Владимир Фёдоров
заместитель гендиректора «Пулково Скай»,

Почему я сменил жильё на апартаменты?

Рынок апартаментов развивается бурно: за три года предложение юнитов в апартамент-комплексах выросло почти в четыре раза, с 3000 до 11 700 номеров. Спрос тоже растёт, хотя и не такими темпами. И это настораживает. 
«Если вам кажется, что всё идёт хорошо, значит, вы чего-то не учли», гласит один из законов Мёрфи. О том, как выглядит типичный покупатель апартов и какие риски несёт в себе обострение конкуренции, рассуждает заместитель генерального директора компании «Пулково Скай» Владимир Фёдоров.

- Чем отличаются клиенты, приобретающие апартаменты, от тех, кто покупает жильё?
- У таких покупателей — более чёткое целеполагание. И более жёсткие условия покупки. Они лучше знают, что именно им нужно.
Клиент, который приобретает апартаменты, делает это осознанно или вынужденно. Осознанно — ориентируясь на программы доходности. Вынужденно — потому что, например, не строят «классическое» жильё на берегу залива или на Каменном острове, только апарты. Или: не строят жильё на Парнасе по 65 000 рублей за «квадрат».
Если сравнивать квартиры и апартаменты как способ решения жилищного вопроса, то апартаменты (в классах «эконом» и «комфорт») примерно на 15% дешевле. 
То есть в любом случае покупатель ищет выгоду. Или больше заработать, или меньше потратить.
Проблема в том, что те, у кого есть деньги, — свой жилищный вопрос уже решили. 
Им интересно вкладываться. А вариантов для инвестирования немного.

- Продавцы жилья любят рассказывать про спекулятивный доход — разницу в стоимости покупки на старте проекта и на финише…
- Этим могут похвастать и апартаменты. Например, в ЖК «Москва» от Setl Group в одной парадной — апарты, в остальных — квартиры. Цена на апарты изначально была ниже примерно на 15-20%. И эта разница сохраняется и сейчас, на финише то есть удорожание ровно в той же динамике. 
Неплохой ценовой прирост показывают юниты в комплексе VALO (RBI,  Московский проспект). А вот там, где продают помещения не для сдачи, а в основном для собственного проживания, цена в процессе строительства меняется менее заметно. 
Если мы сравниваем квартиры и апартаменты как объекты инвестиций, то у квартир преобладает инвестиционная доходность: вложился на этапе котлована, продал через пять лет, заработал. У апартаментов есть и инвестиционная доходность (объект дорожает), 
и операционная (от аренды). Операционная доходность жилья существенно ниже — 4-6% годовых. В апартаментах — 8-12%.

- Аналитики отмечают, что цены на жильё растут быстрее арендных ставок. Значит, вложения в жилую недвижимость становятся менее выгодными?
Это действительно так. В больших кварталах комплексной застройки стоимость аренды даже падает. 

- Но одновременно происходит и снижение ипотечных ставок. И частный инвестор рассчитывает: вот куплю в ипотеку, буду сдавать, отобью ежемесячные платежи.
- Да, это красивая история. Некоторые девелоперы и в апарт-сегменте её используют в работе с клиентами:  вот ваши платежи по ипотеке, вот — гарантированная доходность. Получается выгодно. Примерно такие же аргументы выдвигают продавцы, убеждая людей, что покупать в кредит выгоднее, чем арендовать: вы тратите 20 000 рублей на аренду — так пусть лучше это будет взнос по ипотеке.
Надо учитывать, что существенная разница в стоимости жилья на старте и на финише была ощутима в традиционной «долёвке». 
Переход на эскроу этот разрыв сглаживает. Дельта в 10-15% всё равно останется — но не 40-50%, как было раньше. Инвестиционный доход от покупки на котловане уменьшается, это нисходящий тренд.

- Вам встречались люди, которые выбирали между этими двумя сегментами?
- Практически нет. Главный аргумент при покупке апартаментов — экономический, цена. У нас практически отсутствует средний класс, не сформирован спрос на сервисы. Обратите внимание: девелоперы в основном говорят про доходные апартаменты. Я предпочёл бы термин «сервисные»: их выбирают потому, что в них классно жить. Примерно эту тему хочет развивать «Бекар» ( We&I, Сампсониевский проспект). В Москве в некоторых комплексах 
такая идея уже реализуется — там есть экспаты, которые готовы платить за сервис. Например, Fairmont Vesper Residences на Тверской… Хороший кейс — «дом-книжка» на Новом Арбате, бывшее здание СЭВ, его превратили в отель The Book: высокие ставки, 100-процентная заполняемость. У нас, к сожалению, этот формат не развит. Ещё раз подчеркну: в Петербурге покупатель выбирает такую недвижимость не из-за сервиса, а потому что дешевле.
Выбор между квартирой-студией и апартаментом есть в очень узком сегменте. Условный портрет: это молодой человек, без проблем со здоровьем и с устойчивой психикой, готовый к элементам «общажной» жизни. И ему не нужна «социалка» — он пока не планирует детей.
Людей, которые изначально покупали бы ради сервиса, я у нас пока не вижу. Причём в перспективе хороший проект апартамент-комплекса должен быть «упакован» не только коммерческими сервисами (клининг, доставка, служба консьержей, коллаборация с каршерингами), но и социальными. Детские садики, бытовые комплексы, медицинские центры… 
Такой спрос — в перспективе — может предъявить молодёжь. Те самые миллениалы, на которых все охотятся.

- Причём молодёжь не бедная…
- Да. Если комплекс рассчитан на арендаторов с достатком, возникает вопрос: почему они арендуют, а не покупают? Девелоперу нужна сильная позиция: вот такой привлекательный объект нельзя купить, можно только арендовать. Полагаю, Becar в проектах Ramada на ул. Орджоникидзе, 44 и в We&I на Сампсониевском именно эту тему и будет развивать, привлекая миллениалов: «Живём, работаем, отдыхаем — три в одном». С сокращением личного пространства и ростом общественного. Такие передовые клубные истории можно делать для айтишников. (Клубные — не потому что мало, а просто есть общие темы в работе и досуге.)
Рынок будет расходиться, притягиваясь к полюсам. Крупные проекты, вроде того что делает ПСК в комплексе START, станут похожи на обновлённую версию общежития. 
И будут конкурировать не с гостиницами, а, например, с межвузовским студгородком. 
Студентам может быть интереснее снимать на троих квартиру у бабушки за 20 000 рублей, нежели арендовать помещения в декларируемых коливингах с коворкингами.
Чтобы обеспечивать заполняемость, коливинги должны предъявлять реальные преимущества. 
Общественная зона на 9000 кв.м от лондонских дизайнеров, как это презентует Becar, — действительно крутая история. Но остаются вопросы. В Ramada аренда юнита запланирована от 35 000 рублей в месяц. Для обоснования такой цены нужно предъявить очень серьёзные аргументы. Общественная зона может стать таким аргументом — если решить вопросы её наполнения, содержания, управления. 
Не будем забывать: коливинги во всём мире возникли из-за желания сэкономить на коммунальных платежах. Сузить личное пространство и сэкономить на общественном, поделенном на множество пользователей.

- Те тренды, о которых вы говорите, рассчитаны на растущий и богатеющий средний класс. 
- Да. А у нас пока всё происходит наоборот: средний класс скукоживается и беднеет. 

- Получается, что застройщики идут против тренда? Или это проявление врождённого оптимизма?
- Это вынужденный оптимизм. Потому что пессимизм не продаётся. Ну где мы возьмём столько миллениалов? За ограниченную аудиторию в границах не слишком просторной локации в Московском районе будут конкурировать сразу несколько девелоперов. 
Девелопмент в сегменте апартаментов устроен сложнее, чем продажи жилья. Продажа должна основываться не только на по приемлемой цене, но и высокой доходности девелопера в прошлом и, например, в первых очередях. Иначе вторую-третью не реализовать. 
Безусловно, важно наличие реального, а не декларируемого опыта управления апарт-отелем в гостиничном формате. Becar может приводить в качестве аргумента Vertical 3 «звезды» на Московском, 73 — отель с подтверждённой доходностью: около 13%. Docklands реализует вторую очередь на набережной Макарова, 60 в условиях высоких показателей  Docklands 4 «звезды». 

- И что будет, если доходность начнёт снижаться — что вполне вероятно? В том числе и за счёт конкуренции…
-Думаю, в глубине души каждый девелопер имеет план Б. И план В. В русском алфавите 33 буквы, этого достаточно.
Сейчас вокруг апартаментов возник хайп. Идёт конкуренция обещаний — до 17%. Не всегда добросовестная. 
Но человек, который приходит в офис продаж с миллионом рублей и более, этот миллион как-то заработал. Мозги у него точно есть. А вот приглашать войти в инвестиционный портфель за 70 000 рублей — купите у нас один метр, купите пять метров… Войти-то в проект можно, а вот как он будет выходить из инвестиций? Для меня эта тема неприемлема. Такой  вариант «Форекса».
Я думаю, в дальнейшем, в ходе развития формата, ситуация сложится так, что люди согласятся и на доходность 4-6%, которая реально будет, в любом случае. С учётом изменения цены — даже ещё и выше.

- Как можно снизить риски регулирования — требования к классификации, недавняя ситуация с блокированием продаж Росреестром? 
- Ситуация с блокированием продаж нашего объекта не коснулась. Тем не менее очевидно, что когда у государства возникают проблемы с деньгами, оно способно поступать жёстко. Например, как в случае с НДС, увеличенным на 2%, пока граждане активно обсуждали повышение пенсионного возраста.
Россия — страна возможностей. Но где возможности, там и риски. Мы клиентов об этом предупреждаем. Да, апарты дешевле квартир, и они приносят доход. Но есть и другая сторона: налоги, отсутствие постоянной регистрации, коммунальные платежи выше. Например, налоги — это часть договора, обязанность собственника.
Это риск. 
Других рисков не вижу. Потому что инвестиции в такую недвижимость, кроме того, что частично замещают пенсии, играют и социальную роль. Помогают решить жилищную проблему граждан. И я не думаю, что государство будет предпринимать какие-то резкие действия.  Скорее наоборот: апарты постараются придвинуть к жилью. Разрешить постоянную регистрацию, заставить девелоперов вкладываться в «социалку». Это тоже возможный вариант.
Пока ситуация на рынке позволяет и жильё, и апарты продавать в привычной парадигме. Как только жизнь заставит — застройщики начнут искать варианты.
Я уверен, что следующий шаг со стороны девелоперов жилых комплексов — борьба за клиентов, ориентированных на аренду. 
В жилом доме появится отдельный блок под сдачу, это просто вопрос времени.

- Если в апартаментах столько проблем — почему вы идёте на риск, выводя на рынок свой комбинированный проект?
- Мы уверены, что как раз сочетание форматов при наличии развитых, сбалансированных сервисов отвечает интересам и инвесторов, и туристов, и людей, ориентированных на среднесрочную аренду. Плюс имидж и компетенции сильного международного оператора. Эта ниша в Петербурге ещё не занята, мы будем первыми.

 

Доходная комбинация

Комплекс Status by Salut! — первый комбо-отель в Петербурге. В здании на Пулковском шоссе будут сочетаться классическая четырёхзвёздная гостиница и апарт-отель класса «три звезды». Общая площадь разновысотного (8–17–22 этажа) корпуса — 44 000 кв.м. На нижних уровнях разместятся объекты инфраструктуры: спортклуб с бассейном, ресторан, конференц-залы, офисы, а также встроенный паркинг на 83 авто.
Средние этажи займёт «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» (входит в сеть AccorHotels) на 253 номера.  Выше — 305 номеров апарт-отеля, построенные, отделанные и оснащённые по критериям и спецификациям отельного оператора.
Застройщик  заключил соглашение с французским гостиничным оператором AccorHotels, который будет управлять комплексом.
Гости Status by Salut!  могут пользоваться всей инфраструктурой, единым лобби (1000 кв.м) и службой приёма и размещения.
В Status by Salut! юниты (от 23 до 53 кв.м) продаются блоками. Два этажа проданы, ещё три забронированы. Например, блок №1 на 13-м этаже — четыре номера общей площадью 108,25 кв.м. Стоимость блока — 26,453 млн рублей. Гарантированный ежегодный доход — 2,796 млн (10,57% годовых).
Общий объём инвестиций составит 3,5 млрд рублей. Комбо-отель откроется в 2021 году; сейчас там возводят четвёртый этаж.
Гибридный проект — завершающая часть гостинично-досугового кластера на Пулковском шоссе, который в 2012 году начала строить компания «Союз Инвест Девелопмент» Сергея Ногая и Владимира Селегеня.

 

Синочкин Дмитрий Юрьевич