Граждан обяжут регистрировать индивидуальные дома сразу после завершения строительства

Новые нормы содержатся в законопроекте № 633966-8. Документ разработали специалисты Росреестра, в Думу от имени правительства его внесли в мае, в сентябре комитет Госдумы по законодательству его одобрил. 

Новый законопроект дополняет предыдущий – о наказании (вплоть до изъятия) за «неиспользование участков по назначению» после трех лет владения. Закон про участки вступает в силу 1 марта 2025 года, как и законопроект про обязательную регистрацию, если будет принят. Оснований сомневаться, в общем-то, нет.

В законопроекте предусмотрены поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, в закон о регистрации и еще несколько законодательных актов. В пояснительной записке указано: в субъектах РФ находится (в каждом) от тысячи до пяти тысяч индивидуальных жилых домов, достроенных, но не поставленных на учет. Соответственно, владельцы и не платят налоги и пр.

Авторы законопроекта хотят сделать регистрацию построек обязательной. Причем конкретные сроки не указаны; просто написано: «После завершения строительства здания, сооружения лицо, создавшее такое здание, сооружение, обязано совершить предусмотренные законом действия, необходимые для их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав…» 

Законодатели также хотят ужесточить ответственность за «нецелевое использование» построек. Например, в случаях, когда жилые (по документам) постройки в садоводствах используются под магазин, детсад или для размещения туристов. Размеры штрафов пока не определены.

Также в новом законе предусмотрены дополнительные основания для отказа в регистрации – дом не поставят на учет, если границы участка не определены «в установленном порядке».

«Тренд ближайших нескольких лет – усиление контроля и ужесточение регулятивного законодательства со стороны государства, – отмечает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. – Государству важно, чтобы частники быстрее начинали платить налоги. Кроме того, проще будет контролировать соответствие построенного назначению участка. И штрафовать тех, кто использует участки не в соответствии с назначением».

Максим Ельцов напоминает также, что в этом году в Москве заметно усилилось давление на сегмент апартаментов. В Петербурге могут возникнуть сложности с согласованием вывески, если бизнес не соответствует назначению здания…

Руководитель «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев напоминает: «Большинство банков, предоставляя кредит на строительство, требуют от заемщика оформить регистрацию дома в течение определенного срока, например, не позднее чем через год или два с момента начала стройки. Если этого не происходит, то процент по ипотеке становится не льготным, а рыночным».

Руководитель АН Insiders Максим Хансон замечает, что в существующей редакции документа слишком много неясностей. Не указано, в какие сроки надо будет регистрировать постройку. Непонятно, что делать тем, кто начал строить – а деньги кончились. Нечетко указаны контролирующие органы и их полномочия. Еще больше неясностей – в определении «нецелевого использования»: кто и как будет проверять? На каком основании проверяющие попадут на участок и в дом и как зафиксируют нарушения?  

«Тем, кто все это придумал, не мешало бы проехать по коттеджным поселкам и оценить там наличие участков, позволяющих организовать детский сад или магазин, с правильным ВРИ (видом разрешенного использования), – советует Максим Хансон. – У нас по закону нет возможности легально и быстро перевести сельскохозяйственные участки в СНТ под нужные функции. Зато появятся основания для новых штрафов…»

«Собственникам недвижимости и инвесторам предстоит провести серьезный аудит, – уверен Максим Ельцов. – Как налоговый (после реформы налогообложения), так и в плане устранения возможных несоответствий и рисков, связанных с расхождением между предписанным в документах и фактическим использованием. Штрафов и расходов в ближайшие годы будет на порядок больше».