За 30 лет власть с девелоперами построили еще один Ленинград

Традиционно начали с чиновников. Кстати, в этом году комитету по строительству Петербурга – 30 лет! И все выступавшие искренне поздравили представителей ведомства, справедливо заметив, что они находятся между молотом и наковальней: с одной стороны  девелоперы, с другой – указания и планы руководства города.

Заместитель председателя комитета по строительству Валерий Усков вкратце поведал об этапах становления института: от послевоенного управления капитального строительства до современного КС – заказчика городских программ, а также привел любопытные цифры по рынку. За четверть века (с 2000 по 2025 год) в Петербурге введено 70,3 млн кв. м жилья – это 1,26 млн квартир. Рекордным стал 2018-й, когда сдали около 4 млн «квадратов».

Кстати, по подсчетам директора по исследованиям и разработкам компании LEGENDA Всеволода Глазунова, на начало 1992 года весь жилой фонд Ленинграда составлял 100 млн кв. м. За прошедшие 30 с лишним лет в городе построено 100 млн кв. м жилья. «Получается, за эти 30 лет мы построили еще один Ленинград», – констатирует эксперт.   

Социальное равенство 

Город наверстал и отставание по социальной инфраструктуре. «В 2024 году в Петербурге ввели 118 соцобъектов – это больше чем Москва и Московская область. А за последние три года построили более 300 объектов, и это во многом благодаря профессионалу, который стоит у руля», – говорит г-н Усков. Сегодня нет дефицита в социальной инфраструктуре, и она строится планово. БОльшая часть объектов возведена инвесторами (девелоперами), около 40% приходится на бюджет (по адресно-инвестиционной программе – АИП).

Чиновник рассказал, что ранее финансирование АИП было нестабильным, и не все выделенные средства осваивались. «За последние пять лет у нас стабильное, почти 100-процентное освоение. И это благодаря команде профессионалов во главе с руководителем КС, которые оперативно решают задачи по планированию АИП, ранней контрактации, а также контролю качества и срокам ввода».

Этот тезис подтверждает и генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «До определенного периода за год бюджет АИП два-три раза корректировался в меньшую сторону, но все равно не исполнялся. А в последние пять лет он исполняется почти на все 100%. Это лишний раз говорит о том, что профессионализм – очень важно, особенно в тех делах, которые требуют не просто исполнения решений, но принятия на себя ответственности. Мы хорошо понимаем, насколько тяжело приходится руководителям КС, ответственность по-прежнему у них на плечах».

Что важно: сегодня вся социалка строится по «петербургскому стандарту»: школы и садики – с бассейнами, лабораториями, спортивными объектами; поликлиники – с современным оборудованием и полностью оснащенные объекты культуры и спорта. Это касается и девелоперских объектов, и бюджетной стройки.

Если есть стандарт для социалки, почему бы не создать «петербургский стандарт застройки», где определенные продуктовые решения ЖК будут фишками Петербурга. Такую идею предложил исполнительный директор компании «Балтийская коммерция» Андрей Пахомовский. Так как город окружен водой, то взять за основу что-то связанное с этой стихией: водная гладь во дворе, горизонтальный или вертикальный фонтан.

Валерий Усков особо отметил эффективность такого инструмента, как Градостроительная комиссия, благодаря которой во многом преодолен дефицит социалки. Всего на заседаниях Градкомиссии одобрено 208 обращений – это более чем на 10 млн кв. м жилья с соответствующими обязательствами по соцнагрузке.

Алексей Белоусов напомнил, что прообразом Градкомиссии была инвестиционная-тендерная комиссия (ИТК), созданная в 1998 году (упразднена в 2004-м). Она определяла сумму отчислений девелопера в бюджет. «Хочу поблагодарить КС, потому что треть соцобъектов, которые он строит, снята с наших плеч. Бюджет города растет из года в год, и мы хотим, чтобы в перспективе все соцобъекты строились за счет бюджета города», – пожелал г-н Белоусов.

Помимо садиков и школ в Петербурге строится много объектов здравоохранения, как отдельные здания, так и встройки в составе жилых проектов. И, пожалуй, самый большой опыт строительства медучреждений – у холдинга «РСТИ». 

«В пандемию мы выручили город, когда нужно было с нуля построить высокотехнологичный объект. Мы возвели госпиталь ветеранов войны на 18 тыс. кв. м, хотя казалось, что нереально построить и полностью оборудовать в столь сжатые сроки», – рассказывает генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. А до пандемии компания построила большую инфекционную больницу на Полюстровском проспекте. «Таких объектов у нас много, и команда до сих пор работает. А из-за дефицита проектировщиков, мы создали свою проектную группу, пересматриваем устаревшие проекты, адаптируем к новым условиям и строим». 

"Пройти на шпильках" по пути жителя 

Участники дискуссии в один голос отметили разительные перемены, произошедшие на рынке. Если раньше важно было построить/достроить дом, а для покупателя – получить квадратные метры, сегодня требования радикально изменились. Отделка квартир, благоустройство территории с зонами отдыха и игровыми площадками, закрытые дворы – все это стало обыденной нормой. И чтобы привлечь покупателя, нужно предложить что-то новое, уникальное.   

«Горожанам хочется жить не только в новой квартире, а в хорошей, современной и комфортабельной городской среде. Это радикальная перемена, которая произошла на рынке. Сильно меняется инженерия, самое главное – в проектировании: в квартирах важно  предусмотреть нужное количество площадей, способов крепления, каналов прокладки и пр. В наших проектах сейчас решаем отдельную инфраструктурную проблему для курьеров: куда он приходит, где оставляет свой транспорт, пользуется ли лифтом, как он ходит через двор. Что будет дальше – точно предсказать невозможно, покупатели становятся все требовательнее», – делится Всеволод Глазунов.

Чтобы выдерживать конкуренцию в этих условиях, каждый застройщик старается сделать свой проект уникальным по архитектуре, входным группам, благоустройству. Так, по словам Валентины Калининой, большой популярностью у жителей элитного ЖК «Фамилия» на Петровском острове пользуется просторная входная группа с лобби-баром и роялем. Там проходят музыкальные вечера, проживающие устраивают праздники.

ГК «Лидер Групп» в составе своего масштабного ЖК «Дефанс» на ул. Типанова, помимо другой обширной инфраструктуры (помещения поликлиники, спортивного центра с бассейнами, теннисный корт и др.), построила для жителей и горожан театр на 500 мест. Он полностью оснащен ультрасовременным мультимедийным оборудованием. Зрителей театра встречает сад с соснами ниваки и 5 фонтанами, среди которых – 20-метровый каскад. Девелопер об окупаемости даже не помышляет: «Здесь речь не про экономику, а про желание оставить что-то после себя», – говорит директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина.

Когда базовые потребности удовлетворены, приходится искать новые ключи к кошелькам покупателей. И в штате девелоперов постепенно появляются новые службы: маркетологи, дизайнеры по интерьерам, по ландшафту, а некоторые обзаводятся продуктологами. 

«Это очень сложная профессия, потому что продукт рождается на стыке сразу нескольких направлений: маркетинга, дизайна, ландшафта, архитектуры, инженерии и бюджета. Моя задача – соединить все эти службы в единую систему, – рассказывает директор по продукту компании «Геометрия» Ирина Белых. – В компании мы ввели понятие «эстетического интеллекта» и шесть чувств взаимодействия с потребителем. Шестое из них – чувство своего места. Сегодня сложно удивить покупателя отдельным продуктовым решением. Поэтому для меня важно не только то, как проект выглядит, но и то, как человек будет им пользоваться каждый день. Во всех проектах я внимательно работаю с планировками квартир, функциональным зонированием лобби и двора».

По ее словам, когда начинается работа над новым проектом, "я буквально проживаю его как будущий житель. Например, представляю себя мамой на шпильках с двухлетним ребенком в коляске и мысленно прохожу весь маршрут внутри объекта. Мне кажется, продуктологу очень важно уметь пройти проект глазами жителя и гостя и увидеть весь пользовательский сценарий целиком».   

Комплексное освоение территорий в увязке 

Девелоперы, развивающие крупные проекты в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), комплексного развития территорий (КРТ) и других форматов, все чаще рассматривают социальную и образовательную инфраструктуру не только как обязательную составляющую проекта, но и как инструмент формирования долгосрочной связи с жителями и городским сообществом.

«Главстрой Санкт-Петербург» одним из первых в Петербурге начал развивать профильные строительные классы в школах. Эта практика успешно реализуется в ЖК «Северная долина». Для девелопера это одновременно возможность выстраивать раннюю профориентацию и формировать будущий кадровый резерв. 

Работа с будущими строителями начинается еще на дошкольном уровне. Специально для них застройщик разработал образовательную игру «Главстройка», знакомящую детей с базовыми принципами работы в строительстве. 

«Для нас важно выстраивать эту работу как последовательную систему – от первого знакомства с профессиями в детском саду и профильных классов в школе до взаимодействия с вузами и стажировок. Такой подход позволяет не только поддерживать построенные образовательные учреждения, предлагая им дополнительные программы и возможности для учащихся, но и формировать интерес к строительной отрасли задолго до выхода молодых специалистов на рынок труда», – говорит директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Медведев.

При этом запросы жителей к качеству городской среды также становятся более комплексными. Другой масштабный проект компании «Юнтолово» расположен рядом с Юнтоловским заказником, однако близость к природной территории не отменяет потребности жителей в благоустроенных пространствах для повседневного отдыха и активного образа жизни. Поэтому в проекте уже созданы велодорожки, спортивные и рекреационные пространства, обустроен причал для занятий водными видами спорта, строится центральный парк. 

«Сегодня меняется сам подход покупателей к жилой среде. Они оценивают не только квартиру или отдельный объект инфраструктуры, но и то, насколько территория соответствует их образу жизни, привычкам и ежедневным сценариям. Поэтому задача девелопера – глубже понимать эти потребности и учитывать их при формировании всей среды проекта», – отмечает Алексей Медведев. 

Компания «Самолет» в Ленобласти в рамках КРТ реализует около 1 млн кв.м жилья, синхронизируя стройку с УДС, инженерной и социальной инфраструктурой. В комплексе появится отдельное здание театра.
«Сегодня покупатель оценивает не только площадь и планировку квартиры. Важны время до школы и работы, транспорт, благоустройство, безопасность, сервисы, места для работы и отдыха», – считает директор по сопровождению проектов компании «Самолет» Яна Грозовская. 

Компания GloraX тоже развивает большие проекты в разных регионах, вписывая социалку в инфраструктуру, а встроенные объекты и в той же стилистике – в закрытые дворы. В таких проектах важно собрать много функций на одной территории, равномерно распределяя коммерцию, социалку и общественные пространства, считает девелопер. 

«Наш проект на намыве поднял уровень локации с комфорта до бизнеса и премиум, там есть школа, встроенный садик, помещение для врачей. Мы закончили этот проект, но коллеги продолжают комплексно развивать проекты с набережными и инфраструктурой, сохраняя и обогащая общую концепцию. По ценам и уровню жилья это будет некое продолжение Петровского острова», – полагает управляющий директор по девелопменту GloraX Алексей Пятненков.

Сегодня комплексное развитие – это не только крупные территории, но и небольшие участки в центре Петербурга, где спроектировать и разместить социалку куда сложнее и дороже. По подсчетам Группы RBI, сегодня диапазон социальной нагрузки в Петербурге может варьироваться от 25-30 тыс. до 80-90 тыс. рублей на кв. метр жилья. 

Директор проекта Группы RBI Павел Быков привел пример одного из кейсов, когда недостаточно построить сам соцобъект, нужно еще и создать инженерную инфраструктуру. Так, чтобы построить школу в Курортном районе, девелопер решает задачу обеспечения ее теплом – речь идет о строительстве котельной. Другой сложный кейс: для небольшого проекта на Петроградской стороне требуется создание 10 мест в школе. Это значит, что вместе с комитетом по строительству необходимо искать решения по коллаборации с другим застройщиком.

«По объему строительства RBI находится на 70 месте среди российских застройщиков, но при этом входит в первую десятку по объему социальных обязательств, – констатирует Павел Быков. – Если строить школу, то важно ее гармонизировать с жилым комплексом и со средой, которую ты преобразуешь. Архитектура важна: она делает школу хорошей (хотя в первую очередь, хорошей школу делают учителя). Людям вообще важна гармоничная среда: архитектура, продукт, да и в целом идея, которую в проект закладывает застройщик. Базовые требования к продукту и концепции становятся все выше. Мы, к примеру, строим ЖК на ул. Шостаковича на севере Петербурга и элитные дома в центре. Но по продуктовым опциям различия между этими двумя форматами все чаще – только в этажности и квартирографии. Это подтверждает, что стандарты и база потребностей клиента сегодня очень высокие».