Достигла ли ключевая ставка своего потолка и надолго ли она там закрепится?

Леонид Волох, соучредитель компаний Lynks | Maris: 
– Высокая ключевая ставка – это всегда непростое испытание для экономики, и особенно для рынка недвижимости, который сильно зависит от финансирования.  Пик повышения ключевой ставки в России еще не пройден, уверены аналитики. По их прогнозам, уже на ближайшем декабрьском заседании ЦБ поднимет ставку до нового исторического рекорда – 23%. Будет ли рост продолжаться, зависит от уровня инфляции, экономической ситуации в стране и решений Центробанка.  
В современной истории есть примеры с высокими ставками и активным рынком недвижимости. В Турции, например, ключевая ставка достигла 50%, но рынок недвижимости тем не менее показывает рост – благодаря инвестициям в развитие инфраструктуры, миграции и туризму. Приход на рынок иностранных инвесторов и частных инвестиционных фондов также может стимулировать строительство. Тем не менее это скорее исключение, чем правило. Обычно высокая ставка приводит рынок недвижимости к стагнации и замедлению темпов строительства. 
Дорогое финансирование, безусловно, ограничивает доступ к дешевым кредитам, но может стимулировать инвесторов искать альтернативные стратегии. Например, рынок аренды может выиграть: менее доступная покупка недвижимости увеличивает спрос со стороны арендаторов, что приводит к росту ставок. Коммерческие проекты с высокой доходностью могут быть интересными частным инвесторам, так как создают возможность защитить  капиталы от инфляции и нестабильности валюты. 
Уровень ключевой ставки в 7–9% будет стимулировать рост строительства. Если ставка снизится хотя бы до таких отметок, это позволит значительно снизить стоимость кредитов для покупателей жилья и девелоперов, делая проекты рентабельными при сниженных рисках. 

Владимир Хильченко, президент холдинга «Созвездие Водолея»: 
– Для меня как представителя реального сектора все решения ЦБ – это действия, направленные на ограничение развития. Фактически ЦБ работает не в интересах российского государства. Можно сказать, что это олицетворение той самой «пятой колонны», которая не дает развиваться нашим промышленным предприятиям. Разговоры об инфляции, на которую ссылаются в ЦБ, не выдерживают критики.  
Сегодня любая ставка, превышающая 5%, – по определению заградительная. Почему именно 5%? Для любого стабильно работающего предприятия, которое ведет нормальную деятельность, это тот процент прибыли, который реально можно заработать. В ситуации, когда есть кредит под процент, который варьируется сейчас в банках от 15 до 35%, вести бизнес бессмысленно. В какой-то момент организация начинает работать на банк, попадая в кредитную яму. По сути, это скрытая форма рейдерского захвата любого бизнеса. А откуда брать инвестиции, как выживать? При нынешних требованиях компания будет всегда оставаться нерентабельной: все, что она зарабатывает, нужно отдавать на погашение кредитов и налогов. В то же время необходимо вкладываться в дальнейшее развитие. Недостаточно просто снизить ставку. Надо глобально пересмотреть подход к кредитованию и дать реальному сектору возможность развиваться. 

Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс. Недвижимость»: 
– Надо учитывать, что 21% – не окончательная величина. Вполне возможно, в декабре мы увидим следующее повышение, а в начале 2025-го нельзя исключать и 23–25%. Вряд ли выше: слишком много денег скопится на депозитах. Пока не победим инфляцию, на снижение КС рассчитывать не приходится. В конце года еще возможно укрепление рубля, за счет продажи экспортерами валютной выручки. Хотя денежная масса в банках вроде бы перестала расти.  
Главная загадка: как поведут себя держатели вкладов, когда инфляция ослабнет, и депозиты перестанут приносить прежний доход: во что граждане будут перекладываться? В «бетон» (по традиции)? В покупку валюты? – мешают ограничения. В крипту? – это пока малопонятный и рискованный инструмент. 
У ряда стран есть опыт жизни при высокой ключевой ставке и соответствующей инфляции. Например, в Турции ставка – 50%, инфляция – столько же, при этом цена недвижимости в долларах растет, а в лирах – опережает инфляцию. Но нельзя сказать, что это позитивный опыт. Как и на Аргентину не стоит поглядывать. У нас все же, в силу ряда причин, уникальная ситуация. И, на мой взгляд, в нашем случае важнее была бы плавность и предсказуемость изменений, а не дискретность. Бизнес может приспособиться к любым условиям, если они понятны и прогнозируемы. 
Сейчас воздействие «дорогих денег» и сокращение ипотечных программ имеют понятные последствия. Стало меньше «прямых» сделок, больше «цепочек», выросли риски. Обороты вторичного рынка снизились, продажи в новостройках упали. Горизонт планирования сократился до 2–3 месяцев. Главная проблема для рынка – дефицит определенности, отсутствие понятных ориентиров. 

Сергей Софронов, коммерческий директор «Петербургской строительной компании»: 
– Ключевая ставка не достигла потолка, поскольку потолка не существует. Нет моментных ограничений – строгих формул, законов или стандартов по ключевой ставке. Ее размер может быть любым, в зависимости от подведенной к очередному заседанию ЦБ статистики. На практическую взаимосвязь «рост ключевой – размер инфляции» лучше не обращать внимания. Иначе возникнут вопросы, почему результат получается прямо противоположным целям. 
Девелопмент не может себя чувствовать более нормально, чем экономика в целом. Здесь прямая взаимосвязь. В свою очередь, являются ли поводом для экономической зависти страны Африки и Латинской Америки? Ключевые ставки местных ЦБ как раз на уровне более 20, 30 и даже 100%. В благополучных странах – от 0,25 до 6% годовых.  
Примеров оздоровления экономик через высокую ключевую ставку история не знает. Через снижение стоимости кредитов и запуск инвестиционных циклов, через рост производства внутри, создание рабочих мест – да.  
Не может быть речи о каких-то возможностях для девелопмента, если проектное финансирование перешагивает порог в 20% годовых. Еще не так давно мы констатировали, что значения больше 10% значительно влияют на экономику строительства. Коллеги из производственных сфер, субъекты МСП, говорят прямо – о каком кредитовании в банках может идти речь под такую ставку? Но у них есть альтернатива: более дешевое кредитование в программах Минэкономразвития. У девелоперов таких вариантов нет.  
Чтобы девелоперы начали нормально работать, ставка должна снизиться до уровня развитых стран, до 6% годовых. При этом в зонах действия таких ставок маржинальность успешного бизнеса, как правило, меньше таковой в России. Поскольку у нас, с учетом стоимости кредитования, необходимо закладывать более высокую норму прибыли. И это тоже одна из составляющих инфляции. 

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»: 
– История с высокой КС – надолго. Как минимум, до конца следующего года. С какого-то момента ставка может идти по нисходящей, но в 2025 году это будут двузначные цифры. Мы готовимся, запускаем кризисный менеджмент. Сели с коллегами подумать: что нужно сделать, чтобы при двузначных значениях КС продолжать продавать, причем столько, сколько надо, и продавать дорого. У нас получилось около 200 позиций, которые можно усилить. Некоторые из них кажутся очевидными, нужен свежий критичный взгляд. 
Например, CRM-система, работа с теми клиентами, которые уже есть в базе, они купили у нас квартиру несколько лет назад. Работа с рекламой в телеграм-каналах: мы этим занимаемся, но недостаточно эффективно. Обслуживание на нескольких языках: у нас есть покупатели из постсоветского пространства, им приятнее было бы общаться на родном языке. Еще: нужно усиливать обратные связи. Развивать продажи кросс-услуг: страхование, гарантии по ремонту сантехники и электрики на три года и т. д. Таких примеров можно привести много. 
Приходится учитывать, что к однозначным значениям КС мы перейдем не раньше, чем через два года. Международных ориентиров нет, опыт других стран бесполезен, как и отечественный опыт предыдущих кризисов. Потому что ситуация уникальна: сочетание экономических вызовов с геополитическими (СВО). Таких сюжетов в новейшей истории не было. 
Доля бартера в расчетах, скорее всего, будет увеличиваться. Но сейчас такие расчеты проводить гораздо сложнее, чем в кризис 2014–2015 годов. Бартер плохо сочетается с проектным финансированием и ДДУ.  
Возможно, станут более популярны партнерские соглашения, с вхождением владельца участка в уставный капитал застройщика. С описанием правил последующего выхода по завершении проекта. Но это сложная схема. 
Если в ноябре–декабре регулятор еще поднимет ставку – это сведет к нулю любые способы привлечения капитала для освоения земли. Рынок по покупке участков остановится – бридж-кредиты, сделки под будущую прибыль. Новый стимул для развития получат ЦФА – для выпуска цифровых активов не нужны залоги, но сама компания должна быть суперустойчивой. Рынок меняется, адаптируется к ситуации. 

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп»: 
– Отрицательное последствие лечения инфляции высокой ставкой – замедление активности во всех сегментах экономики. На застройщиках это сказывается в двойном размере. С одной стороны, ставка убивает ипотеку и снижает спрос. С другой стороны, из-за высоких банковских ставок увеличивается себестоимость проектов.  
Причем эти процессы взаимосвязаны: снижение спроса приводит к тому, что сумма денег на эскроу-счетах девелоперов становится меньше, чем выбранный объем кредитования, и включается режим с полной ставкой.  
Главный вопрос – как долго продлится эта ситуация: застройщики накопили определенный «жирок» в тучные годы и какое-то время могут терпеть. Чем дольше такое положение будет продолжаться, тем выше опасения, что активность и успешность застройщиков сместится из рыночной сферы в лоббистскую, и строительная отрасль будет еще больше, чем сейчас, зависеть от льготных программ и другой помощи государства. Что сделает ситуацию еще менее предсказуемой. 
Оптимальная ключевая ставка, чтобы работала рыночная ипотека, – 7–8%. Безусловно, сегодня любые промежуточные значения лучше, чем текущая цифра. Но 15% или 17% не вернут рыночную ипотеку, поскольку абсолютные размеры удорожания останутся неподъемными при таких условиях. 

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality, председатель экспертного совета РГУД:  
– Дорогое проектное финансирование, высокие ставки по кредитам тормозят развитие строительной отрасли. Мы можем прогнозировать снижение темпов запуска новых проектов и падение спроса. Однако снижения цен на рынке недвижимости ожидать не стоит – инфляция затрагивает и сферу строительства.  
При этом в сфере сервисных апартаментов мы видим новые возможности. Во-первых, несмотря на ограничение покупательской способности, людям все равно необходимо где-то жить. Начинает развиваться рынок долгосрочной аренды как альтернатива покупке собственной квартиры. Многие начинают видеть плюсы в долгосрочном проживании именно в сервисном апарт-отеле: помимо временной жилплощади, гость получает еще и гостиничный сервис. Вслед за ростом интереса арендаторов формат апарт-отелей начинает привлекать и инвесторов. Апартаменты за счет микс-аренды окупаются в среднем за 10 лет. Срок окупаемости квартир при действующих ставках составляет около 20 лет. 
Особый интерес у инвесторов вызывают юниты в готовых проектах: возврат инвестированных средств начинается сразу после заключения договора купли-продажи и договора на управление. Также в VALO мы предоставляем нашим покупателям гарантированный доход на два года, если они приобретают юнит сейчас. На передний план выходит и другое преимущество апартаментов: работа профессиональной УК, которая в том числе занимается поиском арендаторов.  
Чтобы снизить зависимость от высоких ставок, девелоперы активно используют новый инструмент для продажи своих объектов – рассрочки. По данным «Петербургской Недвижимости», с помощью рассрочек реализуются порядка 57% объектов. В продажах сервисных апартаментов доля рассрочки составляет 44%. В дальнейшем количество сделок с использованием этого инструмента увеличится.  
Высокая ключевая ставка – тяжелый фактор для рынка недвижимости, однако для некоторых сфер кризис становится временем развития. 

Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО: 
– Устойчивый спрос на жилье будет существовать в любом случае. Людям нужна недвижимость, это базовая потребность. Спрос трансформируется, и рынок также изменится – но потребность в приобретении жилья остается. Высокая ставка «обваливает» продажи на вторичном рынке, где как минимум 2/3 сделок проходили с привлечением заемных средств. Первичный рынок менее чувствителен к «высокому ключу», поскольку существуют льготные программы приобретения недвижимости в ипотеку. Мы в Группе Аквилон смотрим на ситуацию так: отмена ипотеки с господдержкой была запланирована, определенная корректировка спроса была неизбежна. Высокая ключевая ставка дополняет эту картину, но радикально не меняет. Мы подготовили несколько новых проектов, которые отлично впишутся в настоящие реалии рынка, – это жилые комплексы средней этажности в Ленобласти: «Аквилон Verba» в Янино и проект в Новосергиевке, на берегу Оккервиля. 

Геннадий Киркин, президент инжиниринговой корпорации «ИРБИС»: 
– Высокая ключевая ставка удорожает доступ к заемным средствам и делает невозможным достижение нормативных или желаемых сроков окупаемости объекта. 
Действия ЦБ направлены на снижение перегретого потребительского спроса, однако возможности для инвестиций остаются только в тех секторах экономики, в которых сейчас заинтересовано государство. В этих секторах введены специальные режимы и меры по стимулированию инвестиционных проектов: субсидированные ставки и программы поддержки предпринимательства в отдельных направлениях промышленного производства, в туристической отрасли и т. п. 
Для девелоперов существует возможность получения господдержки в виде сниженных ставок и специализированных кредитов от фондов развития предпринимательства. 

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG: 
– В девелоперском бизнесе нужно уметь адаптироваться, и мы видим, что рынок постепенно перенастраивается под новые условия. Как только инфляционные риски начнут снижаться, Центробанк может вернуться к более мягкой денежно-кредитной политике, что сразу отразится и на ипотечном рынке, и на условиях для девелоперов. 
В условиях высокой КС и ужесточения условий по ипотеке мы наблюдаем, что апарт-отели стали более привлекательным инструментом для инвесторов. Мы видим рост интереса к этому формату – люди ищут способы, которые позволят не только сохранить капитал, но и получить стабильный доход. Если апарт-отель готов, можно начать получать доход от номера сразу же, что помогает компенсировать ипотечные или рассрочные платежи. 
По результатам летнего сезона, например, доход от популярных категорий номеров в IN2IT составил в среднем 41 тыс. руб., максимум – до 91 тыс. руб. в месяц для двухкомнатных номеров. Да, доходность юнитов на данный момент не может соревноваться со ставками по вкладам, но не стоит забывать про растущую капитализацию объектов, что делает вложения в апарт-отели долгосрочной инвестицией с потенциалом роста стоимости. 

Михаил Тёмкин, руководитель сети проектов SMART: 
– Ключевая ставка, если верить ЦБ, будет держаться на уровне 20% до 2026 года. Рынок жилой недвижимости, который на 90% зависит от ипотеки, ждут трудные времена. Однако на этом фоне рынок коммерческой недвижимости, который меньше зависит от ипотеки, ожидает бурное развитие. Спрос на качественные помещения для компаний остается высоким, а предложения недостаточно. Например, в Петербурге доля свободных качественных офисов в конце третьего квартала 2024 года упала до 3,6%.  
Стоимость квартир или апартаментов достаточно высока. В коммерческой недвижимости порог входа для инвестора может быть ниже за счет метража. Например, в проектах линейки Smart мы предлагаем площади от 5 до 1500 кв. м. Минимальный порог входа – 1,5 млн рублей. Маленькие помещения подойдут для небольших магазинов в составе МФК. Сдавать их в аренду можно как самостоятельно, так и с помощью УК.  
Мы предполагаем, что наиболее востребованными для инвесторов будут помещения небольшой площади. Однако среди арендаторов могут быть потребности и в больших пространствах. Поэтому мы применяем технологии, которые позволяют в процессе строительства переформатировать здание под потребности будущих резидентов, которых мы находим уже сейчас. Например, наш объект «Smart Гранитная» представляет собой здание колонного типа, что позволяет делать перепланировки в ходе строительства. 

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»:  
– Хочется верить, что текущая ключевая ставка – это максимум, однако прогноз ЦБ РФ по средневзвешенной ставке за 2024 год предполагает еще одно повышение, и очевидно закрепление «ключа» на высоком уровне на несколько кварталов. Даже если регулирование пойдет по пути ослабления, резких изменений ожидать не приходится. Мы должны быть готовы к тому, что высокая стоимость финансирования сохранится как минимум до конца следующего года. Это, конечно, влияет на рынок. Например, в Бразилии в конце прошлого века высокий спрос на жилье поддерживался за счет госпрограмм и частных инвестиций, в том числе зарубежных.  
В условиях высоких ставок девелоперы акцентировались на строительстве более дорогого и элитного жилья, а также коммерческой недвижимости, которые менее зависимы от ипотечных ставок. Сегодня мы в России наблюдаем подобный сценарий, когда менее всего страдает дорогое жилье и развивается коммерческая недвижимость. 
Высокие ставки – это однозначный минус и для застройщиков, и для потребителей: нас ждет эра оптимизаций и упрощений продукта. Речь не идет о новых возможностях, а скорее о выживании в новых условиях. 
Для рынка недвижимости комфортный уровень ключевой ставки находится в диапазоне 8–12%. В текущих условиях идти придется в основном через оптимизацию, аккуратное планирование и отбор стратегически выгодных локаций.  

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»): 
– Анализ развития ситуации показывает, что 21% – не предел. ЦБ борется с инфляцией только повышением ставки, а деньги продолжают обесцениваться. 
Оглядываться на историю я не вижу смысла, каждый раз и в каждой стране ситуация уникальна. Макроэкономика включает в себя гораздо больше факторов, чем ставка или инфляция. В настоящий момент высокая ключевая ставка является существенным ограничением для функционирования и развития рынка недвижимости. 
Ситуация отличается от проекта к проекту. Для объектов на завершающих этапах реализации ставка уже не столь чувствительный фактор, а вот для недавно стартовавших это значительное осложнение. На мой взгляд, комфортным был бы показатель в 8–10%. 

Александр Недопекин, заместитель генерального директора Maslov Group Development: 
– Думаю, для застройщика нет проблем в том, что «деньги дорогие», но есть проблема в существенном снижении спроса. В связи с этим девелоперы будут начинать строительство только при наличии уверенности в повышенном спросе на их продукт. 
Для нормализации рынка необходима ключевая ставка на уровне 12–13%. С текущими ставками по депозитам тяжело конкурировать: сейчас около 50 трлн рублей размещено на депозитах физических лиц. Застройщики даже запускают программы, которые подразумевают долгосрочное бронирование квартир до момента закрытия вклада. 

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers: 
– Ставку повысили в том числе и для того, чтобы снизить высокие темпы роста ключевых показателей рынка недвижимости в целом. На рынке жилого строительства льготные условия работы и активная поддержка государства, начиная с периода пандемии, привели к перегреву. И сейчас девелоперы новостроек получили своеобразный «двойной удар», поскольку повышение ставки совпало с активным сокращением льготных программ. При этом достаточно хорошие результаты первого полугодия у большинства застройщиков, вероятно, позволят получить положительный итог по году в целом. Но результат следующих двенадцати месяцев уже во многом будет зависеть от того, как быстро ключевая ставка начнет снижаться. 
Если рассматривать коммерческую недвижимость, то ситуация противоречивая. В сфере гостеприимства, где есть льготное финансирование, активность девелоперов/инвесторов достаточно высока. В других сегментах даже высокий спрос на склады, производства и офисы не всегда позволяет получить достаточную экономическую эффективность новых девелоперских проектов при высокой доле заемного капитала.