Вера Рябова: «Право дольщика зарегистрирует застройщик»
Застройщиков обяжут зарегистрировать право собственности дольщиков на помещения по договорам участия в долевом строительстве. О законодательных нововведениях в сфере регистрации прав рассказывает Вера Рябова – старший юрист практики недвижимости и градостроительства юридической компании Rightmark Group.
Государственной Думой РФ рассмотрен проект Федерального закона № 633966-8. Он направлен на сокращение количества фактически используемых объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, и на дальнейшее развитие процедур электронной регистрации прав. Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года.
Лицо, построившее здание или сооружение, будет обязано совершить все необходимые действия для их кадастрового учета и регистрации прав на такие объекты либо на помещения в них. Конкретные сроки исполнения обязанности не установлены.
Подачу документов на регистрацию юридическими лицами планируется разрешить только в электронной форме, кроме случаев, когда регистрируется право на основании сделки с физическим лицом. При наличии временной технической невозможности разрешат подачу документов на бумажном носителе. Пока не вполне ясно, останется ли возможность для граждан обратиться за регистрацией ДДУ в бумажной форме, поскольку для застройщиков разрешена подача только в электронном виде.
Законопроектом предлагается обязать застройщиков подавать заявление на регистрацию права собственности дольщика на объект долевого строительства по ДДУ в течение 30 рабочих дней с даты его передачи дольщику по акту. Доверенность от дольщика для этого не потребуется. Такое право есть у застройщиков и по действующему законодательству, но этот порядок регистрации не является обязательным и пока не приобрел массового характера.
Обращение за регистрацией собственности от имени дольщиков призвано сократить количество помещений и машино-мест, не зарегистрированных в ЕГРН и, соответственно, не облагаемых налогом на имущество. Однако представляется, что полностью исключить дольщиков из взаимодействия с регистрирующим органом не всегда возможно. Если дольщик не выходит на связь или необоснованно уклоняется от осмотра и принятия помещения, застройщик вынужден составить односторонний передаточный акт и направить электронные документы на регистрацию, указав в заявлении данные гражданина из ДДУ. Но для правильного оформления права дольщика могут потребоваться дополнительные документы (например, данные нового паспорта при его получении или замене по возрасту, при вступлении в брак и смене фамилии). В случае смерти дольщика застройщик может не знать о его наследниках, вступивших в наследство и имеющих право на принятие помещения по акту и регистрацию собственности вместо него. Более того, у застройщика может не быть сведений об уступке прав по ДДУ новому дольщику. В этих случаях от дольщика все равно потребуется предоставить застройщику необходимые документы либо сообщить сведения о новом дольщике по уступке.
Также дольщику необходимо уплатить пошлину за регистрацию его права, иначе она будет приостановлена. Размеры пошлины существенно увеличатся с 1 января 2025 года, она составит 4000 рублей для граждан и 44 000 рублей для юридических лиц по объектам с кадастровой стоимостью не выше 20 млн и 22 млн рублей соответственно. По объектам с более высокой кадастровой стоимостью пошлина будет определяться с учетом цены сделки.
Формально у застройщика нет обязанности платить пошлину за дольщика, хотя Налоговый кодекс РФ допускает такую возможность. На практике застройщик должен будет либо уплатить пошлину за регистрацию права дольщика за свой счет, и в этом случае застройщики будут заранее учитывать эти расходы в цене ДДУ, либо запросить документ об оплате у дольщика.