После 1 октября застройщики должны будут указать в проектных декларациях, кто на самом деле владеет фирмой. Пойдёт ли эта мера на пользу рынку?

Зачем понадобилась такая мера? Как вы полагаете, пойдёт она на пользу рынку или во вред? (Например, усилит социальную напряжённость?) Или все и так всё знают? Появятся ли в декларациях имена реальных владельцев? Или всё сведётся к указанию в качестве собственника очередного кипрского фонда? Много ли на рынке компаний, несущих отпечаток личности владельца?

Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Это требование закона — о раскрытии бенефициаров — совершенно понятно и направлено на повышение прозрачности в сфере жилищного строительства. Но серьёзного прорыва в этом направлении ожидать не стоит. Во-первых, дольщики редко изучают ситуацию настолько глубоко. На стадии выбора для них важнее цена и локация. Ну, может быть, поинтересуются репутацией фирмы и посмотрят в Интернете, что о ней пишут. А собственники их начинают волновать, когда на объекте случаются проблемы. Вот тогда они пытаются уточнить, кому адресовать протесты.

А во‑вторых, из этой информации бывает сложно сделать выводы. Допустим, в одной компании владелец — конкретное физическое лицо, в другой — кипрский оффшор. Но и оффшорную форму может выбрать вполне благополучный застройщик (и это не редкость), и «физик» может прийти на рынок не с самыми лучшими намерениями и компетенциями…

В плане прозрачности я считаю важным повышать грамотность потенциальных дольщиков, чтобы граждане не платили за неё слишком высокую цену. (Обманутые — уже, как правило, грамотные.) И это можно сделать только общими усилиями. Удалось ведь нам убедить покупателей, что ЖСК — более рискованная форма инвестирования, чем ДДУ…

Александр Романенко,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»
– Я не думаю, что этот шаг что-то серьёзно изменит на рынке строящегося жилья. Потому что для дольщика (и для понимания дальнейшей судьбы объекта) важно не кто собственник, а кто управляет, кто принимает решения. Часто это совершенно разные люди. В западной практике разделение собственника и менеджмента — обычное дело. У нас ещё не всегда, но всё чаще.

Хотя на рынке есть компании, где эти компетенции совмещены: «Эталон ЛенСпецСМУ», Группа RBI, «Строительный трест»… Раньше такие фирмы преобладали, сейчас, наверное, 50 на 50…

Павел Андреев, руководитель компании «Л1»:
– Мы, конечно, будем выполнять требование закона. Но я лично против того, чтобы оно было обязательным. Есть публичные компании: для привлечения денег (например, через IPO) они обязаны раскрывать данные акционерам. Есть частные фирмы, владельцы которых не публичны. Тем не менее они также пользуются доверием рынка и кредиторов. Конечно, банк, принимая решение о предоставлении кредита, как правило, знает реальных собственников. Но вряд ли он будет эти сведения обнародовать.

Кроме того, управление и владение требует разных компетенций. В западном бизнесе эти функции обычно разнесены. У нас нередко совмещаются. Просто наши бизнесы намного моложе и меньше. Разделение функций возникает, когда иначе никак, когда масштаб проблем не оставляет возможностей для совмещения.

И, кстати, я не думаю, что раскрытие этой информации принесёт какие-либо сюрпризы. Может быть, в 1–2% случаев…

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»:
– В России бизнес до сих пор по большей части персонифицирован. То есть многие компании непосредственно ассоциируются с личностью владельца. И если его деловая репутация безупречна, его фирме доверяют и клиенты, и партнёры. Вызывают доверие и компании с открытой отчётностью, которые размещают свои акции на бирже. А вот если бенефициаром выступает какой-то кипрский фонд, для клиентов это может быть сигналом задуматься, к кому обращаться в случае неприятностей.

Так что, полагаю, эта мера должна пойти на пользу и клиентам, и бизнесу с честными правилами игры. Хотя, возможно, будут и недовольные.

Станислав Михайлов,
директор по правовым вопросам Группы RBI:
– Не думаю, что информация о бенефициарах, которую нужно раскрывать, может усилить социальную напряжённость, так как её можно найти в открытых источниках и СМИ. Кроме того, состав сведений в декларации достаточно ограничен, чтобы говорить о возможном конфликте только из-за факта раскрытия. Непосредственно на рынок это обстоятельство вряд ли как-то повлияет. Конечно, всё зависит непосредственно от практики правоприменения и жёсткости позиции контролирующего органа в отношении детализации и подтверждения предоставляемых сведений. В то же время я не вижу препятствий для появления такой информации, особенно у тех застройщиков, которые всегда понимали значение публичности. Я думаю, каждая компания, работающая в сфере бизнеса, несёт на себе отпечаток личности её основных бенефициаров или мажоритарных акционеров. Кроме того, упоминание в СМИ о конкретной фирме обычно ассоциируется с её владельцем, его позицией, публичными высказываниями, его личным брендом.

Виталий Коробов,
директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:
– На строительном рынке Петербурга большинство крупных и средних компаний несут отпечаток личности владельца, но появятся ли реальные имена в проектных декларациях — покажет время. Фактически бенефициар, имеющий возможность определять действия застройщика и давать ему указания, будет нести солидарную ответственность за убытки, причинённые дольщикам. На мой взгляд, такие перемены пойдут всем на пользу и будут способствовать большей открытости строительного бизнеса.

Яков Волков,
генеральный директор ГК Active:
– Новая мера в очередной раз, уже третий в этом году, ужесточает требования к застройщикам. По идее, бенефициары и собственники девелоперских компаний должны нести солидарную ответственность за ущерб. Тем самым рычагов давления на недобропорядочного участника рынка должно стать больше.

Однако насколько мера станет действенной и действительно ли в декларациях появятся имена реальных владельцев — это пока под вопросом. Думаю, в работе тех, кто строит свой бизнес, опираясь на личность собственника, изменений не произойдёт. Если же за девелоперским проектом стоят безликие кипрские оффшоры, их вряд ли удастся так просто вывести на публичное обозрение. Как прописано в документе, если сведения о выгодоприобретателях будут указаны в декларации неверно, застройщика можно привлечь к административной ответственности. То есть ему грозит штраф в размере 200 000–400 000 рублей, и это всё. Не уверен, что такая санкция станет существенной для тех, кто по каким-то причинам не хочет афишировать себя.

Марк Лернер,
генеральный директор компании «Петрополь»:
– Мера, понятно, направлена на увеличение прозрачности строительного бизнеса, в частности, застройщиков и тех юрлиц, которые де-факто собирают деньги у населения. Помимо этого сейчас пересматриваются десятки других вопросов, связанных с увеличением прозрачности застройщиков, а это — только одна из мер. Кардинально это обязательство ни на что не повлияет. Удобно станет контролирующим органам и дольщикам, наверное, неуютно будет первым лицам компаний. Но всё это, скорее, эмоциональные аспекты.

Если появится необходимость у конечных бенефициаров спрятаться за дочками-внучками-жучками, это будет сделано. Остальные, для кого это не так важно, скрываться не станут. Возможность обойти законы есть всегда, вопрос только в цене и ответственности (последствиях).

Елизавета Конвей,
директор департамента жилой недвижимости компания Colliers International:
– Мне кажется, что те, кто серьёзно интересуются, и так знают бенефициаров. А тем, кому безразлична персона, а важен либо бренд компании, либо её продукт, не почувствуют никакой напряжённости и после 1 октября. Каждая компания имеет свой шлейф, из наиболее фактурных — пожалуй, RBI, продукт которой вторит идеологии собственника.

Дмитрий Некрестьянов,
партнёр адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»:
– Мне кажется, что и так все всё знают. Кроме того, бенефициаров давно указывали при общении с банком, и эти данные часто попадали «в эфир». Так что эта информация давно перестала быть секретом и это, скорее, популизм. Но понятно, для чего это понадобилось государству: ввели солидарную ответственность бенефициаров и компаний-застройщиков за убытки, причинённые дольщикам. А чтобы граждане могли обращаться к ним с исками, эти люди должны быть названы. Это более или менее логично. А вот в том, что это что-то даст рынку, я сомневаюсь.

Кипрские фонды указывать не получится: бенефициаром должно быть конкретное физическое лицо, которое получает доход. Поэтому есть риск, что появятся номинальные бенефициары, как раньше были номинальные директора. Почти все компании несут отпечаток личности владельца — почти нет классических публичных фирм, в которых смена учредителей и директоров не влияла бы на компанию в целом.

Алексей Белоусов,
генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Все знают владельцев публичных компаний — таких застройщиков у нас в городе четыре. Известны и их собственники, и каким процентом акций они владеют. Что касается остальных, многие сильно удивятся, когда увидят в качестве учредителей совершенно неизвестных людей, а не исполнительных директоров — нанятых сотрудников. Но не думаю, что это для кого-то что-то принципиально поменяет. Просто многие вещи, о которых знает узкий круг лиц, станут доступными всем. Вряд ли это как-то отразится на бизнесе — скорее всего, ничего не поменяется ни для владельцев бизнеса, ни для покупателей квартир.

Все оффшоры, как правило, оформлены не на реальных бенефициаров. Не могу сказать, нужно ли будет открывать имена владельцев компаний-соучредителей. Да и вряд ли это что-то даст. Более того, есть подозрение, что для иностранных бенефициаров это не обязательно и информация может быть закрыта.

Насчёт отпечатка — думаю, да. Все крупные компании так или иначе связаны с известными владельцами или группами владельцев. Но с мелкими фирмами всё сложнее. Часто их реальными владельцами оказываются совсем не те люди, о которых мы думаем.

Сергей Галалу,
генеральный директор агентства «Итака»:
– Возможно, я преувеличиваю степень рациональности питерских покупателей жилья, но мне кажется, что фамилии ни Дерипаски, ни Абрамовича, ни каких-то чиновников в списке бенефициаров проекта на продажи жилья серьёзно не повлияют. Будут ли указывать реальных владельцев, зависит от позиции власти и её надзорных органов. Обеспечить прозрачность можно до той точки, пока не окажутся затронуты интересы каких-либо VIP-персон. Лично я думаю, что некоторая избирательность в применении этой нормы будет.

Норма правильная, рынок знает истории с негативным шлейфом, когда недобросовестные предприниматели открывали новые и новые фирмы, в некоторых случаях для этого даже меняли имя. Но если рынок переходит на продажи готового жилья, к тому же подконтрольные банкам, то возможности реально навредить покупателям у бенефициаров остаётся не так много.

Компании почти всегда в какой-то степени отражают личность владельца. В небольших фирмах этот след более яркий. Крупные стали переходить с «ручного» управления, в котором непосредственно участвовал хозяин, на технологичный современный наёмный менеджмент.