Потребность в наращивании объемов строящегося жилья «затихает», наступает эпоха «вторички»?
Нового жилья построено уже так много, что недвижимость, перешедшая в категорию вторичной, все активнее теснит «первичку». С начала 2026 года сделок с готовым жильем в Петербурге зарегистрировано в 2,6 раза больше, чем со строящимся. В 2024 году разница была лишь 21%. Эксперты говорят о том, что потребность в наращивании объемов строящегося жилья — в прошлом, пришло время «вторички».
Динамика и ее факторы
В экспертных кругах все чаще звучит мнение о том, что рынок новостроек близок к насыщению. Объективные симптомы этого налицо. Если взять статистику Росреестра начиная с «доковидных» времен, мы увидим, что число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) с 2019 года уменьшилось почти втрое. Периодически удавалось подхлестнуть продажи с помощью льготных ипотечных программ с госучастием.
Однако даже невиданные до начала 2020-х в России условия ипотеки под 2–3% годовых не помогли: спрос продолжал снижаться.
Особенно ускорилась отрицательная динамика после того, как государство начало сжимать аудиторию самой популярной льготной программы «Семейная ипотека». С 1 февраля 2026 года ее выдачу сделали «одноразовой»: теперь взять кредит по «семейке» можно только раз в жизни. Причем нельзя оформить два разных займа по отдельности на каждого супруга — им разрешено быть только созаемщиками.
С 1 июля были анонсированы новые ужесточения условий, но их перенесли на октябрь, и теперь весь рынок в ожидании: изменят ли «семейку» и как именно? Ни Минстрой, ни Минфин ничего внятного не говорят, но обещают, что программа станет более адресной. А значит, льготную ставку, которая сейчас едина для всех претендентов на кредит (6%), дифференцируют в зависимости от числа детей в семье.
В результате в этом году продажи на первичном рынке оказались скромнее, чем в 2025-м — как по числу договоров, так и по проданной площади. Из статистики сервиса DataFlat следует, что за восемь месяцев 2025 года в Петербурге было зарегистрировано 21 878 ДДУ, реализованная площадь составила около 844,7 тыс. кв. м.
А за тот же период 2026-го — соответственно 20 758 договоров и 795,1 «квадрата».
Часть спроса переориентировалась на пригороды, где за те же восемь месяцев продажи выросли год к году: на 43% по числу ДДУ и на 39% — по площади.
Стройка ушла за КАД
Результатом стало перераспределение строительных объемов между Петербургом и Ленобластью. По данным ДОМ.РФ на сентябрь 2026 года в Петербурге на разных этапах строительства находятся проекты общей жилой площадью чуть меньше 5,18 млн кв. м (без учета индивидуального жилищного строительства). Пять лет назад объем составлял почти 9,81 млн. За это время жилой девелопмент в городе уменьшился на 52,8%.
В Ленобласти, наоборот, произошло сопоставимое расширение строящейся жилплощади: сейчас здесь возводят свыше 5,15 млн «квадратов», а пять лет назад — менее 3,14 млн. Рост на 64%.
Однако, несмотря на то что Ленобласть постепенно «откусывает» у Северной столицы часть жилищного «пирога», в целом в агломерации объемы строительства за пять лет ощутимо сократились: с 12,95 млн кв. м до 10,33 млн.
Снижение активности девелоперов вслед за падением спроса отмечается и в целом по России.
Одной из главных причин эксперты называют снижение покупательской способности населения, а также дороговизну ипотеки, ставки по которой в среднем составляют около 18,7% годовых (данные ДОМ.РФ). Правда, в сравнении с прошлым годом, когда средние ставки по рыночным кредитам приближались к 30%, в этом году объем ипотечного кредитования в Петербурге вырос. По данным Росреестра, в январе–июле 2026 года в городе было оформлено 71 479 ипотечных договоров, а год назад за тот же период — 61 131. Однако результат 2026 года на 16–24% меньше, чем показатели 2022–2024 годов.
Еще один фактор — экономическая нестабильность в стране и снижение покупательской способности. Это отразилось и на динамике просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК). По информации Банка России на конец июня 2026 года, объем просрочки по ИЖК в Петербурге вырос на 29% год к году, в Ленобласти — на 25%.
Готовое привлекательнее
На этом фоне мы наблюдаем растущий в последние три года спрос на вторичное жилье в Петербурге. За семь месяцев текущего года Росреестр оформил больше 57 тыс. договоров купли-продажи и мены, в то время как в 2025-м — только 52,4 тыс., в 2024-м — 50,9 тыс.
Число сделок с готовым жильем в Петербурге с начала года почти в 2,6 раза больше, чем со строящимся. В прошлом году разница за тот же период составляла 2,3 раза, в 2024-м — 21%.
В августе текущего года интерес к покупке квартир на вторичном рынке Петербурга вырос на 8% по сравнению с июлем, подтверждают специалисты агентства недвижимости «Невский Простор». Рост продолжается третий месяц подряд, говорят они.
Это общероссийский тренд. Исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова отмечает смещение спроса в массовом сегменте с новостроек на вторичный рынок: объем сделок на «вторичке» в 2026 году увеличился на 78% относительно предыдущего года. Одна из причин — ценовая разница: по оценке экспертов агентства «Инком‑Недвижимость», в среднем по стране готовое жилье дешевле сопоставимых квартир в строящихся домах на 18–20%.
Особенно привлекает покупателей «новая вторичка», то есть жилье, возведенное в 2015–2026 годах. Такие объекты заметно уступают в цене строящимся лотам, при этом обеспечивают сопоставимый уровень комфорта, располагают современными планировками и не требуют ожидания ввода дома в эксплуатацию.
По данным Росстата, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья в России по итогам второго квартала 2026 года составил 51,5%, в Петербурге — 18,87%, в Ленобласти — почти 18,4%. Центробанк полагает, что такое сравнение некорректно: «новая вторичка» существенно дороже недвижимости советской постройки. По оценке экспертов самого регулятора, с учетом необходимых затрат на ремонт в новых квартирах «первичка» дороже готового жилья в среднем на 18%, без учета этих затрат — на 9%.
В конкуренции со стороны «вторички» многие эксперты видят главную причину снижения спроса на новостройки. Рынок в достаточной мере насытился новым жильем, считает Юрий Паршиков, основатель Союза риэлторов «Полезные люди»».
«Мне кажется, рынок уже наелся новостройками. На человека — полторы квартиры на данный момент, дальше динамики емкости рынка как будто бы нет. Первичный рынок будет наполняться только там, где нужно обновлять фонды. Города, которые не имеют потребительской емкости, покажут снижение. Там будут строить те девелоперы, кто делает это ради удовольствия, ради своего эго», — прогнозирует Юрий Паршиков.
По его мнению, наступает эпоха расширения рынка «вторички» — в первую очередь нового жилфонда, который «моложе» 15 лет.
Новостройки постепенно переходят в разряд дорогих категорий жилья: сегодня на первичном рынке практически не осталось эконом-класса с минимальным набором опций комфорта. Нишу доступного жилья заполняет вторичная недвижимость. Кроме того, рождаемость в России падает многие годы подряд. Все эти факторы в совокупности приводят к тому, что снижается потребность в большом количестве новостроек.
