НАШ ЦИТАТНИК: «Если субсидирование ипотеки не продолжат, последствия для рынка могут быть очень плохими. Хочется верить, что ставки, наоборот, будут приближаться к ключевой...» Дмитрий Панов

18 сентября, 06:39

Поможет ли увеличение материнского капитала оживить квартирный рынок?

Поможет ли увеличение материнского капитала оживить квартирный рынок?

Президент пообещал выдавать материнский капитал при рождении первенца, увеличить выплаты на второго и третьего ребёнка, продлить программу маткапитала ещё на несколько лет. Своим мнением с NSP поделились Николай Пашков, Елена Коваленко, Анастасия Новгородская, Андрей Вербицкий, Алексей Плюта и др.

Статья-Знак-вопроса-NSP.RU

Вместе с погашением 450 000 по ипотеке при рождении третьего получается больше миллиона рублей.

Помогут ли эти меры оживить квартирный рынок? Какую долю на «первичке» занимают сделки с использованием маткапитала? И есть ли бюрократические трудности с оформлением субсидии? Почему, как думаете, президент уделил в послании Федеральному Собранию столько внимания демографии, а не экономике? Может, пора подумать о сокращении количества студий в жилых комплексах?

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Для Москвы и Петербурга это не очень большая сумма. По сути, для семьи c детьми нужна трёхкомнатная квартира. А для этого всё равно надо где-то найти ещё не менее 5-6 млн рублей. Но в регионах, где и 20 000 рублей – хорошая зарплата, эта мера реально может быть серьёзным подспорьем и стимулом для увеличения рождаемости, улучшения жилищных условий семей с детьми. Сейчас мы прекрасно понимаем, что рождение если не первого, то уж точно второго, а тем более третьего ребёнка в большинстве случаев автоматически погружает семью куда-то за черту бедности, поэтому в целом мера выглядит достаточно осмысленной. 

Во многих странах, особенно в Европе, государство поддерживает семьи с детьми и просто небогатых людей – это нормальная социальная политика, по сути то, ради чего и существует государство. Предложение качественных современных квартир для семейного проживания нужно увеличивать, и это тоже должно быть одной из задач градостроительной политики. 

Анастасия Новгородская,
директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:
– Безусловно, подобные дополнительные субсидии существенно помогут. В нашей компании, например, доля сделок с использованием маткапитала составляет порядка 30% от общего количества продаж. Кроме того, когда работа чётко налажена, каких-либо сложностей не возникает. Риски могут быть только при оплате ежемесячного платежа. Однако большинство семей накапливают средства. А в некоторых случаях, если суммировать все субсидии, получится оплатить квартиру почти сразу полностью.  

Яков Волков,
генеральный директор группы компаний Active: 
– Да, конечно, это оживит рынок, но незначительно. Для российских регионов сумма значительная, но в Москве и Петербурге ситуация выглядит иначе: этот дотационный миллион может послужить лишь первым взносом либо пойти на погашение уже существующего кредита. 

Но первичный рынок для большей части таких семей – это вообще не вариант, ведь у них просто нет возможности в ожидании сдачи объекта платить ипотеку и арендовать временное жильё. 
Хотя радует, что, несмотря на нестабильную экономическую обстановку, власти разрабатывают инициативы для поддержки молодых семей, взят курс на увеличение доступности ипотеки.
У нас доля покупок с использованием маткапитала составляет 10% от общего числа сделок. Однако ипотека остаётся пока ключевой возможностью для большинства молодых семей обзавестись собственным жильём.
Насколько я знаю, по итогам 2019-го Петербург занял третье место среди городов с самыми дорогими студиями, уступив только Москве и Казани. Это говорит о том, что затоваривание рынка пока не наступило; наоборот, тренд на «компактизацию» жилья продолжается. 

Елена Коваленко,
начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В нашем комплексе «Огни залива» доля студий составляет 6,2% в общей квартирографии. Минимальная цена – 3,1 млн рублей, поэтому мы будем рады, если наши покупатели воспользуются помощью государства. Доля покупок с использованием ипотеки у БФА в 2019 году составила 41,7% от общего числа сделок, что немного ниже, чем в 2018-м – 48,8%.

Доля квартир, приобретаемых с материнским капиталом, по нашим оценкам, составляет порядка 40% от общего объёма договоров в 2018-2019 гг.
Владимир Путин говорит о демографии, потому что государству выгодно вкладываться в человека, в семью, здоровых и приспособленных к жизни детей. Наша компания по-своему тоже заботится о детях. Многодетным семьям с тремя и более детьми и молодожёнам в течение первого года со дня свадьбы предоставляется скидка в размере 2% от стоимости квартиры. По акции многодетные и молодожёны купили во второй очереди ЖК «Огни залива» 2,3% квартир.

Алексей Плюта,
директор по экономике и финансам «Мегалит-Охта Групп»:
– В нашем проекте «Приморский квартал» в среднем 15% сделок проходит с привлечением материнского капитала. Этот показатель довольно высокий для рынка, но и объект мы позиционируем, в первую очередь, как семейный. В целом инициативу по увеличению выплат за рождение первого и второго детей поддерживаем и с гражданской, и с девелоперской позиций. По нашим прогнозам, инициатива президента значительно увеличит количество сделок с использованием маткапитала.

Всё же стоит учитывать, что до сих пор не все банки принимают маткапитал в качестве первого взноса, и в целом процедура требует от заёмщика дополнительных согласований в Пенсионном фонде. Но тех, кто стремится улучшить жилищные условия не только себе, но и детям, это обычно не останавливает.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В наших проектах доля сделок с использованием материнского капитала составляет порядка 5-7%. Маловероятно, что его увеличение существенно повлияет на продажи петербургских застройщиков. Но это может иметь эффект в регионах, недвижимость там дешевле. Если для Петербурга 450 000 рублей – это 10% от стоимости хорошей однокомнатной квартиры, то в городах помельче эта сумма может составлять 30% и более от цены жилья.

Процедура приобретения недвижимости с помощью материнского капитала очень проста и прозрачна, никаких трудностей не возникает.
Если говорить об экономической ситуации в стране, то, на мой взгляд, более актуальным для нас является повышение производительности труда. Но демография – тоже важный фактор, который сильно влияет на экономические процессы. Можно разработать сколько угодно планов по развитию экономики, но кто-то должен их выполнять. 
Если рассуждать о квартирах-студиях, пик их популярности уже пройден. В наших проектах их доля никогда не превышала 10%. У покупателей сейчас гораздо более востребованы небольшие однокомнатные квартиры.

Сергей Мохнарь,
руководитель департамента развития ГК «ПСК»: 
– Спрос на маткапитал как инструмент улучшения жилищных условий, безусловно, будет. Однако ощутимого эффекта на рынок эта группа покупателей не окажет. 

Сейчас, по данным Росстата, за маткапиталом обращаются почти 700 000 семей в год. Из них большинство направляют средства на улучшение жилищных условий. Пускай это даже 600 000 семей; в масштабах страны цифра незначительная.
Меры государства по поддержке населения, конечно, важны, но для отрасли в большем приоритете рост платёжеспособности граждан и низкие ставки по ипотеке.
Как правило, маткапитал востребован в эконом- и комфорт-классе, что продемонстрировал уже сданный нами ЖК комфорт-класса «Славянка» в Пушкинском районе. 
С трудностями, насколько мне известно, такие семьи не сталкивались.
Искать тайный смысл в послании президента не вижу смысла. Квартирографию каждого проекта определяет экономика, от этого не уйти. В Петербурге спрос на двух- и трёхкомнатные квартиры не идёт в сравнение с интересом к однокомнатным вариантам. Как только у покупателей изменятся приоритеты, рынок моментально отреагирует.
Опасности в том, чтобы лишний раз продемонстрировать признаки социального государства, я не вижу. Но банкам важно следить за тем, чтобы не выдавать кредиты семьям, которые их не потянут.

Андрей Вербицкий,
руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК: 
– Увеличение материнского капитала может  позитивно сказаться на многом. Например, на росте продаж недвижимости, на увеличении рождаемости, росте ипотеки. Сейчас покупки с использованием маткапитала занимают 5-7% от общего числа сделок на рынке, но вполне вероятно, эта цифра за ближайший год значительно вырастет. Трудностей с проведением таких сделок нет совсем. При ипотечной сделке застройщик получает всю сумму сразу, а средства маткапитала поступают непосредственно в банк.

В своём послании президент заявил, что судьба России, её историческая перспектива зависят от демографии. Сейчас основное репродуктивное поколение – дети 1990-х. Это сложные годы, когда рождаемость была минимальна. В результате образовалась демографическая яма, которую необходимо восполнить, стимулировать возможности и желания. 
Увеличение маткапитала поможет ответственным семьям, а безответственные отсеются, им попросту не одобрят кредит. Так, в 2019 году банки отказали более чем 60% потенциальных заёмщиков.

Алексей Бушуев,
директор по продажам Seven Suns Development:
– Демографический вопрос стоит особенно остро в нашей стране. Люди не могут создавать полноценные семьи и растить детей на ограниченном количестве квадратных метров. Поэтому материнский капитал – это действительно необходимый шаг. А благодаря льготной ипотеке под 6% количество семей, способных улучшить жилищные условия, возросло в несколько раз. Это отразилось и на общей статистике реализации квартир по стране.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Ипотека выступает сегодня одним из основных драйверов рынка недвижимости. И государство активно продолжает стимулировать ее развитие. Например, если говорить о программе «семейной ипотеки», которая может быть применена только для покупки квартиры на первичном рынке, она активно набирает обороты: в декабре в нашей компании доля сделок в рамках данной программы составила 13%. По нашим прогнозам, в 2020 году доля будет увеличиваться. Сегодня большинство мер, разрабатываемых государством для поддержки семей с детьми, направлены не просто для решения квартирного вопроса, а именно улучшения жилищных условий. Никто не будет спорить, что студии – это не семейные квартиры. Это формат временного жилья, которое подходит для апарт-отелей гостиничного типа. В наших проектах жилых домов нет студий. При этом наша статистика показывает, что чаще всего в ипотеку приобретаются двухкомнатные квартиры – 41,7%, далее идут однокомнатные квартиры – 33,6% и «трёшки» – 24,7%. Помимо ипотеки у нас есть программа трейд-ин. С помощью этой схемы в 2019 году в компании было проведено 73 сделки – в 3,5 раза больше, чем годом раньше. 

Анжелика Альшаева,
генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– Меры господдержки, безусловно, делают покупку жилья доступной для более широкой аудитории.  Выплаты материнского капитала вместе с семейной ипотекой работают достаточно хорошо и поддерживают продажи жилья. Процесс уже отлажен, бюрократических сложностей с получением господдержки нет, с маткапиталом по ипотеке сейчас работают все банки. Расширение программы вряд ли заметно скажется на квартирографии. Всё же реальные доходы населения не растут, а цены на жилье ежегодно показывают положительную динамику. Поэтому интерес к более эргономичным квартирам в масс-маркете сохраняется на высоком уровне, и это в том числе ведет к более детальной проработке планировок застройщиками. Покупателям интересны более удобные, функциональные планировки, они уже не готовы платить за «лишние метры». Об этом говорят и цифры. По нашей компании, например, по итогам 2019 года, средняя площадь приобретаемого жилья практически не изменилась.

Экономические риски от нововведения также вряд ли изменятся. На сегодня в ипотеке самая низкая доля просроченной задолженности среди всех кредитов. Семейные заемщики в этом смысле еще более дисциплинированы. Кроме того, материнский капитал можно использовать не только в момент приобретения квартиры, но и для досрочного погашения ранее взятого жилищного кредита. В этих случаях, напротив, нововведения позволят облегчить кредитную нагрузку граждан.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu: 
– Строительному рынку сейчас нужна любая поддержка, и маткапитал безусловно внесет свой вклад в это дело. Однако я считаю, что нужно поддерживать ипотеку. Единоразовая выплата какого-то кардинального изменения в сегодняшнюю картину не внесет. Любые способы субсидирования подразумевают, что человек будет в какой-то мере рассчитывать на государство, а не только на себя, но, я думаю, стоит исходить из того, что люди будут ответственно подходить к своей собственной жизни. Другое дело, что мошенничества с распаковкой маткапитала и так много, а с введением новой меры и непрозрачностью рынка недвижимости, этого мошенничества может стать еще больше. Я бы скорее на это обратил внимание.

Некоторый риск так же в том, что у нас проблемы с финансовой грамотностью населения: никто не занимается финансовым образованием, никто не разъясняет потенциальных рисков, а банки ведут себя довольно агрессивно. Тем временем любой ипотечный кредит – это очень серьезно, и решение должно быть взвешенным и обдуманным, люди должны понимать, чем рискуют, а при неграмотном подходе они рискуют остаться и без денег и без жилья.

Ян Фельдман,
директор по маркетингу ГК «ЛенСтройТрест»:
– Любая финансовая поддержка от государства, будь то субсидирование ставок или прямая финансовая помощь, всегда положительно влияет на рынок первичной недвижимости. Использование материнского капитала для погашения ипотеки и раньше активно практиковалось, а теперь возможности у потребителей расширятся. Естественно, что люди, которые берут ипотечные кредиты, должны в первую очередь рассчитывать на себя, свои силы и финансовые возможности. Но при среднем ипотечном кредите в 3,2 млн рублей для Петербурга заявленные суммы субсидий действительно окажут ощутимую помощь гражданам. Президент не случайно уделил такое внимание вопросу демографии – это действительно очень важная проблема. По существующим прогнозам, после 2022 года Россию ждет сокращение населения, и этот прогноз нужно менять. Так что предложенные меры выглядят абсолютно логично. Миллионы семей уже и так «втянуты» в ипотеку, поэтому именно эти решения вряд ли повлияют на изменение рисков. Более реальная  угроза – продолжение снижения доходов населения, и как следствие – рост невозвратов по ипотечным кредитам.

Евгений Жуков,
генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– В наших проектах доля сделок с материнским капиталом составляет 15%. В том числе такие субсидии используются в качестве первоначального взноса. С введением новых мер, думаю, количество сделок вырастет и это позитивно скажется на рынке первичной недвижимости. Но тут пока есть свои тонкости. Например, до недавнего времени было проблематично заключить сделку с открытием эскроу-счета и оплатить её часть материнским капиталом. Устранением этой правовой лакуны законодатели уже занялись.

Наталья Осетрова,
руководитель проекта Gatchina Gardens:
– Сомневаюсь, что девелоперам стоит ожидать увеличения темпа продаж. Однако для многодетных семей важно сформировать первичный капитал для покупки недвижимости, не менее важно иметь стабильный доход для ежемесячных выплат ипотеки.

Для семей со стабильным доходом, целеустремлёнными родителями, для среднего класса это возможность улучшить жилищные условия и качество жизни, но не более чем приятный бонус.
В моей семье много детей, я многодетная мама, но стараюсь не пользоваться мерами поддержки, есть люди которым они нужны гораздо больше.
Демография – неотъемлемая часть экономики, для государства важно формировать общество, состоящие из эффективных налогоплательщиков. Чем лучше будут жить наши дети, чем более образованны, успешны в работе они будут, тем больше налогов впоследствии мы получим в бюджет. Именно по этой причине успешные страны инвестируют в человеческий потенциал, развивая социальные программы.
Социальная напряжённость возникает из-за того, что государство долгое занималось социальной политикой по остаточному принципу, теперь мы сталкиваемся с последствиями.