17 июля 2019 время: 11:19
курс $62.81 €70.68
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Гражданам не важно, кто построит дорогу, проложит коммуникации и сделает жизнь удобной – область или город. Им важно, чтобы работа была сделана...»
Александр Беглов
врио губернатора Петербурга
13 мая 2019

Конкуренция заставляет застройщиков давать чуть больше, чем ожидает клиент

Проекты комплексного освоения территорий, которые реализуются в несколько очередей, фактически живут сразу в нескольких редакциях 214-ФЗ, да и местные нормы постоянно меняются. Но у длительных проектов есть и преимущество: застройщик может что-то изменить в следующих очередях, оценив спрос и пожелания жителей уже сданных домов. О том, как приспособиться под новые требования закона и покупателей, рассказывает начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.

Как подготовились к изменению законодательства в проекте «Огни залива»? Создавали новых застройщиков? Может, делили территорию на мелкие участки?

Проект действительно большой и предусматривает пять очередей. Дома первой очереди уже сданы, вторая готова более чем на 50%, около половины всех квартир уже реализовано. Так что эти два корпуса мы сможем завершить по старым правилам, без эскроу-счетов. А строительство третьей — ещё два корпуса – пока не началось, но мы рассчитываем вывести её на рынок в конце года. Здесь, конечно, уже будем работать со счетами эскроу — другого пути просто нет. Поэтому, действительно, проект будет жить сразу в нескольких редакциях закона. Сложности, конечно, есть: получается, что две очереди в одном жилом комплексе будут продаваться по разным правилам. Но часть этих проблем предстоит решать не нам, а банкам. К переходу готовились заранее: обратились за проектным финансированием в два крупных банка, уже находимся на продвинутой стадии переговоров, понимаем, как будем работать дальше. Кроме того, когда выйдем на рынок с третьей очередью, основные игроки уже будут иметь некий опыт проектного финансирования, которым мы рассчитываем воспользоваться.
В третьей очереди два корпуса, и каждый расположен на отдельном участке, у каждого своё разрешение на строительство. Но у нас во всём проекте так – под каждый дом выделен отдельный надел в соответствии с проектом планировки территории. Поэтому, чтобы упростить получение кредита на конкретный дом, ничего менять не пришлось. И застройщик у нас один. Если работаешь с эскроу-счетами, требование «один застройщик – одно разрешение» не действует.

Но в этом есть и сложность. Для каждого дома, например, придётся обеспечить нормативное число парковок. Это было бы проще сделать на едином для двух корпусов участке.

С этой задачей наши проектировщики справились, расширив подземный паркинг, что увеличивает стоимость нулевого цикла. Проект планировки не предусматривал строительство отдельно стоящих гаражей, поэтому проектировщики предложили недостающие места разместить в полузаглублённом обвалованном паркинге. Он станет частью дворового ландшафта, на котором разместятся газоны и цветники. Хотя с размещением машино-мест сейчас есть сложности у всех застройщиков. Представители бизнеса даже просят снизить норматив. Сейчас надо обеспечить одно машино-место на 80 кв.м жилья независимо от класса проекта и его местоположения. Но если мы рассматриваем стандартное жильё, это в основном однокомнатные квартиры и студии. Их покупатели, как правило, приобретением парковочных мест не интересуются, поскольку ограничены в финансах. Кроме того, такие квартиры часто рассматривают как временное жильё.

Есть ли статистика, сколько машино-мест, предусмотренных нормативами, на самом деле покупают?

Это очень зависит от местоположения дома. Если рядом уже есть паркинг, даже покупатели жилья комфорт-класса, которым финансы позволяют купить машино-место, этого не делают. Люди привыкают парковаться на улице, не хотят тратить деньги на содержание парковочных мест, приноравливаются к нашим погодным условиям, устанавливая функцию прогрева двигателя. Ситуация меняется, когда припарковаться рядом с домом становится практически невозможно. Как, например, происходит в первой очереди «Огней залива». Это комфорт-класс, как минимум половина квартир — двух и трёхкомнатные варианты, много семейных, но мало места для парковки рядом с домами, поскольку дворы предназначены для жильцов, а не машин. Скорость реализации машино-мест по мере заселения домов увеличилась. Кроме того, в начале января мы провели очень удачную акцию, предложив рассрочку на паркинг на три года с первым взносом от 50 000 руб.
Поэтому мы выступаем не столько за снижение норматива, сколько за введение градации в зависимости от класса жилья и местоположения объекта. Нужны и усилия властей, которые ограничили бы возможность пользоваться парковками в проездах внутри кварталов и на газонах. А пока паркинги — это очень тяжёлое бремя для застройщика.

Многие девелоперы говорят, что новые проекты класса «стандарт» уже не обходятся без атрибутов класса «комфорт». «Комфорт» тоже подтягивается к «бизнесу»?

«Стандартное» жильё прирастает опциями, ранее присущими только классу «комфорт», который, соответственно, подтягивает что-то из «бизнеса». Например, в классе «стандарт» наряду с лифтами отечественного производства уже используются импортные. Почти не встретишь совсем уж низких потолков. Конкуренция заставляет застройщиков давать чуть больше, чем ожидает клиент. В «комфорте», например, должен быть не просто импортный лифт. Он должен опускаться в подземный паркинг. Покупатели «комфорта» уже хотят и интересные фасадные решения. Цена не является главным критерием выбора.

Прямо-таки не главным?

В сегменте «комфорт» это так. И девелоперы вынуждены больше внимания уделять архитектуре. Заметен прогресс и в отделке. Например, ламината с низким классом износоустойчивости уже не встретишь. Плинтуса всегда подбирают «в цвет», используют плотные виниловые обои под покраску. Растёт конкуренция и в сфере благоустройства: применяются авторские дизайн-проекты, составляется перечень растений, которые будут высаживать во дворах. Люди понимают, что ремонт в квартире они смогут сделать в любой момент, а выполненное застройщиком благоустройство останется 
надолго.

То есть надо рекламировать не только планировки, но и растения, которые появятся во дворе?

Такие мелочи и подкупают людей, делают проект конкурентоспособным и интересным.

Реализовав первую очередь, какие-то изменения в дальнейшие этапы проекта вносили?

Во второй очереди лифт уже опускается в паркинг, так будет и в третьей. Во второй очереди отделка однозначно выше классом, с более дорогими материалами. Планировочные решения второй очереди более разнообразны. Есть, например, большой выбор трёхкомнатных квартир площадью от 65 до 91 кв.м. Обычно сначала покупают малогабаритные варианты, а по нашему опыту расходились одинаково хорошо и компактные квартиры, и самые большие по площади, но с самой удобной планировкой.  Хотя многие покупают в ипотеку и просторная квартира увеличит платежи, клиенты выбирают большую площадь,  если планировка соответствует их представлению об удобстве. Проектировщикам третьей очереди мы дали задание расположить дома и помещения так, чтобы получить максимальное число квартир с видом на воду. Это им удалось. Окно хотя бы одной комнаты в 90% квартир (всего их 1675) выходит или на Финский залив, или на Дудергофский канал. 
У нас налажен диалог с управляющей компанией и жильцами первой очереди. Они, например, попросили переделать дорожки во дворе и проложить их напрямую к подъездам. Мы поняли, что действительно чуть-чуть промахнулись, и изменили дорожки, а также установили дополнительное оборудование на детские площадки. Управляющая компания уже традиционно проводит праздники 1 сентября и в Новый год. А застройщик организует субботник «Чистый берег». Будем проводить его уже в четвёртый раз. Приглашаем жителей, диджея, организуем угощение, выдаём инвентарь. Причём участвуют жители не только наших домов, но и ближайших кварталов. Такие традиции распространим и на следующие очереди. 

Что ждёт рынок? Чиновники уверены, что поправки в 214-ФЗ увеличат спрос.

Предпосылок для роста спроса мы пока не видим. Изменение условий игры скажется в течение года, и цены будут плавно расти. Многие проекты находятся на высокой стадии готовности и уже не перейдут на новую схему, но через год-два это предложение иссякнет. К тому моменту люди привыкнут к новым правилам, поймут, что за свои инвестиции переживать не надо, а новое жильё всегда интереснее «вторички». Оттока покупателей мы не ждём. Но клиенты стали более искушёнными. Они оценивают не только локацию, историю компа нии, ценовую политику, но и то, как дома эксплуатируются. Многие из тех, кто приходит в офис продаж, уже наводили справки, как обслуживаются дома, каков размер коммунальных платежей и т.д. Это теперь тоже критерий выбора.

На обещанную государством помощь рассчитываете?

Очень рассчитываем. Верим, что, например, будут предприняты меры для снижения ставок по ипотечным кредитам. Сейчас до 60% продаж в проекте — это сделки с ипотекой, и без гуманных ставок строителям будет очень трудно. Мы уже имели ставку в 8-9%, хотелось бы как минимум вернуться к этим значениям.

Что будет воздействовать на рынок сильнее всего — пожелания и возможности покупателей или законодательные инициативы?

Возможности покупателей, конечно. И если будет хороший спрос, к новым правилам приспособиться проще.

Какие направления для развития компании видите? Подыскиваете ли новые участки?

Всегда просматриваем предложения от собственников, и как только появится что-то для нас интересное, готовы покупать. В первую очередь интересуют проекты в городской черте. Уходить в более дешёвую нишу не планируем, а вот проекты уровня «бизнес» и «элита» нам интересны. Хотя на рынке земли сейчас затишье. Все выжидают и стараются понять, как скажутся новые законодательные изменения. Следующий год будет показательным. Застройщики без земли не могут, поэтому рынок неминуемо активизируется. В то же время хороший участок найти непросто. Дело не только в локации, но и зачастую в завышенных ожиданиях собственников — не всегда можно договориться о цене.
Реализация собственных проектов девелопмента остаётся нашим основным направлением. Многие владельцы земли получили разрешения на строительство, а продать участки не смогли, поскольку проект явно получился неудачным. Наделы не могут простаивать вечно – их надо застраивать. Поэтому мы готовы оказывать услуги fee-девелопера – помочь с разработкой концепции, с продажами квартир и т.д. Можем предложить и услуги своей службы заказчика. Год назад, кстати, разработали собственную программу контроля качества строительства. Сначала искали готовое решение, но не нашли его и сделали сами. Система позволяет отслеживать результаты внутреннего производственного контроля со стороны подрядчика, внешнего инспекционного контроля со стороны заказчика и исполнение решений авторского надзора от проектной организации. Она помогает специалистам строительного контроля оперативно и сообща с подрядчиком производить освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку конструкций с занесением результатов в наглядную архивную базу. В любой момент можно посмотреть, как был сделан тот или иной узел, 
выполнен тот или иной этап работ.
Внедрить программный продукт бы­ло непросто. Мы ощущали сопротивление подрядчиков, поскольку это дополнительный контроль за ними. Но за год система себя полностью оправдала, она постоянно совершенствуется. Мы уверены, что за такими IT-решениями будущее отрасли. 
Когда «обкатаем» программу, будем готовы делиться наработками.