частном строительстве. То есть цены, вполне вероятно, действительно будут расти. Но не факт, что это приведет к заметному – в полтора-два раза – увеличению спроса.
Экспертные мнения
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
– С высокой долей вероятности можно прогнозировать рост спроса и цен на участки в коттеджных поселках Ленобласти. По нескольким причинам. Во-первых, есть серьезные предпосылки для очередного этапа девальвации рубля. (Ситуация на рынке нефтепродуктов, проблемы с конвертацией валютной выручки и т.д.) Исторически при девальвации рубля происходит рост спроса на земельные участки. Иногда – ажиотажно.
Во-вторых, включается сезонный фактор. Весной увеличивается интерес к просмотрам и покупкам загородной недвижимости. В-третьих, сейчас доля покупателей-инвесторов, приобретающих участки в коттеджных поселках, весьма высока и составляет от 30% до 60%, в зависимости от проекта. Девелоперам важно поддерживать интерес микроинвесторов, а для этого – регулярно повышать цены, чтобы доходность была выше ставок банковских депозитов. Это происходит поэтапно в течение года.
Следует, конечно, отметить, что далеко не на все участки и не во всех поселках цены могут вырасти. Динамика цен зависит от местоположения, развития инфраструктуры и от того, насколько точно девелопер выполняет свои обязательства.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
– На мой взгляд, более уместно говорить не столько об общем росте спроса на загородные объекты (хотя такая тенденция есть), сколько об изменении предпочтений. Есть четко выраженный спрос на определенные локации; есть заметная рационализация подхода при выборе технологии строительства. Например, заметно растет доля домов из газобетона, в том числе и в дорогом сегменте. Покупатели начинают адекватнее оценивать стеновые материалы. Уходит предубеждение к каркасным постройкам, к домам из газобетонных блоков. На выбор влияют не только предпочтения клиентов и архитектурные решения, но и, например, особенности рельефа.
Растет значимость таких факторов, как репутация застройщика и квалификация бригады, которая собирает дом на участке. Эта статья затрат будет увеличиваться в связи с дефицитом кадров и ростом доли оплаты труда в загородном строительстве.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
– На динамику спроса в 2024 году будут влиять разнонаправленные факторы, один из главных – стоимость строительства и цены на материалы. Картина пестрая: сухие смеси, гипсокартон и металл за два года почти не подорожали; цены на пиломатериалы, включая доску обрезную, менялись в пределах инфляции. А некоторые группы товаров (минеральные утеплители, ОSB, пластиковые водопроводные трубы) поднялись в цене на 40–50%.
По опыту могу сказать, что анализировать цены перед началом строительного сезона – не всегда благодарное занятие. Спрос зимой был невысокий. Компании, которые прочно стоят на ногах, зачастую имеют запасы стройматериалов или закупают их не в сезон, получая конкурентное преимущество перед теми, кто покупает материал под конкретную стройку.
Сейчас строители планируют сметы от сегодняшних цен. Если цены начнут расти (хотя мы пока не видим особых причин), то строительные сметы придется пересматривать уже по ходу стройки. В некоторых случаях это может привести к остановке проекта. И это уже к вопросу о рентабельности: вряд ли кто-то захочет строить что-то себе в убыток. Возможно, строители в договорах подряда будут стараться уходить от фиксированных цен, что снизит интерес и количество потенциальных заказчиков. Тем ведь тоже нужно планировать расходы…