Сервисные апартаменты в Петербурге: объем предложения растет, а риски для инвесторов увеличиваются
Санкт-Петербург остается лидером на рынке сервисных апартаментов в России: в сентябре 2026 года на город приходилось 49% качественного фонда таких объектов в стране. Эксперт по недвижимости Георгий Патанин полагает, что дальнейшее увеличение количества объектов может усилить конкуренцию и снизить доходность инвесторов.
За год общее количество сервисных апартаментов в России выросло на 53% — до 17,8 тыс. юнитов. Однако рост предложения сопровождается снижением загрузки: по итогам 2025 года этот показатель в Петербурге сократился на 6,3 процентного пункта и составил 73,9%.
Участники рынка заявляют о доходности сервисных апартаментов на уровне 8-12% годовых, в некоторых проектах — до 15-20%. Для сравнения: доходность от долгосрочной сдачи обычных квартир в Петербурге составляла в прошлом году не более 6,2% годовых.
Тем не менее напрямую сравнивать эти показатели нельзя: в сервисной модели значительная часть выручки уходит на управление и эксплуатацию объекта. Комиссия управляющей компании обычно составляет 20-30%, кроме того, собственник несет расходы на налоги, ремонт, обновление мебели и техники. В результате сервисные апартаменты могут приносить меньше дохода, чем обычная квартира, сдаваемая на длительный срок.
Рыночные оценки показывают, что в 2026 году первичный спрос на сервисные апартаменты в Петербурге ожидался на уровне около 1,8 тыс. договоров долевого участия при объеме предложения в 3,7 тыс. лотов. «Это указывает на значительную конкуренцию за инвесторов», — отмечает Георгий Патанин.
Для действующих объектов важную роль играют загрузка и стоимость размещения. При росте числа свободных номеров операторы могут снижать тарифы, чтобы привлечь гостей. В таких условиях собственник сталкивается с сокращением выручки и необходимостью оплачивать содержание объекта.
Как отмечает эксперт, инвесторам стоит обратить внимание на программы гарантированной доходности: обещанные 10-12% годовых не всегда соответствуют реальной эффективности инвестиций. Выплаты зависят от условий договора и финансовой устойчивости компании. Кроме того, при покупке сервисных апартаментов важно учитывать перспективы их перепродажи: их стоимость во многом определяется результатами работы оператора и состоянием здания.
Главный риск для петербургского рынка — возможное расхождение между ростом предложения и спросом на размещение. Если загрузка продолжит снижаться, конкуренция между операторами может привести к сокращению тарифов и доходов собственников.