Маркетолог с искусственным разумом: эксперты о новшествах с участием нейросетей на рынке недвижимости

Екатерина Лисовская:  
— Мы используем искусственный интеллект не только для первичной генерации визуалов. Он встроен в инфраструктуру аналитики и помогает быстрее принимать решения на основе данных.

Мы разработали собственную аналитическую платформу, которая объединяет информацию из рекламных кабинетов, коллтрекинга, мобильной аналитики, классифайдов и других источников. Поверх этой системы работают AI-агенты: одни анализируют рынок, действия конкурентов, отраслевую статистику и поисковый спрос, другие — качество обращений, конверсию, поведение аудитории и эффективность рекламных связок.

Для девелоперов особенно важно, что мы оцениваем не только количество заявок. Система позволяет увидеть, из какого сегмента пришел пользователь, по какому запросу, с какой площадки и насколько качественным оказалось обращение. Это помогает точно перераспределять бюджет в пользу каналов и связок, которые приводят к реальным бизнес-результатам.

При этом ИИ для нас ни в коем случае не замена специалисту, а инструмент, который ускоряет работу и помогает находить точки роста. Каждый вывод AI-агентов проверяет аналитик, а качество данных контролируется отдельно: система сообщает, если источник не загрузился или в показателях появилась аномалия.

Что касается трекинга, данные в нашей платформе обновляются несколько раз в течение дня. Это осознанный подход: путь клиента в сфере недвижимости от первого контакта до сделки может занимать недели и месяцы, поэтому реакция на каждое краткосрочное колебание не всегда полезна. Гораздо важнее видеть актуальную картину, план-факт и прогноз до конца периода.

В системе доступны показатели расходов и KPI, прогноз выполнения плана, уведомления об остатках на рекламных кабинетах и аномалиях. Поэтому мы можем своевременно предлагать клиенту изменения в стратегии и управлении бюджетом — не дожидаясь итогового отчета в конце месяца.

В результате ИИ, аналитика и автоматизация становятся не отдельными технологиями, а частью единой системы управления рекламой, где данные помогают принимать более точные и обоснованные решения. 

Сегодня вопрос уже не в том, использует ли агентство ИИ. Вопрос в другом: помогает ли эта технология бизнесу принимать решения точнее, быстрее и выгоднее или просто делает привычные процессы моднее. 

Александр Свинолобов: 
— В маркетинге недвижимости сейчас важен не сам факт использования новой технологии. Вопрос в том, какую задачу технология решает. Любой новый инструмент имеет смысл, если он либо помогает покупателю лучше понять будущий продукт, либо позволяет компании быстрее и качественнее работать с клиентом.

Например, визуализация для девелопмента особенно важна, потому что значительная часть квартир продается еще на этапе строительства. Чем реалистичнее мы можем показать будущую квартиру, двор, общественные пространства, виды из окон, тем проще человеку представить себя в этом проекте. В STAVNI Обводный мы для этого используем не только 3D-планировки, но и виртуальные 3D-туры. Это не просто схема квартиры с размерами, а оцифрованное пространство, по которому можно буквально пройтись. Человек начинает примерять квартиру на себя: где будет стоять рабочий стол, как организовать кухню-гостиную, где он будет отдыхать, достаточно ли ему мест хранения. То есть технология помогает перевести абстрактные квадратные метры в понятный сценарий жизни.

Эту же задачу решает сайт с выборщиком квартир. Покупатель может самостоятельно сравнивать варианты и постепенно сужать выбор, исходя из собственных критериев. В итоге цифровые инструменты не заменяют менеджера, а помогают человеку прийти к разговору с ним уже с гораздо более сформированным представлением о проекте и квартире.

ИИ мы используем прежде всего как рабочий инструмент: для анализа информации, ускорения части рутинных процессов, подготовки и адаптации контента. То же касается чат-ботов и CRM: автоматизация хорошо работает там, где нужно быстро обработать обращение, сохранить историю взаимодействия, связать его с рекламным источником. Но полностью отдавать ИИ общение с покупателем недвижимости рано. Все же вопрос о сделке достаточно личный и серьезный, и он по-прежнему решается коммуникацией между людьми. 

Николай Соколов: 
— Мы первыми в Петербурге совместно с компанией ART3D вышли за рамки стандартного виртуального тура. Для проекта «Остров Первых» создали полноценное 3D-пространство на движке Unreal Engine с полноценной будущей жилой средой всего Матисова острова. Это 3D-тур с полной свободой действий: смена времени суток, погодных условий и сезонов, а также возможность оценить видовые характеристики из окон квартир. Также мы интегрировали это пространство с CRM-системой и добавили функцию генерации фотореалистичных рендеров прямо из интерфейса, что ускоряет работу с визуалами. 

Нейросети в маркетинге — это полноценный рабочий инструмент. Мы используем их на всех этапах: от аналитики звонков и интеллектуального подбора квартир для агентов до продакшена. Показательный пример — наш недавний видеоклип артиста Нилетто и Татьяны Булановой на песню «Первыми»: его лейтмотив был посвящен теме виртуального мира, а почти половина материала была создана при помощи ИИ. Трек, вышедший весной 2026 года, стал мощным пресейлом перед стартом продаж 3-й очереди домов в проекте «Остров Первых». Также этой весной мы внедрили нейро-чат-бот для внутренней работы агентов. Он позволяет моментально подбирать лоты и проекты в живом диалоге, избавляя сотрудников от утомительных скриптов и долгих поисков в базах. 

Что касается управления рекламными бюджетами: весь диджитал-сплит мы автоматизируем в дашборды Power BI. Однако в высоком сегменте недвижимости значительная часть управления бюджетом остается под контролем человека. 

Мы убеждены, что одинаковые метрики неприменимы к разным каналам: то, что нейросеть может забраковать как неэффективное решение, на практике может оказаться очень даже эффективным и полезным.  

Андрей Бусыгин: 
— Сегодня в маркетинге девелопмента цифровые технологии перестали быть просто имиджевым «вау-эффектом». Они трансформировались в сквозную рабочую инфраструктуру, которая решает две главные задачи — сокращает барьеры при выборе жилья для покупателя и оптимизирует внутренние ресурсы команды за счет глубокой аналитики.

На этапе знакомства с продуктом ключевую роль играет визуализация. На сайте проектов «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск» мы внедрили интерактивный 3D-конструктор: пользователь выбирает отделку и комплектацию, меняет реальную мебель и технику и видит пересчет сметы в реальном времени. Такие сценарии увеличивают время визита на сайт в три раза. В офисах продаж этот опыт продолжают интерактивные макеты: виртуальная прогулка по двору, окружению и местам общего пользования будущего ЖК, а функция моделирования инсоляции по часам наглядно снимает частые сомнения клиентов по освещенности комнат еще до старта стройки.

Однако главный прорыв технологий лежит не в генерации картинок или текстов, а в аналитике. Мы подключили ИИ к разбору почти двухсот транскрипций встреч менеджеров: единый алгоритм оцифровал аргументацию и возражения, высвободив десятки часов экспертов. Второй контур — еженедельный мониторинг воронки: ИИ-ассистент сопоставляет выгрузки из сквозной аналитики с планом и сразу локализует узкие места по каналам. Следующий шаг — GEO-видимость: адаптация данных девелопера под ответы нейросетей, куда пользователи все чаще приходят за рекомендациями при поиске квартир.

Сквозная аналитика и коллтрекинг собирают данные в реальном времени, но само управление бюджетом строится в продуманном недельном ритме — длинный цикл сделки в недвижимости не терпит суеты. Это позволяет без лишней спешки отключать неэффективные каналы и усиливать конверсионные. 

В основе нашей работы остается единый принцип: цифровые системы и ИИ обеспечивают точную фактуру, но интерпретация и финальная ответственность всегда остаются за человеком. 

Надежда Бандурко: 
— Цифровизация в девелопменте перешла от фазы демонстративного внедрения новшеств к прагматичной оценке их окупаемости. 3D-моделирование и виртуальные туры стали базовым стандартом рынка. На нашем сайте покупателям доступны интерактивные 3D-модели планировок, благодаря которым можно оценить объемно-пространственные решения квартиры еще на этапе строительства.

Искусственный интеллект мы применяем точечно — исключительно в зоне маркетингового креатива. Нейросети ускоряют подготовку визуальных концепций, анимацию рендеров и создание рекламных роликов (в частности, ярких материалов с талисманом семейного квартала «Огни Залива» — чайкой Огнюшей). При этом мы сознательно не передаем ИИ задачи по аналитике поведения аудитории или генерации персональных предложений. Высокий чек и сложность продуктов в недвижимости требуют точного учета нюансов, где алгоритмы пока допускают ошибки. Глубокая аналитика остается прерогативой профильных специалистов.

По этой же причине компания отказалась от использования чат-ботов на этапе обработки входящих заявок. Покупка жилья — эмоционально и финансово значимый шаг, в котором клиенту принципиален живой экспертный диалог. 

При этом вся система продаж строго структурирована: обращения из всех каналов поступают в единую CRM-систему. Для оценки эффективности рекламы и оперативной корректировки бюджетов применяется сквозная аналитика, обеспечивающая полный контроль над показателями в реальном времени.

В продвижении мы делаем акцент на партнерских спецпроектах с брендами, имеющими смежную целевую аудиторию. Например, в рамках проведения нашего социального проекта — гребной регаты «Огни Залива» — партнером выступала крупная сеть семейных бассейнов и фитнес-центров. Это позволяет обмениваться целевым трафиком в естественном и вовлекающем формате. 

Сергей Тарасов: 
— Сегодня клиент приходит в офис продаж уже подготовленным: он изучил проект в интернете, сравнил его с соседями и сформировал ожидания. Наша задача — сделать первое знакомство с проектом максимально наглядным и честным, а дальнейшее общение — удобным. Ключевую роль здесь играет визуализация. Виртуальные туры и 3D-модель позволяют «пройтись» по квартире, оценить вид из окна на конкретном этаже, понять логику двора и входных групп задолго до завершения строительства. Мы видим, что после такого «погружения» разговор с покупателем становится предметным: он обсуждает планировку и отделку, а не пытается представить объект по рендерам.

ИИ используем прежде всего как помощника, а не как замену менеджеру. Нейросети помогают быстрее готовить контент, анализировать поведение аудитории на сайте и в рекламе, формировать персональные подборки лотов под запрос клиента. Чат-бот и омниканальная CRM берут на себя первый контакт: отвечают на типовые вопросы в любое время суток, фиксируют заявки и передают их в работу без потерь. Живой диалог при этом остается за людьми — в премиальном сегменте это принципиально. Рекламным бюджетом управляем в режиме реального времени. Сквозная аналитика показывает, какой канал дает не просто лиды, а сделки, и позволяет оперативно перераспределять средства. Это дисциплинирует и нас, и подрядчиков.  

Кирилл Кудинов: 
— При продажах номеров в действующих и строящихся отелях нашей сети Port Comfort используем рендеры и реальный видео-контент. Показываем локацию, интерьеры — все, что имеет значение для инвестора. Сейчас движемся в сторону более глубокой интеграции визуального контента непосредственно в процессы продаж. Что до 3D-моделирования, для меня главный критерий прост: технология должна повышать конверсию или сокращать путь клиента до сделки. Делать 3D ради того, чтобы упомянуть об этом в презентации, смысла нет.

Куда активнее мы используем ИИ. За последние два года из экспериментального инструмента он превратился в повседневный рабочий. Мы прибегаем к нейросетям при подготовке и адаптации контента, работе с большими массивами данных, аналитике, формировании различных вариантов коммуникации с аудиторией.

Сегодня я бы не переоценивал персонализацию. Недвижимость — дорогая и сложная покупка, особенно инвестиционная. Здесь слишком много контекста, который пока лучше считывает хороший менеджер. Поэтому мы рассматриваем ИИ скорее как способ сделать человека эффективнее, а не заменить его.

Чат-боты применяем ограниченно, для нас гораздо важнее омниканальность CRM. Чем больше рекламных каналов и точек контакта, тем критичнее собрать их в единую систему. Иначе компания довольно быстро начинает терять лиды, дублировать коммуникацию и перестает понимать реальную стоимость привлечения клиента. По этой же причине мы уделяем много внимания трекингу рекламных каналов. Смотрим не только на количество заявок или стоимость лида. Конечная точка аналитики для нас - деньги. Стараемся видеть всю воронку: показ рекламы — переход — обращение — квалифицированный лид — встреча/консультация — бронь — сделка. И уже исходя из этого перераспределять бюджет.

Думаю, главный технологический сдвиг последних лет в девелопменте не в появлении какой-то одной революционной технологии. Настоящий эффект возникает тогда, когда они начинают работать как единая система. В конечном счете задача digital для девелопера довольно приземленная: быстрее понять, кто перед тобой, что именно ему нужно, показать подходящий продукт и не потерять человека между рекламным объявлением и сделкой. Все остальное — инструменты.