Кому поможет госзаказ?

«ДОМ.РФ» объявил: у застройщиков часть квартир будет выкупать государство. Не у всех:  у тех, кто сможет продать подешевле. Пока названа сумма 50 млрд – это на все регионы. На несколько миллиардов (наверное) смогут претендовать  и петербургские застройщики. Насколько эта мера важна для рынка, смогут ли госзакупки ощутимо поддержать падающий спрос? Готовы ли девелоперы продавать квартиры по себестоимости (или близко к этому уровню – по «минстроевской» цене?) Будут ли обычные покупатели больше доверять тем,  в чьи объекты вкладывается государство? (Или граждане на это не обращают внимания?) Если для участия в аукционах понадобится переводить расчёты в банк «ДОМ.РФ» – это станет препятствием? Планирует ли ваша компания участвовать в таких аукционах?

Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с госорганами СК «СПб Реновация»:
– Потенциально нашей компании интересна эта программа. Мы находимся в контакте с «ДОМ.РФ» по этому вопросу, однако пока ожидаем, что будут подробнее и точнее определены условия выкупа.
У СК «СПб Реновация» уже есть опыт реализации квартир городу. Поэтому мы хорошо представляем, каким параметрам должен соответствовать объект в части стоимости квадратного метра и сроков строительства. Для застройщиков оптовый выкуп квартир даже если не принесёт прибыли, то позволит снизить расходы за пользование заёмными средствами и ускорить процесс строительства.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Компания «Л1» пока не планирует участвовать в подобных аукционах. По моему мнению, квартиры в хороших локациях, а все наши объекты именно там и расположены, дешеветь не будут, несмотря на падающий спрос. Ведь параллельно с этим процессом происходит и снижение предложения. Вкупе с формирующимся за время пандемии отложенным спросом и рекордно низкой ипотекой это может и уже повышает цены на готовые или почти готовые квартиры в удачных местах. Кроме того, большую часть маржинальной дельты застройщики уже отыграли на дорогих деньгах (эскроу-счета и проектное финансирование) и дорожающих стройматериалах. «Подешевле» уже, можно сказать, и некуда. Что касается проектов массовой застройки, там ещё до кризиса предложение превысило спрос, и за возможность продать государству «уКАДные» квадратные метры даже по «минстроевской» цене многие застройщики будут сильно благодарны. Другой вопрос, что с ними потом будет делать государство, но это уже вопрос больше политики, нежели экономики.

Алексей Плюта, директор по финансам  и экономике корпорации «Мегалит»:
– Значительный дисконт, а именно это и предполагает формат аукциона, вряд ли станет популярной практикой среди петербургских застройщиков. Всё-таки основная часть проектов остаётся ликвидной, и заметное снижение цены в случае, если девелопер не испытывает острых финансовых проблем, не обосновано. Однако для региональных игроков программа может оказаться актуальной. Низкая маржинальность проектов в сочетании с падением спроса могли поставить под вопрос реализацию заявленных объектов в срок. Поэтому оптовые продажи даже по «государственным», а не рыночным ценам способны исправить ситуацию.

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– У нас накоплен серьёзный опыт работы по госконтрактам. На данный момент в жилых комплексах, которые мы строим, более 100 000 кв.м в пяти корпусах предназначены для очередников, льготников, многодетных семей и других категорий граждан, которым город помогает решить жилищные проблемы. В таких конкурсах более высокие шансы имеют компании, умеющие работать на грани рентабельности. Скорее всего, мы предложим к выкупу квартиры в ЖК «Алексеевский квартал» в Шушарах.
Если возникнет условие по переводу счетов в банк «ДОМ.РФ» – и здесь никаких проблем не вижу. Мы сейчас как раз находимся в стадии переговоров, взаимодействуем с банком по аккредитации объектов, предоставлению проектного финансирования.

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Мера правильная и хорошая, но для нашей компании она не представляется значимой. У нас два корпуса высокой степени готовности – один сдаём в начале лета, второй – в конце года. И непроданных квартир осталось немного – нет значимых остатков, по которым в принципе был бы смысл вписываться в эту историю. Да и в самой программе есть ограничения. Государство интересуют значимые пулы, то есть с «мелочью» возиться не будут.
Кроме того, цена выкупа будет лимитирована. А мы довольно успешно продаём по рыночным ценам, зачастую и дороже, чем на вторичном рынке. При этом у нас хорошие темпы реализации, мы и в апреле нормально работали, и сейчас идут сделки. Поэтому конкретно для нас эта программа не особо значима.
Но я вполне допускаю, что для тех, кто находится в середине проекта, кто для крупных нереализованных остатков прогнозирует какие-то проблемы с продажей, это может оказаться хорошим способом внести разрядку в сложности с реализацией.
Что касается реакции покупателей на эту программу, пока смутно понятно, что государство будет делать с этими квартирами. Возможно, потом их будут реализовывать на рынке – это один сценарий. Но если начнут раздавать очередникам, это совсем другое дело. Здесь может возникнуть некоторое напряжение. Если крупный пул квартир в конкретном ЖК достаётся гражданам бесплатно, это всегда некий отпечаток на проект накладывает. Поэтому застройщики, которые работают с жильём классом повыше, стараются избегать прямой передачи квартир городу, приобретая их в рамках обязательств в комплексах «попроще». Понятие социальной однородности никуда не делось. Поэтому в ряде случаев выкуп квартир государством для передачи гражданам бесплатно может стать некоторым минусом для тех, кто покупает их за свои деньги, а не послужит дополнительной гарантией.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI:
– Эта мера важна только для застройщиков, специализирующихся на строительстве жилья эконом-класса. Поэтому мы участвовать не планируем. Заинтересует ли такая возможность других девелоперов? Ранее она не была популярна, такой возможностью пользовались одна-две компании в городе. 
Думаю, что на доверие потребителей никак не влияет то, выкупает ли государство квартиры у данного застройщика. Необходимость переводить расчёты в банк «ДОМ.РФ», действительно, может стать препятствием. По крайней мере, если проект реализуется с использованием эскроу-счетов, то механизма перевода эскроу-счетов в другой банк на сегодня нет.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Если говорить о нашей компании, мы готовы рассматривать предложения о выкупе квартир на общерыночных условиях. При государственных закупках стоимость квадратного метра обычно определяется на основании региональных нормативов Минстроя, которые находятся на уровне ниже рыночных. Поэтому проводимые аукционы оказываются неинтересны для большинства застройщиков. Однако как мера поддержки строительного сектора и компаний, срочно нуждающихся в ликвидности, инициатива заслуживает одобрения.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Госзакупки квартир для очередников были всегда: и в предыдущие кризисные, и в последующие посткризисные годы. Однако они вряд ли оказывали существенное влияние на показатели спроса в целом. Часто такие сделки проводились либо с крупнейшими застройщиками региона, которые реализуют сотни тысяч квадратных метров площадей в год, либо с компаниями, которые специализируются на жилье исключительно стандарт-класса. Разумеется, чем ниже стоимость такой недвижимости для государства, тем более эффективным считается расходование средств. Мы не планируем принимать участие в подобных аукционах, поскольку работаем в совершенно другом сегменте, где цену формирует не только высокая себестоимость строительства (зачастую превышающая 100 000 рублей за 1 кв.м), но и определённый набор опций, формирующих комфортное окружение и жилую среду.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Выкуп жилья у застройщиков обеспечит прямое вливание финансов в отрасль, что должно поддержать строительные компании и рынок в целом. Дополнительный выкуп квартир государством позволит ускорить темпы реализации жилищных программ. Кроме того, он может снизить риски для дольщиков, поскольку, по имеющейся информации, жильё станут выкупать в домах, которые возводят по прежней схеме, без участия счетов эскроу. Соответственно, приобретение квартиры в жилом комплексе, который вошёл в программу выкупа, может стать для некоторых покупателей дополнительным аргументом при совершении выбора.
В то же время вхождение в программу может потребовать отдельной аккуратной оценки со стороны девелоперов с учётом объёмов, финальной цены лотов и других условий, чтобы итоговая экономика проекта позволила успешно его завершить.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Любые деньги, которые появляются на рынке в это непростое время, – однозначная поддержка. Что касается стоимости выкупа, вопрос до конца не урегулирован. Если опираться на цифры Минстроя, хотя обсуждается и другое ценообразование, то найдётся небольшое число компаний, которые на это пойдут. Много их точно не будет, поскольку цена очень «трудная», особенно если учитывать требования к такому жилью (обязательная отделка и т.д.). Все мы знаем, сколько застройщиков участвует в конкурсах по продаже квартир для нужд города. Но всё же найдутся крупные компании, которые захотят реализовать квартиры государству. Особенно если «ДОМ.РФ» не станет это жильё сразу «выбрасывать» на первичный рынок, а подождёт, позволив застройщику распродать остатки и получить какую-то маржу. В таком случае девелопер не будет конкурировать с госкомпанией, которая выставит квартиры по ценам явно ниже рыночных. 
Если ценник на аукционах будет выше, установленного Минстроем, число их участников увеличится, но массово к этой программе девелоперы не подключатся.
Участие застройщика и проекта в программе, наверное, всё же будет некоторой ополнительной гарантией. Но к крупным застройщикам уровень доверия и так высок. Такая господдержка сыграла бы существенную роль для компаний из пятого десятка.
Однако до сих пор неизвестны многие тонкости и правила программы – большинство параметров и критериев ещё обсуждается, разрабатывается и не утверждено. 
А нюансов может быть очень много. Например, есть проект постановления Правительства РФ об использовании средств компенсационных фондов СРО для поддержки бизнеса. Рабочие группы с участием всех заинтересованных сторон упёрлись в огромное количество вопросов. Как выдавать, как возвращать, какие гарантии, как контролировать расходование со стороны СРО, банков и Национального объединения, какие документы нужны и многое другое… Настоящий снежный ком. А казалось бы, идея простая – взяли деньги фондов и дали членам СРО.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:

– Как показывает практика, у нашего государства совершенно нереальные, оторванные от действительности представления о себестоимости квадратного метра жилья. А потому и застройщиков, желающих продавать свои квартиры государству, обычно находится лишь один-два, из числа тех, кто работает в формате «жёсткий эконом». Кроме того, «слава» о том, что часть квартир в доме передана под госпрограммы, обычно негативно сказывается на реализации оставшегося жилья. Мало кто захочет приобретать квартиру в новостройке, которая более чем наполовину заселена выпускниками детских домов, малообеспеченными и пр.