Выпускной экзамен для девелопера: какие технологические новинки внедряются для качественного управления ЖК

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung Group:  
— Важно понимать, как объект будет жить следующие 10–20 лет после передачи ключей. Поэтому мы тщательно выбираем УК для наших жилых комплексов, чтобы сохранять контроль над качеством эксплуатации. Однако по мере роста портфеля проектов собственная компетенция в эксплуатации становится все более важной частью бизнеса, поэтому мы стремимся создать собственную УК, данную задачу хотим реализовать к вводу проекта в Новогорелово. Такая модель позволяет быстрее принимать решения, не перекладывая ответственность между девелопером и сторонней УК. Для нас управление — это не отдельный сервис, а продолжение продукта, который мы создаем. Опыт запуска собственной УК у нас есть, мы применяем его в работе со своими ТЦ.  
Базовые требования к УК одинаковы для любого класса: безопасность, чистота, исправность инженерных систем и оперативная работа с обращениями жителей. Но с повышением уровня объекта меняется само понятие комфорта — «бизнес» и «премиум» требуют уже не просто эксплуатации, а полноценного сервисного сопровождения. Это может быть консьерж-служба, управление гостевыми зонами, индивидуальные запросы, расширенное благоустройство и более высокий стандарт обслуживания территории. В премиальном сегменте особенно важны скорость реакции и незаметность работы УК: житель должен получать решение, а не разбираться во внутренних процессах.  

Гэльнур Валеева, коммерческий директор «Унистрой»:  
— Наша сервисная компания «Территория Комфорта» появилась десять лет назад, когда мы начали активное развитие в регионах. Сегодня она подключается к проекту еще на стадии проектирования: участвует в согласовании продуктовых и инженерных решений, а после ввода отвечает за эксплуатацию по единым стандартам и регламентам — от графиков инженерных проверок и сезонных работ до уборки территории, контроля подрядчиков и обработки обращений жителей.  
Высокий уровень сервиса и цифровизации давно стал базовым стандартом и для объектов комфорт-класса. Это: видеонаблюдение, цифровой доступ, а также единое приложение, с помощью которого жители оплачивают услуги, передают показания, оставляют заявки, видят их статус и пр. В одном из наших ЖК комфорт-класса газоны обслуживают роботы-газонокосильщики.  
В бизнес-классе круг сервисных задач еще шире, а требования к частоте обслуживания выше. Так, в период активных ремонтов в доме работают дежурные клинеры, они следят за состоянием общих зон в течение дня, при необходимости дополнительно убирают и вечером. Мы постоянно тестируем новые технологии и оборудование, если они позволяют повысить частоту и качество обслуживания: от роботизированной уборки до новых цифровых решений.  
Цифровизация для нас не означает дистанцию между жителем и УК. Услуги доступны круглосуточно, ночью на звонок отвечает живой сотрудник, а обращения проходят по короткой внутренней цепочке вплоть до руководства. Технологии должны сокращать время между проблемой и ее решением, а не заменять человеческое взаимодействие. Мы постоянно отслеживаем удовлетворенность сервисом, этот показатель включен в KPI менеджмента. По итогам 2025-го оценка сервиса составила 9,5 из 10.  
Для девелопера такая система имеет и прямой бизнес-смысл. Качественное управление и  эксплуатация помогают сохранять состояние и ценность дома спустя годы, а опыт проживания влияет на следующие сделки: рекомендации и повторные покупки сегодня обеспечивают 22% продаж «Унистрой».   

Андрей Пахомовский, исполнительный директор ГК «Балтийская Коммерция»: 
— Для нас цифровизация — это инструмент повышения качества жизни и эффективности управления домами. Мы создаем единую цифровую среду, в которой инженерные системы, УК и жители взаимодействуют быстро, прозрачно и безопасно. Это особенно важно в ситуациях, требующих оперативной реакции: при авариях, доступе специалистов или контроле инженерных коммуникаций. 
В ЖК «Гильдия» реализуется система CleverHome — «Умный многоквартирный дом». Собственный сервер обеспечивает стабильную работу слаботочных систем и сохраняет их функционал даже при отсутствии интернет-соединения. Ключевые сервисы дома не должны зависеть от внешних обстоятельств. 
Для УК цифровая среда означает более точное управление объектом. Система автоматически передает показания счетчиков воды, тепла и электроэнергии. Жители видят актуальное потребление в приложении и на квартирной панели, а УК получает корректные данные для расчетов без ручного сбора и ошибок. В экосистему также интегрировано управление зарядными станциями: собственник отслеживает заряд и расход энергии, а сведения автоматически отражаются в квитанции. 
ИИ рассматриваем как перспективный инструмент клиентского сервиса: он помогает систематизировать обращения, направлять запросы в нужную службу, отвечать на типовые вопросы и анализировать частые темы. Алгоритм не заменяет живое общение, а делает его своевременным и содержательным. 
Через CleverHome резиденты смогут принимать видеозвонки с домофона, открывать двери смартфоном, QR-кодом, NFC-меткой или PIN-кодом, выдавать гостям временные пропуска и заранее вызывать лифт. Предусмотрены защита от протечек, охранная сигнализация и удаленное управление освещением. 
Наша задача — сделать технологии естественной частью дома: незаметными в повседневности, но полезными, когда особенно важны безопасность, комфорт и контроль над своим пространством. 

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: 
— Мы были одними из первых в Петербурге, кто внедрил в управление элитными жилыми объектами персонализированный сервис по гостиничным стандартам. Один из слоганов нашего флагманского ЖК «Привилегия» на Крестовском острове даже звучал: «Как в отеле – только дома!» Для нас это принципиальный подход: высокий класс недвижимости должен определяться уровнем жизни, который дом обеспечивает своим жильцам после заселения. Возводя элитный проект, девелопер знает его лучше кого-либо: от особенностей инженерных систем до работы объектов инфраструктуры. Поэтому мы сохраняем наши дома в собственном управлении. В структуре ГК «Еврострой» работает УК «Приоритет», которая отвечает за эксплуатацию. Такая модель позволяет сохранить преемственность между строительством и дальнейшей жизнью проекта и обеспечить тот комфорт, который мы обещаем покупателю.  
В элитном сегменте компетенции УК давно выходят за рамки содержания здания и коммунального обслуживания. Помимо эксплуатации инженерных систем, безопасности и поддержания общественных пространств, жители получают персонализированный сервис 24/7. Сотрудники службы сервиса могут организовать уборку квартиры, трансфер, сопровождение детей, приобрести билеты на культурные мероприятия, помочь с организацией семейного торжества или забронировать частный самолет. По сути, речь идет о гостиничной модели обслуживания, интегрированной в повседневную жизнь жилого дома. Чем выше класс недвижимости, тем больше становится и набор подобных сервисов. В конечном счете качественное управление напрямую влияет на долгосрочную ценность недвижимости. Можно построить очень дорогой дом, но без профессиональной эксплуатации через несколько лет он начнет терять первоначальный уровень. Поэтому для нас ответственность девелопера не заканчивается передачей ключей собственнику: важно сохранить качество и статус созданного объекта на десятилетия. 

Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group: 
— Сегодня цифровые сервисы становятся важной частью управления жилым комплексом. Они помогают не только сделать повседневную жизнь удобнее, но и выстроить оперативное взаимодействие с УК. Для жителей своих домов Setl Group разработал Setl Home — мобильное приложение для управления системами «умного» дома и решения бытовых вопросов. Через приложение можно оставить заявку в УК, передать показания счетчиков, просматривать изображения с камер видеонаблюдения, записаться в комьюнити-центр, детский клуб или фитнес-центр, автоматически открывать двери. 
В проектах бизнес-класса и выше набор цифровых сервисов расширяется.  
В него входят Wi-Fi во дворе, система бесконтактного доступа, в том числе въезд в паркинг, интеллектуальная система управления лифтами, электронные почтовые ящики, информационные дисплеи в холлах. В квартире цифровые решения могут использоваться для управления теплым полом и другими функциями через специальную панель. Setl Home — один из инструментов повышения качества жизни резидентов жилых комплексов Setl Group. 

Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнер Element: 
— Покупатель получает доступ к услугам уже при подписании ДДУ, становясь участником закрытого клуба привилегий «Элемент Первый». На этом этапе доступны персональное сопровождение, консьерж-сервис, партнерские привилегии, тревел-поддержка, бизнес-залы и приоритетное прохождение контроля, юридические, налоговые и финансовые консультации, медицинские программы и закрытые мероприятия. 
После ввода объекта этот подход продолжается в повседневной жизни. УК должна соответствовать и классу объекта, и конкретному сценарию его использования. Поэтому мы говорим не об одной универсальной УК для всего портфеля, а о подборе операционной модели под конкретный продукт. 
В проекте «17/33 Петровский остров» — три разных формата недвижимости. Сервисными апартаментами Club будет управлять подразделение MOSS Hospitality. Оно берет на себя техническую эксплуатацию, оснащение юнитов, работу с гостями, управление трафиком и самим отелем; отвечает за тарифы, загрузку и каналы продаж. В других проектах сервис может включать круглосуточный консьерж, клининг и техническое обслуживание, управление инженерными системами и общественными пространствами, организацию бытовых услуг, сопровождение собственников и гостей.  
Стандарт управления должен быть одинаковым и эффективно закрывать базовые потребности в любом сегменте: безопасность, безаварийная эксплуатация инженерных систем, профилактическое обслуживание, чистота территории и МОПов, прозрачные начисления, оперативная аварийная служба и удобный канал коммуникации с жителями — все это не премиальные опции, а основа нормальной эксплуатации дома. 
Отличия проявляются за пределами базового функционала. В массовом сегменте для УК важно сохранить дом в хорошем состоянии при экономически обоснованном тарифе, снизить потери ресурсов, автоматизировать учет и заявки, не создавать для жителей необязательных расходов. В бизнес-классе к этому добавляется управление пользовательским опытом. УК должна управлять сложной инженерией, системами доступа и видеонаблюдения, паркингом, курьерскими зонами, общественными пространствами. Например, еще в проекте «Bereg.Курортный» мы закладывали единую цифровую среду, которая сочетает домофонию, видеонаблюдение, учет тепла и ресурсов, управление микроклиматом, освещением и др. А также внедряли комплексное обслуживание инфраструктуры: спа-зоны, бассейна и спорт-клуба.  

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»: 
— Существует несколько стратегий: создавать собственные УК или передавать объекты сторонним. Мы используем обе и выбираем решение исходя из проекта: доходные объекты обслуживаем сами, жилые комплексы отдаем привлеченным компаниям, и к их выбору подходим очень тщательно — от этого зависит, насколько комфортно будет покупателям в наших домах.  
Компетенции УК должны соответствовать классу: для клубного дома Art View House на Мойке мы привлекли компанию, которая специализируется на элитных ЖК. Для ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» искали УК с успешным опытом загородных проектов, и причина в самом продукте. На фоне общего упрощения на рынке мы делаем ставку на реальные потребности семей: в проекте парк с аллеями и велодорожками, детский и спортивный кластеры, огородничество, зеленые кабинеты, зоны барбекю, в новом корпусе «Аксаков», который выведен на рынок в конце августа, — коворкинг и помещения для спорта прямо в доме. Все это после ввода надо содержать, а не только убирать подъезды — это другая компетенция, чем у городской УК. Первые ключи новоселам передаем до конца года, началось строительство второй очереди, и с этого момента качество работы УК становится частью продукта — такой же, как планировка или камин.  

Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО»: 
— УК для меня — логическое продолжение девелопера, а не внешний подрядчик. Управлять тем, что ты построил, — отдельная сложная работа, и разделять проектирование и будущую эксплуатацию бессмысленно. Мы подключаем УК на этапе проектирования, чтобы она понимала логику пространства и давала обратную связь. Здесь нужно партнерство, а не конкуренция ролей. Правило простое: стекла и света должно быть много, но эксплуатация не должна превращаться в постоянную головную боль. За неудобное решение платит жилец, причем ежемесячно. 
То же и с данными. Состав сведений, форматы и глубину детализации для эксплуатации нужно задавать до проектирования. Иначе после ввода останется красивая модель, которой никто не пользуется. 
Места общего пользования мы проектируем вместе с инженерами и эксплуатацией. Продумываем, где будут розетки для механизированной уборки, как обслуживать стеклянные конструкции, где хранить оборудование, насколько доступны колясочные и кладовые. Когда в «комфорт-плюс» начинают добавлять решения из «бизнес-класса» без понимания зачем, растут расходы, а покупателю сложнее объяснить, за что он платит. Лучше качественно сделать то, что уже есть. Отсутствие лишнего преимущества объяснить проще, чем плохие фасады или слабую отделку. Мы для себя решили экономить на процессах, технологиях и управлении, но не на том, с чем человек соприкасается каждый день.  
Нужно разделять ответственность за результат. Девелопер отвечает за цели, экономику, продукт и за то, чтобы все сошлось в одну систему. Проектировщик — за документацию, техническую совместимость решений. Подрядчик — за организацию, качество работ и достоверность исполнительной документации. УК — за требования к эксплуатации и приемку данных по объекту. Потери всегда возникают на стыках, когда проблема считается чужой. Поэтому у каждого существенного решения должен быть конкретный человек, а не коллектив. Обсуждать полезно вместе, но коллективная ответственность обычно означает, что решение ничье. 
Я не верю в спасительную программу. Если в бизнес-процессах творится хаос, оцифровка его не решит, а только усилит. Сначала порядок в процессах и ответственности, потом система. Единая система для меня — это общий порядок работы с данными. Один источник правды, понятные версии, статусы согласования, ответственные за цифры. Программ может быть несколько, если они связаны и говорят на одном языке. Отрасль сейчас проходит этот путь под давлением регулирования. Многие внедряют, чтобы соответствовать требованиям. Пользу получают те, кто заодно навел порядок у себя. 
По любому изменению я хочу видеть, кто его предложил и что поменялось в исходных данных. Дальше, во что оно обходится по деньгам и срокам, кто согласовал и попало ли оно во все документы. Электронное согласование этого не дает. Оно ускоряет подпись, но не показывает цену решения. Здесь у отрасли есть общая иллюзия. Автоматизации поддаются только повторяющиеся действия. Все, что требует суждения, выбор варианта, оценка риска, разговор с подрядчиком, — остается управленческой работой. Система может подготовить ее быстрее и полнее, но решение за руководителя не примет. 
Когда мы внедряли цифровизацию, чуда не произошло. На этапе внедрения людей стало больше, сроки почти не изменились. Эффект пришел в другом — в качестве проектной документации, работ и самого построенного объекта. На рынке об этом говорят мало, и напрасно. Ожидание мгновенной экономии и есть главная причина разочарования в цифровизации. 
Расписывать весь жизненный цикл вперед бессмысленно, часть решений устареет еще до ввода дома. Любое изменение должно быть необходимым и достаточным. Сервисов сегодня предлагают много — «умный дом», доставка, валет-паркинг, приложения. 
Каждый из них усиливает проект, но должен быть посчитан. Нельзя внедрять то, что не посчитано, и нельзя внедрять то, что посчитать невозможно. Успешность продукта определяется его устойчивостью к изменениям. Гибкость, заложенная осознанно, стоит дешево. Гибкость, о которой вспомнили после ввода, оборачивается дорогой переделкой.