НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке жилья появились не просто «неквалифицированные инвесторы», на подходе уже следующая группа: «Я покупаю, потому что могу!»...» Максим Ельцов

24 октября, 05:47

Дом на Выборгской улице треснул по вине застройщика, который возводит ЖК по соседству. Можно ли избежать таких ситуаций?

14 июля 2019 в 22:00
4 893

Дом на Выборгской улице треснул по вине застройщика, который возводит ЖК по соседству. Можно ли избежать таких ситуаций?

Всегда ли стройка в сложившихся кварталах опасна для соседних зданий?
Можно ли избежать таких рисков? Или «щадящие» технологии слишком дороги, особенно в современных условиях? Приходилось ли вам сталкиваться с похожими ситуациями? Своим мнением с NSP поделились Алексей Шашкин, Михаил Кондиайн, Руслан Юсупов, Юрий Грудин, Александр Ольховский и др.

Статья-Знак-вопроса-NSP.RU

Алексей Шашкин,
генеральный директор ПИ «Геореконструкция»: 
– Повреждение соседних домов при строительстве нового объекта – это всегда непрофессионализм застройщика и его команды. С 2004 года, когда был принят ТСН «Проектирование фундаментов в Петербурге», такие ситуации стали противозаконными. Документ чётко разъясняет, что нужно делать и какие осадки допустимы в зависимости от категории здания, рядом с которым планируется стройка. К примеру, для исторических объектов – не более 2 см. Все расчёты и технологии работ должны быть учтены в проекте, а госстройнадзор должен следить за их соблюдением. Кстати, с 2011-го, когда на федеральном уровне приняли Свод строительных норм и правил 22.13330, эти нормативы стали обязательными для всей страны. Нулевых осадок не бывает, но они не должны быть более безопасных для зданий 2-3 см. 

Михаил Кондиайн,
партнёр АМ «Земцов&Кондиайн»: 
– Я не знаю точно, что произошло на Выборгской улице. Нужно проанализировать, был ли там предусмотрен подземный паркинг, какой глубины, какие конструктивные мероприятия были заложены в проект, как предполагалось укрепить соседний дом и было ли это сделано. Опыт нашей мастерской показывает: если учесть все факторы и соблюдать технологии, строить можно без ущерба для соседних домов. К примеру, при строительстве ТЦ «Стокманн» не пострадало ни одно из укреплённых зданий. Осадки произошли лишь в одном, владелец которого отказался от укрепления фундаментов, видимо, рассчитывая получить компенсацию в суде. Но у него ничего не получилось, так как все отказы были задокументированы. 

В доме на Мытнинской набережной выполнен трёхэтажный подземный паркинг. Сделали стену в грунте – и всё в порядке, никаких последствий для окружающей застройки. Так что разговоры о том, что строительство по соседству с историческими зданиями непременно приведёт к их разрушению, – миф. Все технологии и правила ведения стройки в таких условиях существуют. Их надо только добросовестно соблюдать.

Яков Волков,
генеральный директор ГК Active: 
– К сожалению, стройка периодически негативно воздействует на соседние здания: возникают трещины и дефекты, прогибаются бетонные плиты балконов, случается просадка фундамента. Конечно, это скорее исключение из правил. Однако жителям, которые попали под уплотнительную застройку и оказались в схожей ситуации, не позавидуешь. Избежать подобных ситуаций можно только на этапе проектирования дома.

Андрей Кошкин,
председатель совета директоров группы «Ярд»:
– Возведение новых зданий в кварталах с существующей застройкой всегда сопряжено с обязательным мониторингом состояния соседних домов. Особенно это касается исторического центра, где много ветхих зданий.

При строительстве нашего апарт-отеля Yard Residence мы вели геотехнический мониторинг. Кроме того, проект предусматривал все необходимые мероприятия, чтобы не допустить осадок зданий, стоящих поблизости. Это позволило завершить строительство без какого-либо ущерба для окружающих домов.

Руслан Юсупов,
президент ассоциации «ЛенОблСоюзСтрой»:
– И риски, и технологии, позволяющие  свести их к минимуму – всё закладывается в проекте. Проблема, о которой мы говорим, конечно, характерна для старых кварталов. Чем старше здания, чем ближе они друг к другу – тем выше вероятность, что работы на соседнем участке приведут к подвижкам грунта. А в старых домах нередко ещё и фундаменты слабые. 

Самый распространённый способ – использование шпунта. Но и здесь есть нюансы: его можно по-разному вдавливать в грунт. Кроме того, по окончании  работ в подземной части проекта иногда проектировщик велит шпунт оставить, а подрядчик старается извлечь, чтобы использовать его повторно.

Полагаю,  случившееся на Выборгской улице – следствие того, что кто-то захотел немного сэкономить. И в борьбе жадности с осторожностью победила жадность. 
Но в старых кварталах редко строят масс-маркет. Как правило, это приличные ЖК по очень приличной цене. И обычно экономика проекта позволяет избежать аварийных ситуаций. 

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– В городе, даже если дома стоят через широкую дорогу, они всё равно испытывают воздействие от стройки по соседству. Но при соблюдении технологии стройка в сложившихся кварталах неопасна. Иначе мы никогда ничего бы не построили. А застраивают что угодно, хоть под историческими зданиями, и ничего обычно не случается. Такие ситуации требуют соблюдения мер безопасности и мониторинга, но никаких проблем в целом быть не должно.

Видимо, в случае с домом на Выборгской улице была не соблюдена технология или принято неверное проектное решение.

Ольга Ульянова,
директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Сегодня есть технологии для возведения новостроек в непосредственной близости от существующих зданий. Кроме того, в потенциально опасных местах строители, как правило, ставят маячки на соседних домах, чтобы контролировать их состояние. Перед началом работ исследуется состояние стоящих поблизости строений и проводятся мероприятия для укрепления фундаментов, стен и т.д., чтобы изначально минимизировать риски. Строительство в центральных районах всегда требует бОльших затрат, поскольку здесь находятся дома старого фонда, потенциально аварийные здания, а грунты в Петербурге сложные. Профессионалы, конечно, всё это знают.

Юрий Грудин,
генеральный директор компании «Формула Сити»:
– На старте проекта нужно очень внимательно смотреть, какие решения и технологии предлагают проектировщики и насколько они обоснованны.

Но бывает, что в проекте всё правильно – а на площадке ЧП. Потому что второй важнейший компонент – качество работы и квалификация исполнителей. Все проблемы решаемы, если к ним грамотно подходить…

У нас на углу Социалистической и Боровой (апартамент-комплекс «YE'S Социалистическая») вокруг площадки расположены три памятника и 13 исторических зданий. Мы закончили подземные работы, вышли в конструктив – и попали во все допуски КГИОП, до миллиметра. И конечно, это затратные мероприятия. Использовали «стену в грунте», применяли титановые сваи, землю замораживали, вели регулярный мониторинг. Пригласили квалифицированных специалистов… Если бы такой же комплекс строить в чистом поле, основные СМР («ноль» и конструктив) обошлись бы в полтора-два раза дешевле.

Ещё и по этой причине в сложившихся кварталах дешёвого жилья не получить. (Это при обсуждении развития территорий тоже стоит учитывать.) 

Александр Ольховский,
генеральный директор компании «ВТБ-Девелопмент»:
– Это обычная ситуация: учитывать ограничения и требования, возникающие в сложившейся застройке. Возникновение каких-то отклонений – ЧП, это как раз нестандартный сценарий. С этим сталкивались многие застройщики, большинство с такими проблемами вполне успешно справляется.

Первый этап – серьёзное комплексное обследование: что за постройки, в каком они состоянии, откуда может исходить угроза. На основании этих данных готовится проектная документация. Но и она не окончательна, потому что невозможно с точностью предсказать, как себя поведут окружающие объекты. И стоимость мероприятий по безопасности тоже очень индивидуальна и может меняться не только от объекта к объекту, но и в рамках одного проекта.

Всегда возможны сюрпризы. Нам, как правило, удавалось избежать форс-мажорных ситуаций.

Самым серьёзным вызовом был, пожалуй, проект «Невская Ратуша». Масштаб работ очень серьёзный, котлован тоже впечатляющий, а вокруг – сплошная историческая среда. Но всё прошло удачно.  

Александр Свинолобов,
заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Рядом с нашими проектами ничего, к счастью¸ не трескалось. Но мы и нечасто сталкиваемся со стеснёнными условиями и жёсткими требованиями, об этом лучше знают те, кто работает с объектами в центре. Надо учесть, что очень серьёзных затрат – и по времени, и по средствам – требует первый этап, обследование. Что за объекты рядом, какие у них зоны охраны и так далее. Затем – ювелирная работа проектировщиков: выбрать именно те решения, которые связаны с минимальным воздействием на окружение. Исполнитель должен неукоснительно следовать проекту и в то же время – быть начеку. Потому что если возникает нестандартная ситуация, реагировать надо быстро. И, наконец, не стоит забывать про страховку. В том числе – от возможного ущерба, нанесённого третьим лицам.    

Георгий Богачёв,
руководитель проекта «Илоранта», экс-вице-губернатор Ленинградской области:
– В 99% случаев трещины, возникающие из-за смещения грунтов, не влияют (по крайней мере, критично) на безопасность проживания в таком здании.

Конечно, надо соблюдать требования и так далее. Но необходимо также понимать, что страхи жителей и их отображение в СМИ нередко весьма преувеличены.