Культурный шок

Верховный суд запретил целевую приватизацию памятников. В Смольном обсуждают возможное расторжение заключённых с 2015 года сделок.

Верховный суд вынес решение по иску властей города Владимира к местному Управлению Росреестра, которое отказалось регистрировать сделку по помещению на Девической ул., 7. Здание является региональным памятником, это дом купца Никитина XIX века постройки. «Энку» площадью 245,9 кв.м, принадлежащую муниципалитету, в 2011 году сдали в аренду ООО «Спортпит». Договор был заключён до сентября 2016-го. В августе арендатор подписал договор купли-продажи объекта, который по нормам 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…» должен был достаться ему целевым образом. В октябре Росреестр внезапно приостановил государственную регистрацию. В Управлении затребовали протокол об итогах торгов, на основании которого совершается продажа.

Поскольку речь шла о целевом выкупе, такого документа предоставить не смогли. На этом основании сделку завернули, сославшись на ст. 29 178-ФЗ «О приватизации». Она позволяет выкупать объекты культурного наследия только по итогам конкурсов, в составе имущественного комплекса акционируемого предприятия или через внесение объектов в уставный капитал компании. Статья в такой редакции действует с января 2015 года, её прежняя формулировка целевой приватизации не препятствовала.

Владимирские власти выиграли суды трёх инстанций, но Верховный суд постановил решения отменить. Дело рассматривалось в сентябре, определение может быть в течение трёх месяцев обжаловано. По данным NSP, надзорная жалоба уже подана.

Это решение Верховного суда может иметь принципиальное значение для всей страны и особенно для Петербурга, где значительная часть зданий в историческом центре является объектами культурного наследия. «Верховный суд посчитал, что приватизация памятников по преимущественному праву невозможна с 2015 года. По идее, исходя из этого решения, всем арендаторам встроек в памятниках и арендаторам зданий-памятников надо отказывать, – комментирует Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Национальная кадастровая служба». – Но даже не это самое интересное. Это как раз тот случай, когда, сказав А, надо сказать Б. Если Верховный суд говорит, что памятники не подпадают под действие 159-ФЗ, то значит все сделки с 2015 года незаконны и должны быть обнулены. С иском о признании их недействительными может выйти не КИО, а, например, прокуратура и даже простой гражданин. Ведь в данном случае речь идёт о публичных интересах. Деньги, которые уже получены за проданные памятники и встройки в них, придётся вернуть. В случае аннулирования по суду город должен будет компенсировать не только стоимость объекта, но и проценты за пользование деньгами. Кстати, теперь история с продажей Кузнечного рынка может быть закрыта». «В целом же решение вызывает много вопросов. Ведь никто не подумал, что таким образом наносится прямой ущерб бюджетной системе!» – говорит г-н Козельский.

По данным Комитета имущественных отношений, с начала 2015 года в Петербурге в рамках 159-ФЗ приватизировано 44 объекта культурного наследия федерального и регионального значения общей площадью 12 663,7 кв.м на сумму 2,02 млрд рублей (всего за это время выкуплено 654 объекта общей площадью 131 338,32 кв.м общей стоимостью 16,11 млрд).

Крупнейшие сделки – продажа помещений Елисеевского магазина на углу Невского проспекта и Малой Садовой улицы стоимостью 810,5 млн рублей (покупатель – структура Евгения Пригожина ООО «Магазин купцов Елисеевых»), здания на Б. Морской ул., 32 за 293 млн рублей (покупатель – ООО «Галакси»), помещений на наб. канала Грибоедова, 18–20 за 231,5 млн рублей (покупатель – ЗАО «Невский 40»), помещения на Невском пр., 13/9 за 210 млн рублей (покупатель – ООО «АНСО»), помещения на Невском, 40–42 примерно за 200 млн рублей (покупатель – ООО «Диасто»), помещений на Садовой ул., 12 за 201,8 млн рублей (покупатель – ООО «Рента») и пр.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда – акт суда кассационной инстанции, оно не является абсолютным основанием для формирования новой практики рассмотрения аналогичных дел или для пересмотра уже вступивших в силу судебных актов, говорят в КИО. В то же время комитет уже анализирует возможность применения этого определения в работе по поступающим заявлениям от арендаторов, желающих приватизировать свои объекты. Делать какие-либо окончательные выводы пока преждевременно, поскольку формирование правовой позиции Верховного суда по теме ещё не завершено, добавляют в комитете. К тому же определение вообще может быть оспорено.

Но ситуация действительно может в корне измениться, признают в Смольном. В исключительном случае Верховный суд может пересмотреть не только практику по рассматриваемым и будущим делам, но и прямо предусмотреть возможность пересмотра уже вступивших в законную силу судебных актов. Такие случаи не часто встречаются, но возможны, говорят юристы.

«Если правовая позиция, изложенная в определении, будет подтверждена, то это повлечёт ряд существенных изменений в судебной практике по оспариванию выкупа объектов культурного наследия. Кроме того, высока вероятность признания ранее заключённых договоров ничтожными сделками. Последствия при таком развитии: необходимость применения механизма двусторонней реституции, а также рассмотрение вопроса о возобновлении арендных правоотношений», – комментирует заместитель председателя КИО Александр Герман.

«К сожалению, формулировки в решении Верховного суда вырваны из контекста закона «О приватизации», что и привело к неправильному толкованию и такому нехорошему для рынка решению. Пункт 1 ст. 13 закона «О приватизации...» устанавливает закрытый перечень способов приватизации – 11 способов. Преимущественное право малого бизнеса на выкуп там не упомянуто и не может быть упомянуто, так как это не самостоятельный способ приватизации, а «надстройка», выраженная в том, что малый бизнес просто имеет преимущество перед иными лицами. В свою очередь, ст. 29 178-ФЗ ограничивает применение к объектам культурного наследия способов приватизации, указывая, что возможны только 2 из 11 способов, но это никак не влияет на ситуацию с «надстройкой» в виде преимущественного права малого бизнеса. В ст. 3 и 4 159-ФЗ ничего не говорится о способе приватизации, а говорится лишь, что при приватизации (любым способом) у малого бизнеса есть преимущественное право купить объект по рыночной стоимости. Таким образом, решение Верховного суда неправильно по праву, и, конечно, в идеале добиться его передачи на пересмотр в Президиум Верховного суда», – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры». Он напоминает: Конституционный суд РФ уже высказывался, что определения коллегий Верховного суда не могут быть основанием для прямого применения, так как полномочия по толкованию практики отнесены только к Пленуму Верховного суда. Поэтому само по себе такое решение – лишь опасный прецедент, но это не значит, что все споры должны следовать за ним. В связи с этим риски оспаривания ранее заключённых договоров пока увеличились несущественно. Учитывая, что оспаривание повлечёт необходимость возврата полученных денег за выкуп, есть сомнения, что город будет это делать в массовом порядке. «Но есть вероятность, что это будет использоваться как рычаг давления по тем объектам, где власти сопротивляются выкупу или идёт серьёзный спор о цене», – полагает г-н Некрестьянов.