Юрий Бородин: «Сегодня девелопер – соавтор городской среды»

Расскажите о своем пути в девелопменте? Какие вехи и проекты Вы бы выделили как наиболее знаковые и интересные с профессиональной точки зрения?

— Я инженер-строитель по образованию, в отрасли уже 29 лет. В Группу «Эталон» я пришел более 16 лет назад и прошел путь от руководителя проекта до первого вице-президента по девелопменту и строительству, а с 1 мая этого года — Президент Группы. За это время я участвовал во многих проектах и на разных этапах: от разработки концепции до ввода в эксплуатацию.

Для меня важен каждый проект, где мы меняли подход к городской среде, среди  таковых, например, «Шагал» и Резиденция Омега в Москве, а в Петербурге – «ЛДМ» и «Мариинка Делюкс».

В рамках региональной экспансии – выход в Новосибирск, Омск, Екатеринбург. В прошлом году — на Дальний Восток, в Хабаровск. Каждый регион требует своей модели работы, и это бесценный опыт.

Вы работаете в команде «Эталона» уже более 16 лет. Сейчас после того, как Вы заняли позицию номер один — изменится ли стратегия компании?

— Стратегия сохранит преемственность, но акценты сместятся в сторону еще более жесткой операционной дисциплины. Мы нацелены на повышение эффективности бизнеса, совершенствование системы управления и снижение долговой нагрузки, чтобы обеспечить устойчивое развитие Группы «Эталон» на долгие годы.

Мы продолжим развивать направление деловой недвижимости, создавать места приложения труда и повышать эффективность действующего портфеля. При этом важнейший приоритет — люди. Мы постоянно оцениваем систему мотивации и стараемся предоставить команде лучшие условия, ведь именно люди, а не стратегические документы, создают проекты.

А как Вы формулируете стратегию компании на ближайшие годы: какие направления роста для компании сейчас являются приоритетными (новые для компании регионы, премиум-сегмент, может быть, активная работа в других сегментах — офисы, коммерция, промышленные объекты)?

— Наша главная цель — сохранять высокий уровень качества проектов. В этом году Группа «Эталон» стала победителем 17-й ежегодной международной премии «Рекорды Рынка Недвижимости» Московского Бизнес Клуба. В следующем году компания отметит 40-летие, и к этой дате мы хотим подойти в статусе лидера по строительству жилья.

Компания давно представлена в классе «комфорт» и приобрела там серьезные компетенции. Сейчас мы будем больше концентрироваться на бизнес-классе, получать компетенции в «премиуме», коммерческой недвижимости, добиваться высокой маржинальности. Мы развиваем суббренд Aurix и планируем инвестировать около 200 млрд рублей в премиальные активы до 2032 года. Также настраиваем собственные службы для работы с монолитом, фасадами, сетями и отделкой, чтобы управлять себестоимостью и сроками.

Какие региональные рынки сегодня выглядят наиболее перспективными и почему?

— Перспективность региона складывается из нескольких факторов: платежеспособный спрос, демографическая динамика, развитие промышленности, доступность ипотеки и уровень конкуренции. Сегодня наиболее интересны города-миллионники с развитой экономикой и положительной миграцией, а также регионы с поддержкой государства — это субсидирование ставки проектного финансирования и льготное ипотечное кредитование.

Рассматриваете ли новые площадки в других городах? Расскажите в каких?

— У нас сформирован портфель в 8 регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане, Хабаровском крае, Ленинградской, Свердловской, Омской, Новосибирской областях. В каждом есть запас земельного банка для роста, поэтому мы планируем укреплять там позиции.

Мы, безусловно, мониторим рынок в поисках новых городов, но сейчас не ставим задачу агрессивной экспансии. Любое решение будет приниматься исходя из наличия привлекательных земельных активов, понимания локального спроса и возможности сохранить стандарты качества. Приоритет — повышение эффективности, а не широта географии.

Сегодня многие девелоперские компании выходят на рынок внутреннего туризма и строительства отелей. Изучаете ли такую возможность для компании?

— Да, мы изучаем такие проекты. Курортная недвижимость — одно из направлений диверсификации портфеля. Внутренний туризм в России демонстрирует устойчивый рост, а дефицит качественной инфраструктуры отдыха открывает возможности для девелоперов с опытом комплексной застройки. Поэтому сейчас прорабатываются проекты в Шерегеше и Калининградской области.

Как вы оцениваете текущее состояние российского рынка девелопмента сегодня?

— Период структурной адаптации. Отрасль проходит через непростое время охлаждения спроса из-за высоких рыночных ставок по ипотеке, но сохраняет устойчивость за счет эскроу-счетов и накопленного запаса прочности.

В такой ситуации уйдут компании, которые не смогут конкурировать, а требования к недвижимости будут повышаться. Это означает, что покупатель в итоге получит лучший продукт, а отрасль станет зрелой.

Какие факторы сейчас сильнее всего влияют на спрос, цены и финансовую модель проектов?

— Это ключевая ставка ЦБ и, как следствие, доступность кредитов для развития бизнеса. Многие компании откладывают новые проекты или отказываются от них. Доходы населения падают, снижается темп продаж, из-за чего растет стоимость проектного финансирования. Эти издержки (вместе с подорожанием стройматериалов и рабочей силы) закладываются в конечную цену недвижимости, что тоже ослабляет спрос. Замкнутый круг. Иногда проще не начинать низкомаржинальный проект, чем рисковать невозвратностью кредитных средств.

Насколько рынок, по Вашему мнению, готов к длительной работе в условиях высокой стоимости денег, низкого спроса и санкций?

— Санкции напрямую на нас не влияют. Крупные девелоперы, в том числе «Эталон», уже адаптировали бизнес-модель и используют целый набор инструментов для длительной работы: 

• диверсификация портфеля по географии и сегментам; 
• реализация непрофильных активов; 
• привлечение партнеров и инвесторов в проекты; 
• сокращение операционных расходов; 
• усовершенствование стратегии продаж; 
• развитие суббизнесов; 
• повышение производительности за счет использование предфаб-элементов, внедрение ИИ. 

Текущая модель показывает высокую зависимость девелопмента от банков. Нуждается ли, по Вашему мнению, отрасль в пересборке отношений между государством банками и девелоперами?

— Сегодня роль банков существенно изменилась: они стали главными регуляторами доступности проектного финансирования. Из-за этого девелоперы становятся слишком зависимыми от денежно-кредитной политики банков.

Один из вариантов выхода — принятие закона, который разрешил бы переводить эскроу-счета из одного банка в другой. В итоге девелоперы будут выбирать наиболее выгодные предложения в условиях волатильности рынка.

Какие меры могли бы сделать рынок более предсказуемым и устойчивым для застройщиков и покупателей?

— Главная проблема для рынка последних лет — резкие изменения в экономической сфере: скачок ключевой ставки ЦБ РФ, ставок по ипотеке и ужесточение условий по льготным программам. Требования к девелоперам могут меняться быстрее, чем отрасль адаптируется к новой реальности.

Главное, что стабилизировало бы рынок, — переход к более предсказуемой политике в сфере жилищного строительства. Отрасли нужен горизонт планирования на годы без постоянных изменений правил — например, региональных нормативов градостроительного проектирования. Особенно остро эта проблема проявляется на финальной стадии: когда проект уже проработан, внезапное изменение норм и требований фактически возвращает девелоперов к исходной точке, сводя на нет все предыдущие усилия.

А какие структурные изменения в рынке девелопмента вы считаете необходимыми в первую очередь?

— Нужны разумные требования к капиталу, градация рисков в зависимости от масштаба и репутации застройщика, а также механизмы поддержки девелоперов в регионах и малых городах. Без этого рынок сосредоточится лишь в нескольких крупных городах России.

Меняется ли, на Ваш взгляд, роль девелопера в формировании города будущего?

— Еще пятнадцать-двадцать лет назад роль девелопера сводилась к строительству дома и продаже квартир. Сегодня девелопер — соавтор городской среды и все активнее берет на себя функции, которыми раньше занимались городские власти, — развивать социальную инфраструктуру, создавать новые общественные пространства, заботиться об экологии. Мы в «Эталоне» закладываем в проекты школы, детские сады, поликлиники, парки и променады, создавая сбалансированную среду обитания.

Какие принципы должны лежать в основе качественного градостроительного проекта сегодня? 

• Масштаб мышления: проект нужно вписывать в структуру квартала и всего района, заранее продумывая транспортную доступность и социальную инфраструктуру. 
• Разнообразие: покупатели уже не интересуются типовой застройкой. Им нужны корпуса разной высотности, квартиры разных форматов, планировок и отделки. 
• Забота об окружающей среде: озеленение, утилизация мусора, использование экологически чистых материалов. 

Как добиться баланса между экономикой проекта, архитектурой и городской средой?

— На этапе подготовки маркетинговой стратегии нужно четко определить целевую аудиторию и бюджеты, удаляя ненужные опции. При этом помнить, что продуманный продукт делает жилые комплексы более ликвидными на конкурентном рынке. А работа со спортивными и социальными объектами помогает сформировать репутацию застройщика, который работает над обликом города-будущего в перспективе десяти-двадцати лет.

В последние годы много разговоров о цифровизации и роботах... Какие инновации в девелопменте Вы считаете реально работающими, а какие пока остаются больше модными «игрушками»?

— Реально работающими технологиями являются те, что решают конкретные операционные проблемы. Например, цифровой документооборот и внедрение ИИ для управления десятками объектов. А BIM-моделирование позволяет выявить просчеты на этапе проектирования и избежать ошибок при строительстве.

Полная автоматизация стройплощадок пока выглядит нереалистичным и слишком дорогостоящим решением. Более реальна предфабрикация элементов на заводе, где возможна роботизация конвейера.

 Расскажите об опыте применения инноваций на стройках компании?

• Единый портал, где зафиксированы статусы по всем проектам — от котлована до ввода в эксплуатацию. Сотрудники видят ТЭПы, процент готовности, темпы строительства и сроки по запускам тендеров. Это ускоряет принятие решений. 
• Современная система видеонаблюдения на площадках для контроля техники безопасности и дисциплины. 
• Внедрение методологии IT-компаний: задачи делятся на простые спринты, что помогает руководителям концентрироваться на важном в операционной текучке.