Средняя площадь квартир уменьшается уже нескольких лет

Периодически на этот факт обращают внимание чиновники. Например, в столичном регионе летом 2024-го власти ограничили минимальную площадь квартиры 28 кв. м. Их примеру решила последовать и Ленобласть, хотя ввод ограничения в этом субъекте РФ отложен до 2026 года. В Смольном утверждают, что подобные лимиты «пока не обсуждаются».

При этом льготная ипотека, которая по оценке многих застройщиков поддерживала спрос на более просторное жилье, секвестирована.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сокращение средней площади квартиры в структуре спроса хорошо заметно с 2015 года. Если в 2014-м средний размер реализованной квартиры в Петербурге составлял 49 кв. м, то в 2015–2016 годах он снизился до 46 кв. м, а в 2022–2024 годах – до 40–41 кв. м. Напротив, в областных проектах, где стоимость «квадрата» ниже, площади даже немного подросли: с 38–39 кв. м в 2014–2019 годах до 40–41 кв. м в 2020-м – и остаются примерно на этом же уровне.

Квартирная арифметика

«Мы уже достаточно давно ушли от маленьких квартир. Льготная ипотека позволяла большинству покупателей выбрать варианты большей площади за счет незначительного увеличения ежемесячного платежа. И за время действия льготных программ популярность студий по 19–20 кв. м очень сильно снизилась. В наших проектах большинство студий имеет площадь 24–25 кв. м», – говорит начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина.

По ее словам, самый востребованный формат во всех проектах массового сегмента и бизнес-класса – однокомнатная квартира с изолированной спальней и кухней-гостиной. Лоты с такой планировкой занимают 50–55% в общей квартирографии: квартиру легко сдать в аренду, в ней может жить один человек, пара или даже пара с ребенком. При этом разница в цене со студией не будет космической. «Каждый метр расписан по функционалу. Спальня по 10–12 кв. м, кухня-гостиная – порядка 14 кв. м, возможно наличие гардеробной, обязателен просторный санузел около 4 «квадратов». Площадь оптимальных двухкомнатных квартир начинается от 52 кв. м. Это две полноценные спальни по 11–12 кв. м, раздельный либо большой совмещенный санузел, просторная кухня-гостиная и гардеробная. Можно сделать «двушку» и порядка 45 кв. м. Но это будет компромиссная планировка. Что-то придется урезать или чего-то не будет вовсе. Такие варианты тоже найдут своего покупателя за счет меньшей цены, но они будут скорее временными», – уверена Наталья Кукушкина.

«Если ориентироваться на продажи в сентябре 2024 года, в сегменте масс-маркет наиболее популярными были студии и «однушки» площадью от 25 до 40 кв. м: это примерно 16–18% проданных квартир. В сегменте элитной недвижимости покупатели наибольшее предпочтение отдали трехкомнатным квартирам метражом от 80 кв. м и выше. В проектах класса «бизнес» лидируют однокомнатные квартиры площадью 35–40 кв. м», – комментирует начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Исследования его компании показывают, что оптимальный размер спальни и детской – 10 и 12 кв. м соответственно. А кухня-гостиная для комфортного размещения должна быть не менее 15 «квадратов».

Неминуемая трансформация

«Трансформация коснулась тех частей квартиры, где чаще всего обнаруживались «лишние» квадратные метры. В первую очередь, это коридоры: в новых проектах застройщики либо приспосабливают их под места для хранения, либо перераспределяют между жилой и кухонной зонами. Также появились компактные варианты, к примеру, с кухнями-гостиными, которые при грамотном зонировании позволяют не потерять ни эстетических, ни функциональных характеристик полезной площади квартиры», – рассуждает Дмитрий Ефремов.

По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Полис» Константина Гриценко, как правило, в проектах компании минимальная общая площадь лота без учета балконов начинается от 20 кв. м (жилая – 12–14 кв. м). В этом случае в квартире одно окно, но есть и студии площадью 24–27 кв. м с двумя окнами. «Цена квадратного метра за последние годы серьезно выросла, но потребность в количестве комнат у людей осталась. Поэтому застройщики оптимизируют площади, чтобы сохранить удобство и рациональность планировки, уменьшаются спальни и санузлы, добавляются гардеробные и ниши для шкафов. Мы придерживаемся размеров спален от 10 до 14 кв. м, кухни в зависимости от типа квартиры от 10 до 16 кв. м, в больших квартирах (4-евро) кухни делаем и по 18–22 кв. м. От классических двух- и трехкомнатных практически отказались – их доля близка к нулю», – поясняет Константин Гриценко.

«В наших проектах минимальная площадь «единички» – 30–32 кв. м. В такой квартире, преимущественно евроформата, спальня составляет не менее 10 кв. м, кухня-гостиная – около 14 кв. м. Площадь оставшихся помещений – совмещенного санузла и прихожей – строго регламентирована расстановкой санитарных приборов и системы хранения одежды при входе в квартиру. Обычно она составляет не более 3,5–4 кв. м для санузла и для прихожей в отдельности. Если в квартире больше одной спальни, предусматриваем раздельный санузел, но стараемся, чтобы в обоих помещениях была возможность установки умывальника, ванны/душа, унитаза. Для двух- и более комнатных квартир распространены решения с мастер-спальнями. Не проходную входную «грязную» зону выполняем всегда, если позволяет площадь квартиры и планировочное решение», – говорит руководитель архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина.

Мы расспросили участников рынка об оптимальных на сегодня планировочных решениях, о том, какие «фишки» востребованы у покупателей  и как квартиры (или юниты в апарт-отелях) будут выглядеть в будущем.

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
– Минимальная площадь лотов в нашем апарт-отеле VIDI стартует от 21 кв. м – стандартный метраж для инвестиционных апартаментов, подходящий для краткосрочной сдачи в аренду. Для собственного проживания наиболее популярны варианты по 35–40 кв. м.
Для жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса чаще всего востребованы двухкомнатные квартиры 60–90 кв. м и трехкомнатные – по 90–100 кв. м. Оптимальные площади в премиальных проектах: спальный блок – комната не менее 14 кв. м, гардеробная и душ, детская – 18–20 кв. м, кухня-гостиная – 30–40 кв. м, ванные комнаты – 8–10 кв. м. При этом раздельные санузлы и просторные прихожие остаются востребованными, особенно в семьях с детьми. Кухни-гостиные остаются в топе запросов, но появились модные акценты на кабинеты или зоны для работы даже в небольших квартирах. В свою очередь, гардеробные становятся обязательными даже в студиях.
Из трендов ближайшего будущего мы выделяем интегрированные в объект умные технологии, а также увеличение энергоэффективности и экологичности девелоперских проектов.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Покупателям интересны все опции, которые могут повысить функционал жилого пространства и качественно повлиять на уровень комфорта. Поэтому планировочные решения, предполагающие наличие раздельных санузлов, а также прихожие и коридоры с достаточным местом для хранения по-прежнему востребованы. 
Мы относим обширные террасы к улучшенным видовым характеристикам, которые могут добавить к стоимости квартиры до 50%. В первую очередь на цену оказывает влияние уникальный вид с этой террасы. Поэтому такая опция вероятнее всего встретится в объектах бизнес-класса и выше. 
На мой взгляд, многое зависит от того, удастся ли застройщику грамотно спроектировать квартирографию с учетом особенностей участка. Так, при продуманной планировке полноценную гардеробную и второй санузел можно разместить в квартирах от 38 кв. м. 
Жилье продолжит трансформироваться: опции квартир класса «бизнес» и выше застройщики будут адаптировать к проектам категории «комфорт». Это касается как наполнения жилого комплекса в целом, так и самих квартир. Кроме того, появится еще больше планировочных решений в рамках одного проекта. Застройщики продолжат поддерживать покупательский запрос на практичность квартиры и сводить к минимуму «пустые» квадратные метры.

Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI:
– Последние годы тренд на эргономику пространств активно дополняется требованием к функциональности. Например, квартира с меньшей по площади прихожей пользуется большим спросом. Но просто изменить площадь недостаточно: необходимо наполнить метры смыслом. Тогда прихожая дополняется вместительной гардеробной, выделенной «грязной зоной», правильно расположенным санузлом. Сегодня квартира – это не только квадратные метры, но и возможность создания и реализации собственного сценария жизни.
Нетривиальные планировочные решения всегда представлены на рынке недвижимости в различных форматах. Например, квартиры с саунами, каминами перестали быть экзотикой. Изменение предпочтений, бурное развитие сервисов готовой еды и доставки влияет на само представление покупателя о кухне. Оно дополняется новыми смыслами и функционалом: не только кухня, но и гостиная, еще здесь можно вкусно поработать или отдохнуть, а можно встретиться с друзьями или с самим собой.

Константин Гриценко, руководитель отдела маркетинга ГК «Полис»: 
– Мастхэв – мастер-спальни и евроформаты квартир. То есть большие кухни-гостиные и спальни 10–14 метров. Спрос на кабинеты ушел. 
Квартиры с обширными террасами – не то чтобы новый тренд, но у застройщиков определенно есть желание его протестировать. Плюс это один из способов в теории увеличить стоимость квартир. 
Насчет экзотических вариантов с каминами или саунами лучше спросить у компаний, которые их строят. Не думаю, что эти опции важны при выборе квартиры, их можно встретить в основном в малоэтажных домах в ближайшем пригороде. 
Снижения спроса на просторные кухни мы не видим. Кухня – это не только место, где готовят еду, но еще и центр квартиры, где собирается семья для общения, игр, просмотра кино и сериалов. 
Думаю, те предложения, что сейчас популярны на рынке, в будущем претерпят минимальные изменения. Возможно, появится больше домов с соседскими центрами на первых этажах.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: 
– Застройщики постоянно тестируют какие-то теории. Например, что санузлов в квартире должно быть на один больше, чем спален, или что в малоэтажных проектах будут востребованы квартиры с террасами. Проверить достоверность таких утверждений можно только на практике. Но каждый такой эксперимент достаточно дорогостоящий, стоимость ошибки высока, поэтому компании пробуют новые планировки в небольших объемах, постепенно увеличивая их долю в следующих проектах при наличии спроса. В частности, квартиры с саунами не являются удачным решением для проектов комфорт-класса. У них выше цена за счет большей площади квартиры и выше расходы на эксплуатацию, что ограничивает спрос. Возможно, в малоэтажных проектах в Ленобласти такой формат найдет больший отклик.

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Мы создаем апарт-отели как инвестиционный продукт и после запуска в эксплуатацию управляем ими через собственную УК. Наши клиенты делятся на два типа: инвесторы, которые покупают апартаменты ради получения пассивного дохода от сдачи в аренду, и туристы, которые впоследствии останавливаются в таких апартаментах. Ни тем ни другим в этих номерах подолгу не жить. Отсюда и соответствующий подход к метражу и эргономике. 
Минимальная площадь юнитов в наших отелях – 12 кв. м. В таких номерах есть все необходимое для комфортного краткосрочного пребывания. Экономия места достигается в основном за счет особенностей планировок и уменьшения свободного пространства между элементами мебели. От кровати до кухни или обеденного стола здесь можно дотянуться рукой. Но это не проблема, если вы используете студию преимущественно как место для отдыха в перерывах между прогулками по городу. 
Наиболее распространенная площадь апартаментов в наших отелях варьируется от 16 до 20 кв. м. Такие юниты пользуется спросом и для долгосрочной аренды, хотя их квадратура все еще не дотягивает до нормативов жилья.

Татьяна Бровкина, руководитель архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ»: 
– Основные тренды сегодня задает стоимость жилья. Каждый квадратный дециметр должен быть функциональным, поэтому никаких «случайных» ниш, выступов, помещений сложной геометрической формы, затрудняющих расстановку мебели и оборудования, быть не должно. Каждая квартира должна иметь лоджию или балкон. Площадь коридоров – минимальная. По возможности их лучше вообще исключить, организовав проходные кухни-гостиные. 
Гардеробная и второй санузел становятся обязательными в двухкомнатных квартирах площадью от 54 кв. м и «трешках» от 70 «квадратов». Спрос на пространство для приготовления пищи сохраняется, изменилось отношение к этой функции – в основном опять же из-за экономии на квадратных метрах. Зачастую кухня совмещается с зоной для отдыха и приема пищи – гостиной и столовой. Есть популярные примеры проходной кухонной зоны и решения с  трансформерами: кухонная мебель и оборудование скрываются, когда не используются. 
Для комфорт-класса предположу тенденцию на разделение некоторых функций. Например, в кухне-гостиной площадью от 20 кв. м, возможно, появится ниша для кухонного оборудования. Спальни останутся небольшой площади – около 11 кв. м. Мастер-спальня минимум одна. Вероятно, из-за высокого темпа жизни санузлы уменьшатся, поскольку в них не будет ванны. Прихожая и коридор преобразуются в единое пространство, возможно, сольются с помещением кухни-гостиной. Актуально будет и небольшое изолированное помещение для хранения, возможно совмещенное с постирочной.

Николай Лошаков, исполнительный директор архитектурной мастерской «Миронов и партнеры»: 
– Есть очевидный тренд на формирование просторной кухни-столовой, которая также выполняет роль гостиной. Даже в компактных вариантах такое пространство занимает не менее 15 кв. м, а в классе «комфорт» стремится к 25 кв. м. Несмотря на развитый сервис доставки и ресторанов, возможность домашнего приготовления пищи вполне востребована. Максимально компактные формы приобретают только кухонные ниши в квартирах-студиях. В других случаях кухонное оборудование, например, в виде острова становится не только функциональной необходимостью, но и частью дизайна интерьера и центром дружеских посиделок и совместного кулинарного творчества. 
При этом спальни и детские комнаты проектируются относительно компактные: от 9–12 кв. м в «экономе» и до 14–16 кв. м в «комфорте». До минималистичных скандинавских спальных зон в 6–8 кв. м мы пока не дошли. 
Коридорная планировка с раздельным входом в каждую комнату встречается далеко не в каждом проекте. Квартиры с входом в спальню из кухни-гостиной тоже стали популярны, что позволяет сделать планировку более рациональной. 
Застекленные балконы фактически вошли в объем помещений. В привычном понимании «лоджий» они уже не актуальны. Многие проекты предусматривают «французские» балконы – как дополнение к большим окнам в пол. Несмотря на климатические особенности, компактные открытые балконы тоже возвращаются в моду. Устройство приватных террас значительной площади является характерной «фишкой» для проектов комфорт- и бизнес-класса. В рекламе часто используют визуализацию такой солнечной террасы с мягкой мебелью. Однако на практике (с учетом затяжной осени и зимы) их привлекательность не так однозначна.
В наших проектах гардеробные выполнены во всех квартирах, кроме самых компактных. Второй санузел, как правило, появляется уже в «двушках». В некоторых однокомнатных формата «евро» формируется дополнительный компактный гостевой санузел. 
Эволюция жилого пространства идет по довольно консервативному сценарию. Востребованы уют, комфорт, практичность и функциональность. В долгосрочной перспективе возрастет степень кастомизации, типологическое разнообразие жилых пространств схожей площади. Не исключено  применение мобильных перегородок и других элементов, позволяющих адаптировать жилое пространство под меняющиеся потребности без проведения ремонтных работ.

Марина Агеева, директор по маркетингу и продукту ГК «Красная стрела»: 
– В нашем проекте «РЕГЕНБОГЕН» всего 360 квартир. Это камерный дом бизнес-класса, но с широким выбором небольших квартир: студии, одно- и двухкомнатные квартиры евроформата составляют более половины лотов. Это соответствует концепции проекта: престижное атмосферное жилье для молодежи в историческом центре, где тусовочных мест и знаковых вузов больше, чем зеленых зон для спокойных прогулок с детьми. 
Площадь квартир с одной спальней, на которые приходится 80% продаж, варьируется от 27 до 63 кв. м. Студии, которых в проекте лишь пятая часть, довольно просторные: 27–38 «квадратов». Большая часть студий – в два окна, все с остекленными лоджиями и балконами, с санузлами площадью более 4 кв. м. Во всех квартирах мы старались зонировать пространство, располагая гостевую зону с кухней и гостевым санузлом ближе к входу. По возможности выделяем «грязную» зону прихожей, чтобы лишний раз не пересекать ее, перемещаясь между комнатами и ванной. 
Выходы на остекленные лоджии и балконы в большей части квартир расположены на кухне, чтобы летними помещениями было удобно пользоваться всем жителям. В однокомнатных и «евродвушках» мы предусмотрели как раздельные, так и совмещенные санузлы, чтобы люди могли выбрать. В квартирах с двумя и более комнатами – по два санузла. Во всех квартирах есть гардеробные, кладовые или места для установки шкафов в прихожей.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S: 
– Сервисные апартаменты сочетают комфорт обычной квартиры с гостиничным сервисом. Как конкурентное преимущество перед классическими отелями они предлагают полноценную кухонную зону с необходимой бытовой техникой и посудой, рабочие пространства, зоны отдыха и другие домашние удобства.
Есть несколько трендов и новых «фишек». Например, гибкость в выборе времени заезда и выезда, наличие дополнительных услуг, таких как доставка еды в номер и круглосуточный сервис. Гости хотят чувствовать себя особенными и ожидают индивидуального подхода к их запросам. Это может включать различные варианты питания, размещения и развлечений. Отель может расширить целевую аудиторию и получить новый корпоративный сегмент, сотрудничая с медицинскими учреждениями и фондами помощи.