Александр Лелин
генеральный директор, Главстрой Санкт-Петербург

Мы работаем не с домами, а с пространством

«Ленстройтрест» не входит в число лидеров по объему ввода: другие компании строят больше. Однако фирма претендует на то, чтобы стать законодателем моды. Об амбициях и планах мы беседуем с генеральным директором компании Александром Лелиным.

– У вас практически одновременно запускаются два проекта: «Финский городок Юттери» в Колпино и Jаanila Country в Янино. Где проще, где сложнее и почему?

– В Янино движение проекта шло практически по графику. Непростыми оказались отношения с монополистами. Для области — обычная история. Чистое поле, и ничего нет: ни воды, ни электроэнергии. Когда начали работать, вокруг сразу образовалась уйма посредников: от «Ленэнерго», от МЭС Северо-Запад, РЖД… Мы остановились на ЛОЭСК, так как с ними проще решать вопросы: всегда можно встретиться, обсудить, найти компромисс.

Проект проверял вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев. Сегодня по Jаanila есть все: проект планировки был согласован еще до прихода нового правительства, площадку мы купили у собственника, уже переведенную в земли поселения. Главный вопрос — плотность застройки: у нас 270 000 кв.м жилья на 42 га — примерно 6420 кв.м на гектар.

Это намного ниже норматива. Когда мы начинали планировать микрорайон, собирались построить 450 000 кв. м. Тогда у нас была такая же ментальность, как у многих: метров больше, больше, больше… Когда посчитали, сколько надо школ и парковок на этот объем, — вздрогнули и стали переделывать план. Рассмотрели, наверное, около десятка вариантов, и все они были в сторону уменьшения плотности застройки.

– То есть резали собственную прибыль?

– Прибыль — штука капризная. Выжимаешь максимальные метры — парковки начинают загонять под землю, а это снижает рентабельность проекта в целом; «социалка» (в условиях меняющихся отношений с бюджетом) — тоже затратная часть.

Сейчас в Янино мы строим первую очередь и ведем предпроектные разработки второй. Скорее всего, со 2‑й или 3‑й очереди мы пойдем на изменение проекта планировки. Работая над Jaanila Country, мы четко осознали, что не хотим делать. Планируя реконцепцию микрорайона, мы хотим изменить его качество — в плане архитектуры и развития территории.

Работаем над этим совместно с голландским архитектурным бюро КСАР Architects and Planners B. V. Их видение современного города настолько отличается от того, что делают наши архитекторы… Как говорят в Одессе, две большие разницы. Когда они привезли нам свой первый макет, я сказал: «Абсурд, бред какой-то — это нельзя построить!» Потом поехал смотреть их реализованные проекты в Амстердаме и Роттердаме и был поражен. Там такие идеи заложены! Я бы хотел там жить.

Причем это все так просто и так недорого. Например, квартал на острове, намытом в море. Практически из каждого дома есть выход на канал, на свой причал, где можно сесть в свою лодку. Нет одинаковых зданий, внутренние дворы закрыты от машин: только зелень и велосипеды. Правда, наш потребитель еще не готов к таким решениям…

– Может быть, мы его недооцениваем?

– Может быть. Но в любом случае мы хотим создавать продукт, который будет востребован завтра-послезавтра. И первый наш шаг к этому — уменьшение этажности. На сегодня решено, что в Jaanila будет несколько 12‑этажных точек, остальное — 4–8 этажей.

– В каких компетенциях западные архитекторы сильнее наших?

– В свободе авторской мысли, креативе, нестандартных подходах. Потом, конечно, мы начинаем резать их идеи нашими ГОСТами, СНиПами и стандартами, но в первооснове они совершенно свободны.

Несколько лет назад мы устали от наших фасадов и провели конкурс среди отечественных архитекторов. Душераздирающее зрелище. А приехали голландцы, которых мы особенно и не просили, и привезли море вариантов! Причем не оторванных от жизни, а реальных: они взяли за основу ассортимент нашего завода (Гатчинского ССК. — «НП»), учли его возможности после модернизации и представили нам уйму готовых проектных решений.

Так что в новый вариант по Янино будем закладывать, прежде всего, более разнообразные предложения по квартирам — увеличим линейку продуктов. Много внимания уделяем организации дворовых пространств. Здесь тоже больше идей, чем в первоначальной версии: дворы будут как закрытые, так и открытые — на променадную зону. Ландшафтный дизайн, кстати, тоже делают голландцы.

Если не произойдет каких-то потрясений или г‑н Силуанов снова чего-нибудь не скажет… Тогда мы завершим стройку (а это 270 000 кв.м жилья, парковки, прогулочные и зеленые зоны, детские и спортивные площадки, вся инфраструктура и т. д.) в 2019–2020 году.

Когда этот знаковый для нас проект будет реализован — это будет колоссальный шаг вперед для всей компании.

– Учитывая все «фишки», получится 80 000–90 000 за «квадрат»?

– Если выйдем на цену 80 000 — это будет удачная экономика. Когда оппоненты начинают возражать, я говорю: «Посмотрите на Кудрово». Люди начали в чистом поле, а сейчас там жилье по 90 000 за метр. А мы предлагаем продукт с определенной философией, с концепцией развитого и организованного пространства.

– В Кудрово начинали с масштабных вложений в инфраструктуру и благоустройство…

– Это азбука любого комплексного проекта. У нас, конечно, масштабы скромнее, но мы с учетом стоимости земли уже к началу продаж вложили в Янино более 500 млн рублей.

– На чем основана ваша концепция с разбивкой территории на кварталы с разным функционалом? Изучали предпочтения, анализировали спрос?

– Идея родилась в ходе обсуждения проекта. Пока она больше важна для продвижения. Но спорта и отдыха в Jaanila Country будет много. Зеленых и прогулочных зон — как ни в одном из петербургских (или даже российских) проектов. Уже сейчас мы тщательно продумываем коммерческую составляющую: где должно быть кафе, где аптека, как их расположить.

И получаем обратную связь от будущих потребителей и арендаторов: какие нужны планировки и площади, что будет максимально востребовано. Раньше мы об этом просто не задумывались. Это на самом деле интересно: предусмотреть составляющие комфорта на раннем этапе. Многие застройщики говорят про комфортную среду — мало кто ее создает.

Можно сколько угодно рассказывать и рисовать макеты, но пока человек не увидит, не пощупает — не поверит. Мы хотим, чтобы люди чаще выходили из квартир во дворы, на пешеходные и велодорожки, в зоны отдыха, кафе… И уже на первом этапе, в первом квартале сможем показать, как все будет выглядеть.

– В Петербурге и в пригородах есть проекты, близкие вам по духу?

– В нашем регионе я таких не знаю. В Москве у компании «Крост» есть интересные проекты с точки зрения организации пространства и архитектурных решений.

– А Юнтолово?

– Я был на презентации, видел результаты международного конкурса. Там были интересные идеи. Но окологосударственные компании и их проекты несут собственные риски. Как только меняются настроения власти, перестает работать административный ресурс — проект сыплется.

Сейчас планируется выделять десятки миллиардов бюджетных денег под проект города-спутника «Южный». Странно, что решения о бюджетном финансировании для частных проектов принимают не то чтобы без веских оснований — по сути, даже без объяснений.

Но я не завидую таким девелоперам. Завтра настроения поменяются — и что тогда с этим проектом делать? Очень уж много на южном направлении всего заявлено. Там и «Славянка», и «Южный», и у ВТБ на Киевском шоссе какие-то огромные планы… Посмотрим, что получится.

– Как будете финансировать «социалку»? С областью уже договорились?

– Пока мы рассчитываем проект пессимистично: все строим сами. В областной схеме «налоги в обмен на «социалку» есть некоторое лукавство. Школа — около 400 млн рублей, садики — по 200 млн. Если считать налоги только с реализации самого проекта — треть затрат мы, может быть, отобьем.

Другое дело, если учитывать налоги со всех предприятий группы: у нас в области есть и карьеры, и комбинаты… Важно, как это будет написано в документе, в региональном законе. Пока все на словах. Но желание областной власти вести диалог не может не радовать.

– Дороги не смущают?

– Пока ничего страшного нет. Неясный фрагмент — проезды в самом Янино. Но у областного правительства есть определенные планы расширения улиц. Это нужно делать, поселение уже и сейчас задыхается. Рассчитываем на планы строительства метро. Если все сложится, как говорят, то станция метро будет в 300–400 метрах от нашей площадки.

– Это резко поднимет вам капитализацию…

– Давайте все же подождем утверждения этих планов. Повторюсь, мы закладываем в проект пессимистическую основу: рассчитываем на себя и на то, что есть сейчас.

– А что в Колпино?

– «Финский городок Юттери» — городской проект, очень непростой, он ближе к эконом-классу. Проект планировки территории был подготовлен полтора года назад, он согласован во всех инстанциях, но не утвержден. Как раз начались перестановки в правительстве, и теперь все это висит.

– В суд не собираетесь подавать?

– Не вижу смысла. Пришли новые люди, назначен профильный вице-губернатор Марат Оганесян; появилась надежда, что что-то сдвинется с мертвой точки.

У нас же все непросто. Нет проекта планировки, но можно получить градплан. Мы получили градплан на первую очередь, прошли экспертизу, в ближайшее время получим разрешение на строительство и начнем строить.

– Без ППТ?

– Без ППТ. А что делать? Будем утверждать параллельно строительству.

– Колпино как, извините, бренд не вызывает негативного отношения? В обывательском (обыденном) сознании хуже Колпино только Металлострой…

– Вызывает. Будем преодолевать. С другой стороны… Я часто бываю в Колпино — город-то шикарный: спокойный, зеленый, Ижорский пруд с прекрасной набережной. Народ позитивный. Если не брать в расчет удаленность от центра… Кроме того, там много лет ничего интересного не строили.

Так что наш проект вполне может «выстрелить». Проектирует финская архитектурная мастерская Юкки Тикканена, очень хорошие домики получаются, симпатичные. Опять же упор делаем на организацию дворового пространства, без машин. По цене — рассчитываем выйти на 65 000–70 000 за «квадрат».

– Вы хотите сделать ваше понимание строительства и городской жизни, воплощенное в проектах, модным, популярным?

– По Jaanila Country — да, именно такую задачу ставим. В «Юттери» нам сложно будет затащить петербургского покупателя, там расчет больше на местный спрос и на регионы — на тех, кто хотел бы переехать, но не так много может себе позволить.

В Янино мы хотим утвердить новый подход. Пока на строительном рынке преобладает классический постсоветский метод: выжимать из участка квадратные метры по максимуму. Как говорит один мой знакомый девелопер: «Я бабло зарабатываю. Сколько можно на гектаре «привязать» жилья — столько и «привяжу», под верхнюю планку». Сколько будет парковок, как там люди будут жить — его волнует мало. Вот на этом мы и строим свои различия.

– А у вас кроме стремления заработать есть еще и амбиции?

– Всех денег не заработаешь. Теперь хочется выделиться, что ли. Сказать покупателю: «Ну, можете в урбанистическое гетто поехать пожить — таких проектов полно. А можете купить квартиру у нас, в доме с палисадником. И вокруг будут не бетонные стены, а пешеходные тропинки, зоны отдыха, бесплатный wi-fi — примерно как в «Новой Голландии». Это будет совсем другая жизнь…»

Синочкин Дмитрий Юрьевич