Инвестиции в культурное наследие: рынок просит мораторий на изменения в законах

Вал изменений: новые законы об охране памятников в 2025–2026 годах

Заведующий кафедрой архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ Надежда Акулова, открывая мероприятие, обозначила основную тему дискуссии: «Многие опасаются изменений в законодательстве, потому что допускают, что эти изменения только осложнят подходы к работе. 

Поэтому так важен диалог на профессиональные темы различных специалистов нашей отрасли». При этом сохранение культурного наследия должно оставаться незыблемой основой в развитии территорий. А приспособление объектов культурного наследия (ОКН) послужит мощным драйвером такого развития. 

За 2025–2026 годы в сфере охраны культурного наследия были внесены 15 проектов федеральных законов, рассказал генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. Он перечислил наиболее значимые из принятых документов. 

• Процедура текущего ремонта ОКН стала проще. Закон № 142-ФЗ от 07.06.2025 вступил в силу 1 марта 2026-го. Теперь мелкий ремонт может выполнять любая строительная организация, а вместо согласования работ достаточно уведомить орган охраны.  
• Публичный доступ к данным об объектах археологического наследия открыт. Закон № 374-ФЗ от 15.10.2025 вступил в силу 15 декабря 2025 года. То есть инвесторы могут заранее узнать, есть ли на участке археологические объекты.  
• С июня 2026 года «ДОМ.РФ» ведет реестр ОКН с градостроительными параметрами: регистрационные данные, состояние, охранные зоны и пр. Порядок регулируется законом № 422-ФЗ от 17.11.2025. 
• Упрощен порядок ремонта федеральных мемориалов — № 470-ФЗ от 15.12.2025. 
• С марта 2027 года начнет действовать закон  № 180-ФЗ от 10.06.2026. По сути, это новая система контроля работ на ОКН: вводится научно-методическое сопровождение, а в ряде случаев отменяется историко-культурная экспертиза.  
• Исключение памятников из реестра децентрализовано. Раньше для этого требовалось решение федерального органа, теперь региональные памятники могут исключаться на уровне субъекта — закон № 262-ФЗ от 26 июля 2026-го вступает в силу в январе 2027 года. 

Г-н Белоусов напомнил, что Петербург — лидер по количеству ОКН, а значительная часть городской территории находится под охраной ЮНЕСКО.

Первый заместитель председателя Комитета по охране памятников Петербурга (КГИОП) Екатерина Козырева дополнила перечень значимых изменений, рассказав, что в Градостроительный кодекс РФ внесены поправки, вступившие в силу 1 марта 2026 года (№ 295-ФЗ от 31 июля 2025 года). Теперь градостроительные регламенты — высота, общая площадь, площадь озеленения, количество парковочных мест — распространяются на ОКН.   

В контакте с инвесторами: программа «Рубль за метр» и успешные истории приспособления памятников 

Г-жа Козырева напомнила, что в Петербурге тысячи ОКН и исторических зданий (построек до 1917 года). Комплексная система охраны помогает сберечь историческую среду города, дошедшую до наших дней. Екатерина Козырева перечислила действующие программы сохранения: 

• реставрация фасадов многоквартирных домов по специальной программе; 
• приспособление объектов инвесторами — например, «Новая Голландия», «Севкабель», «Планетарий № 1», «Петровский арсенал» и другие; 
• программа «Рубль за метр»: аренда на 49 лет, 7 лет на реставрацию, затем — субсидированная ставка; 
• реставрация объектов религиозного назначения. 

«Мы выражаем глубокую благодарность реставрационным организациям нашего города», — отметила г-жа Козырева. Однако нехватка профильных специалистов может угрожать сохранности памятников.  

Начальник отдела по осуществлению полномочий РФ в сфере объектов культурного наследия Комитета по сохранению культурного наследия Ленинградской области Светлана Волкова рассказала о работе с памятниками в регионе. Так, на платформе «ДОМ.РФ» размещено 67 ленинградских объектов культурного наследия,  и  часть из них уже привлекла инвесторов. А для того, чтобы снять у претендентов страх перед бюрократическими процедурами, выстроена специальная система межведомственного взаимодействия: в ней участвуют органы исполнительной власти, ресурсоснабжающие организации и т. д. Эта схема должна упростить согласования. 

Среди реализованных в регионе проектов — усадьба Строгановых-Голицыных «Марьино». Еще один пример — здание на Крепостной, 24, в Выборге: оно долго стояло заброшенным, первый проект его восстановления согласовали еще в 2009 году, но работы так и не были выполнены; последние корректировки в проект были внесены в 2022 году, и сейчас здание полностью восстановлено. Идет приспособление усадьбы Елисеевых в Белогорке. Тут уже завершены внешние работы, идет внутренняя отделка помещений под бутик-отель.  

Правовые нестыковки в законодательстве об ОКН: поправки в Градкодекс и отказ от ГИКЭ

Изменения в Градкодекс, которые требуют соблюдения градрегламентов для памятников и ансамблей, по мнению руководителя ГК «НИиПИ Спецреставрация» Игоря Пасечника, заведут в тупик многие проекты по приспособлению памятников, так как большинство нормативов нередко просто невозможно соблюсти. Не всегда есть возможность обеспечить в требуемом количестве озеленение и парковочные места на территории ОКН. Профессиональное сообщество уже забило тревогу, подчеркнул г-н Пасечник. 

Вторая проблема, на которую он обратил внимание, это отсутствие отдельной нормативной базы для строительной экспертизы проектов приспособления ОКН. Невозможно доказать соответствие исторических конструкций современным нормам, когда конструкция является предметом охраны, например, в части пожарной безопасности. На каждом объекте использовались строительные материалы, которые никто никогда не сертифицировал по пожарным требованиям...  

Заместитель начальника Управления государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов согласился, что сложность есть: «Действительно, в законодательстве нужно четко определить, как применять современные пожарные и санитарные нормы к зданиям 100–200-летней давности». Он добавил, что госстройнадзор старается идти навстречу застройщикам и искать варианты, позволяющие все-таки выдать разрешительную документацию.

Руководитель направления реставрации архитектурного бюро «Студия 44» Григорий Иванов продолжил обсуждение поправок в Градостроительный кодекс, уточнив, что они серьезно осложнили работу отрасли. Он привел пример: инвестор выкупает усадьбу, от которой остался фундамент, чтобы превратить ее в бутик-отель. После вступления поправок в силу выясняется, что по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) на участке разрешены ЗАГСы  и гаражи. На обращения инвестора чиновники отвечают, что нужно «просто» изменить ПЗЗ… 

Г-н Иванов прокомментировал и поправки в порядок согласования документации, отметив, что отменяемый институт государственной историко-культурной экспертизы служил важным предварительным фильтром: «Как эксперт я просматриваю проекты и часто замечаю недочеты, которые проектировщик успевает исправить еще до проверки комитета», — пояснил он.   

Как снизить риски? 

Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний «КВС», кратко рассказал о самом известном проекте компании — бывшей тюрьме «Кресты» на Арсенальной набережной, которая преобразуется в общественное пространство. 

Так, собор, расположенный на территории, уже передали Русской православной церкви. Ввод комплекса запланирован на 2029 год. Анализируя ситуацию с инвестициями в ОКН в целом, он отметил, что такие проекты имеют особенно продолжительный период окупаемости, и предложил принять закон, хотя бы на 10 лет запрещающий менять правила игры: «Вы удивитесь, сколько людей тогда захотят вкладывать деньги в памятники». Предложение в зале встретили аплодисментами. Кроме того, Сергей Ярошенко напомнил о необходимости снизить налоговую нагрузку для девелоперов, работающих с наследием. «Памятник нужно не только отреставрировать, но и содержать. Надеюсь на смягчение налогового законодательства», — отметил он.

Руководитель управления Минкультуры по СЗФО Андрей Ермаков высказался в поддержку моратория. Уже лет пять идет речь о «заморозке» изменений федерального законодательства об ОКН. Инвестиционные проекты рассчитываются на 5–7 лет, и к моменту ввода объекта законодательство может серьезно измениться. Согласился он и с необходимостью развития института государственной экспертизы объектов культурного наследия. 

Руководитель дирекции специальных проектов компании ООО «Сэтл Строй» Владислав Шипунов солидарен с коллегами, что мораторий на изменения в законодательстве необходим: «Мы точно с госэкспертизой найдем решение, в спокойном режиме и с понятной экономикой будем реализовывать проекты». Кроме того, по его мнению, нужно уменьшить санкции за несоблюдение сроков, так как нередко инвесторы не могут в них уложиться из-за затянувшихся согласований.  

Руководитель проекта AVANT (холдинг AAG) Владимир Рукавишников рассказал про способы минимизации рисков и снижения неопределенности: так, для инвестора важна возможность выхода из сделки после обследования памятника на основе выявленных технических ограничений. Этот пункт может быть прописан в договоре. Кстати, холдинг AAG активно коммуницирует с КГИОП еще на этапе подготовки проектной документации, что упрощает согласование: к моменту подачи документов в комитете уже хорошо знают про проект. 

Подводя итоги круглого стола, Надежда Акулова предложила подготовить резолюцию, суммировав озвученные предложения.