Нормы о штрафах и изъятии участков «за неиспользование» увеличивают риски собственников
Участники рынка опасаются «выборочного подхода» к нарушениям и возможных злоупотреблений.
Президент подписал закон с поправками в Земельный кодекс и в закон о введении садоводства. Закон № 307-ФЗ вступит в силу 1 марта 2025 года. Поправки разрешают изымать участки за «неиспользование по назначению» после трех лет владения.
Недавно мы писали о том, какие критерии, разработанные Росреестром, будут применять при определении «неиспользования».
Напомним вкратце. Для ИЖС — нарушение, если за год не начато строительство, или за два года не появился фундамент, или в течение пяти лет не зарегистрирована капитальная постройка. Для СНТ: за пять лет ничего не построено; три года ничего не выращивают. Участки без построек могут отнять, если более пяти лет «не ведется хозяйственная деятельность» или если больше половины надела заросло сорняками. Если в постройке есть «разрушения и повреждения», требующие ремонта, а его пять лет не проводят — тоже может «прилететь" штраф с последующим изъятием.
«Ужасный проект, — комментирует юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры». — Плавно и незаметно «неиспользование участка» подменяется «неиспользованием здания на участке», что абсурдно: если я построил здание, плачу налоги и поддерживаю его в надлежащем состоянии, нет оснований считать участок неиспользуемым. Установлены очень короткие сроки освоения — отсутствие фундамента в течение двух лет. А при этом в Градкодексе РФ срок действия ГПЗУ — три года, получить разрешение на строительство в более короткие сроки сложно. По всем методикам получение РНС займет более года, а ведь еще надо строить... По таким критериям можно далеко зайти».
Участники рынка и эксперты оценивают возможное воздействие закона по-разному. Девелопер Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», видит позитивный аспект: «Если человек получил участок под жилье, то должен его развивать». «Если поправки в законодательство приведут к ускорению оборота участков, это будет позитивный результат», — соглашается директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Group Марина Шкурко. Но в подтексте остается главная угроза: размывается незыблемость права собственности, увеличиваются риски при сделках.
По мнению руководителя АН Insiders Максима Хансона, есть вполне ненулевая вероятность, что закон будет использоваться выборочно. Или под заказ. Как выборочно, например, прокуратура подает иски с оспариванием итогов приватизации.
«Если закон реально заработает, тогда годами вымученные правила игры опять будут меняться», — предполагает генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. Он также не исключает злоупотреблений и напоминает известные истории из 90-х и «нулевых»: «Целые бригады (ненайденных) хулиганов поджигали старенькие дома несчастных пенсионеров в Шувалово-Озерках и вдоль Выборгского шоссе. А чиновники не разрешали приватизировать участок, пока дом не будет отремонтирован, а разрешения на капремонт не выдавали, раз нет собственности на землю».
Максим Хансон также напоминает, что закон должен действовать для всех, и неиспользуемые земли в госсобственности в таком случае тоже надо отчуждать и передавать хотя бы льготным категориям граждан. Но это, по мнению NSP, уже из области ненаучной фантастики.