Итоги апреля 2025 года: средняя цена в петербургских новостройках выросла всего на 1,5%
Количество городских новостроек, в которых идут продажи, за год сократилось на 7%. При этом динамика неравномерная.
Впервые за долгое время на первичном рынке Петербурга снизились цены в центре города. Также в минусе оказались удаленные от метро окраины. Зато в лидерах прироста – и этого мы тоже не видели уже давно – спальные городские районы.
По итогам двенадцати месяцев центр все равно впереди: 482,4 тысячи рублей за кв. м, плюс 25,5%, опережая по темпам удорожания пригороды Петербурга в 1,5 раза, «спальники» и Ленобласть в два раза, окраины – в три раза.
Актуальная цена в спальниках – 297,3 тысяч рублей за «квадрат», на 46,5 выше, чем в Ленобласти.
По данным портала «Мир Квартир», динамика цен в Петербурге не слишком отличается от среднероссийской картинки: в 50 городах (из исследованных 70) – слабый рост, ниже уровня инфляции; в 16 – снижение, в 8 цены сохранились на среднем уровне. В Москве – плюс 1,4%.
За год в агломерации (СПб плюс ЛО) количество проектов, в которых продаются квартиры, сократилось с 350 до 334. При этом в области количество ЖК на один увеличилось (было 103, стало 104), все сокращение пришлось на город: в Петербурге в апреле 2024-го насчитывалось 247 жилых комплексов, в апреле 2025-го – 230. Потеряли все территории: в центре – минус семь, в спальных районах - минус три; окраины без метро потеряли шесть адресов, в пригородных районах – на один ЖК меньше, чем год назад.
На Ленинградскую область уже несколько месяцев приходится более половины общего объема предложения квартир по агломерации.
Приведенные в таблицах данные получены в результате анализа предложений квартир, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга». Цены на апартаменты не учитывались.
Понятие «спальный район» не включает в себя зоны застройки старого фонда. Также в «спальники» не входят зоны, удаленные от метро, например, Парголово или Пулковские высоты (это, в нашей классификации, «дальний город»).
Более подробные данные по месяцам, по районам и типам домов см. здесь
Экспертные мнения
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
– На рынке новостроек в конце апреля ощущалось предпраздничное ослабление спроса. Работает старое правило: на растущем, устойчивом рынке перед праздниками покупатели активизируются, на слабом или падающем – откладывают принятие решений и сами сделки: «Давайте уже после майских».
Выдача семейной ипотеки идет высокими темпами: на 24 апреля выдано 169 млрд рублей, к концу месяца увидим рекордные 210 млрд рублей. Цифры особенно удивительные на фоне высказываний об отмене комиссии за семейную ипотеку с одновременным сокращением выдачи. Объяснение простое. Ведущие банки (Сбер, ВТБ, Альфа), на которые приходится 80% рынка ипотеки по-прежнему взимают комиссионные в 5 – 10% от суммы выдаваемых льготных кредитов. Изящно получилось: через СМИ населению сказали, что комиссия – это плохо. Но в дальнейших действиях никто не заинтересован: при отмене комиссионных снизится выдача льготной ипотеки (а это до 50% продаж, в реальной выручке – еще больше). Снизится наполнение эскроу-счетов, вырастут риски не только для застройщиков, но и для самих банков. Для покупателей семейная ипотека – безальтернативный способ покупки недвижимости. Удорожание квартиры на размер комиссии при ставке 6% на 20-25 лет вообще не помеха.
Дополнительных денег на повышение компенсации в бюджете нет. Впрочем, как нет и желания у чиновников разгребать последствия проблем отрасли при снижении продаж.
А пока, судя по нашим сделкам, по разговорам с застройщиками, спрос в апреле неплохой, но все же слабее мартовского. И очень неравномерный.
Красивые старты «инвестиционных» объектов с повышенным агентским вознаграждением и необходимой долей хайпа забирают заметную долю спроса. Сделки быстро перетекают от одного объекта к другому. Продажи от месяца к месяцу у застройщиков сильно разнятся.
Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
– На первичном рынке продолжается спад. Продажи можно было бы раскочегарить оплатами в рассрочку. Отдельные застройщики предлагают рассрочку до семи лет, некоторые пытаются замахнуться и на большие сроки – до 10 лет. Такой механизм мог бы стать определенной альтернативной ипотеке. Но в нем есть свои риски, связанные с оценкой платежеспособности покупателя, с переходом из рассрочки в ипотеку и т. д.
Вторичный рынок, естественно, такого предоставить не может. Но «цепочки» складываются, взаимосвязанные сделки проходят.
Пока, при сохранении геополитических реалий, нет серьезных оснований полагать, что рынок жилья вдруг резко оживет. Так что прогноз – умеренный.
Если геополитическая ситуация изменится к лучшему, если начнутся серьезные переговоры - это оживит и фондовые рынки, и рынок капиталов, и рынок недвижимости. В ценообразовании большую роль играют ожидания потребителя. Покупатели ждут повышения – и цены растут, даже при низком спросе. Но рынок будет оживать все-таки не на слухах, а на фактах. Материальное положение граждан может не измениться, но ожидания должны опираться на факты, на то, что реально происходит.
Небольшие изменения происходят в сфере депозитов. Они уже не так выгодны, как в конце 2024-го; держатели депозитов опасаются их «заморозки», кое-кто уже перекладывает в недвижимость. Но пока таких людей недостаточно, чтобы влиять на настроения рынка. Надо понимать: быстрое изменение настроений в этой сфере, массовый уход денег из банков приведет к быстрому и резкому росту цен в недвижимости. Наверху это тоже понимают, все должно быть плавно.
В мае мы не ждем существенных изменений на рынке. Долгие праздники; огородники занимаются огородами; полагаю, май будет не самым активным месяцем. Текущего объема клиентов (от семейной ипотеки) и накоплений за предыдущие годы достаточно, чтобы избежать массовых банкротств в строительной сфере.
В области растущий объем предложения и увеличивающийся «навес» нераспроданного жилья со временем может вылиться в кризис сбыта, в городе такого риска нет.