Сергей Мохнарь
Директор департамента развития ГК «ПСК»,

Инвестиции в апартаменты доступны среднему классу

Петербургский застройщик ПСК помимо привычных всем новостроек успешно развивает сравнительно новый для себя сегмент — апартаменты. Почему для инвесторов сегодня нет лучшей альтернативы и какими апарт-отели станут в ближайшие годы, рассуждает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.

- К какому сегменту принадлежат ваши объекты? Это так называемое псевдожильё или сервисные апарт-отели?
- Сразу скажу, что, на мой взгляд, «псевдожильё» с рынка постепенно уходит. Остаются сервисные апартаменты, но этот формат в своём развитии переходит в следующую стадию — сегментирование. Эти сегменты привязаны не столько к цене, сколько к возможности использования апартаментов. Например, когда мы проектировали Like на Политехнической улице, сразу позиционировали его как комплекс апартаментов и для собственного проживания, и для сдачи в аренду. То есть часть юнитов в нём — это, по сути, квартиры, но есть и номера небольшой площади — гостиничного типа. При этом у «классического» жилья они выигрывали благодаря более низкой цене, наличию чистовой отделки и инфраструктуры в шаговой доступности.

- С апарт-отелем Start вы решили развить этот концепт?  
- Start тоже будет трёхзвёздочным, но он всё же другой. Конечно, когда мы выпустили его на рынок, коллеги выказали, мягко говоря, удивление — из-за стоимости. Но удивительного ничего не было, потому что это была справедливая и адекватная цена на старте продаж. Это позволило нам, с одной стороны, громко заявить о себе, а с другой — обозначить ценовую категорию, в которую зашёл продукт.  
Вернёмся к отличиям. Этот апарт-отель предназначен, прежде всего, для инвестиционных целей, а также для долгого, но всё же не постоянного проживания. В квартирографии нет такого разнообразия, как в Like, тут в основном номера классического метража (от 18 до 26 кв.м) и совсем немного 32-метровых. Но при этом он в чистом виде продукт для инвесторов и «стартующих». Поясню: те, кто приезжает в Петербург из других городов, как правило, выбирают между комнатой и небольшой квартирой. Потому что за 1,2 млн в городе ничего приличного не купить. А уж если рядом метро, ценник будет совсем неподъёмным. 
Для студентов, молодых специалистов, приехавших по контракту, наше предложение понятно как в части цены, так и в части продукта. Весь сервис — от уборки до услуг УК — по умолчанию входит в продукт, и о нём думать не нужно. По большому счёту, таким людям крыша над головой нужна, только чтобы переночевать. Туристов этот продукт заинтересует меньше, потому что Парнас, как ни крути, это всё же не площадь Восстания. Впрочем, отдельные путешественники, двигающиеся, скажем, из Москвы в сторону Финляндии, вполне могут здесь остановиться.

- Понятно, расчёт в основном на молодёжь…
- Не только. Мы нащупали интересную нишу: предприниматели, которые хотят создать мини-гостиницу, выкупают в наших объектах сразу несколько номеров. Наши цены позволяют им делать такие инвестиции. Вторая категория — семейный бизнес, которому не по карману коммерческие помещения на первых этажах. Скажем, это маникюрные салоны, логопеды, психологи, развивающие центры для детей и т.п. Всё же организовывать такую частную практику у себя в квартире неудобно. Коммерческое предприятие в недорогом коммерческом помещении – оптимальный вариант, не вступающий в противоречие с законодательством. Если планы поменяются, то же самое помещение можно сдавать. То есть это со всех сторон отличный способ инвестирования небольших сумм – от миллиона рублей до двух-трёх. Мы в основном рассчитываем именно на них, а не на тех, кто вкладывает десятки миллионов. 

- То есть таким предпринимателям нужна просто пара десятков квадратных метров и чтоб недорого — и всё?
- Им ещё необходимы локация рядом с метро, услуги управляющей компании и, наверное, классическая коммерция внизу: банки, аптеки, магазины. Всё это у нас есть. Не скажу, что мы первооткрыватели этого формата. Просто проанализировали запросы инвесторов и постарались учесть все. Думаю, перспективы у этого проекта отличные.

- А обязательно сдавать номер через вашу УК? Или можно это делать самостоятельно?
- Можно и самостоятельно. Но надо учитывать, что это довольно хлопотно, даже если в собственности один или два апартамента. А когда десять — это уже полноценный бизнес, и времени на него будет уходить очень много. 
Получать пассивный доход при помощи управляющей компании, конечно, гораздо удобнее. 
Доходные программы у нас разные и заработок инвестора зависит от того, как сдавать номер — в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае он будет процентов на пять меньше, зато стабильнее. 

- Что для этого нужно сделать? Просто подать заявление в УК и подписать договор?
- Ещё нужно приобрести «пакет арендатора». Это все необходимые для жильцов вещи, от зубочисток до микроволновой печи. В нашем комплексе Like он стоит от 300 000 руб. для студии — если округлить. Причём все эти вещи УК подбирает так, чтобы они служили как можно дольше — это обязательное требование. Единообразные «пакеты» ещё и уменьшают затраты УК на клининг и техобслуживание номеров. То есть, если вы сдаёте свою площадь самостоятельно, вы можете хоть бабушкин буфет с дачи привезти, но если арендой будет заниматься УК, придётся его оттуда убрать. 

- Какие способы оплаты доступны в ваших объектах?
- При покупке юнита доступны и ипотека, и рассрочка. Последний инструмент для апартаментов даже более востребован, поскольку частным предпринимателям удобнее гасить задолженность крупными платежами, но непродолжительное время. Ипотека больше подходит тем, кто приобретает юнит для собственного проживания. 

- А скидки есть для тех, кто покупает сразу несколько юнитов?
- Скидок в Start у нас нет. Потому что ценообразование выстроено так, что в этом нет необходимости. Были клиенты, которые при открытии продаж просили скидки, собираясь приобретать два-три и более юнита, их приходилось убеждать, что при таких ценах (на старте — от 1,1 млн руб.) это предложение и так уйдёт за две недели. И действительно, некоторые, подумав, возвращались, а товара по первоначальной стоимости уже не было. Цена стала результатом оценки самого комплекса и его перспектив. 

- А какие у него перспективы? Вокруг же нет ничего.
- Пока нет, но достаточно заглянуть в Генеральный план и увидеть, что к 2023 году появятся автовокзал, поликлиники, торговые комплексы. И небольшие центры развития детей, частные детсады. Кстати, очень востребованная история в этом месте, они пригодятся жителям той же 
«Северной долины». То есть опять-таки это возможности для малого бизнеса.

- Какой уровень дохода вы обещаете будущим арендодателям?
- Допустим, что студия, будь Start уже построен, сдавалась бы за 23 000 руб. в месяц. Из этой суммы вычитаем процент УК, затраты на онлайн-бронирование — это всё порядка 20%. Остальное — доход собственника. 

- Довольны ли вы темпом реализации номеров в своих проектах?
- В Like мы уже почти всё продали, остались в основном двух- и трёхкомнатные апартаменты, среди них есть видовые. В этой локации предложения с подобными характеристиками вообще нет. Из окон видны парк Лесотехнической академии, «Лахта-центр». Они будут продаваться не так быстро, как студии, но всё равно своего клиента найдут. Это как раз история про альтернативу обычному жилью. Например, просторные двухкомнатные апартаменты с полной отделкой стоят у нас 5,8 млн, а новая квартира с аналогичными параметрами и видовыми характеристиками обойдётся минимум 8 млн. 
Что касается Start, то он очень востребован. С учётом строительной готовности и темпов работ уже через месяц будут видны первые этажи над забором. По опыту, в этот момент продажи значительно увеличиваются. У ПСК есть свои генподрядные мощности, за счёт этого мы можем строить быстро.
Добавлю, что в Like мы сделали фитнес-клуб на 2400 кв.м с двумя бассейнами, там действуют специальные условия для всех резидентов апарт-отеля. Это тоже важное преимущество: какой жилой дом может похвастаться собственным бассейном? В Start, кстати, тоже будет аналогичный физкультурно-оздоровительный комплекс.  


Когда мы проектировали Like на Политехнической, сразу позиционировали его как комплекс апартаментов и для собственного проживания, и для сдачи в аренду.

 


Апарт-отель Start предназначен, прежде всего, для инвестиционных целей, а также для долгого, но всё же не постоянного проживания.