Большинство обойдётся без эскроу

В Петербурге возводят и продают жильё в рамках 431 разрешения на строительство. Лишь три десятка объектов придётся переводить на проектное финансирование и эскроу-счета. Остальные новостройки девелоперы смогут завершить по старым правилам.

О том, чего ожидать компаниям и дольщикам после 1 июля 2019 года, говорили на бизнес-завтраке, проведённом оргкомитетом конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. По словам заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, подавляющее большинство застройщиков пока обойдутся без эскроу. По 431 разрешению на строительство в городе возводят и продают 14 млн кв.м жилья. Из них 283 объекта уже соответствуют критериям по объёмам продаж и готовности. Ещё 116 проектов на 4,5 млн кв.м жилья к 1 июля достигнут необходимой готовности в 30 или 15% (для проектов КОТ и тех, где предусмотрена бесплатная передача «социалки» городу).

«Вызывают некоторое опасение 32 объекта, в которых уже идут продажи, но которые не подпадут под критерии. Однако по 13 разрешениям на 400 000 кв.м, где уже заключено 1048 договоров долевого участия, минимальная строительная готовность может быть достигнута после 1 июля. Минстрой подтвердил, что оценку готовности можно провести и после этой даты, главное, чтобы к этому моменту было продано 10% площадей. То есть застройщик может строить объект, не продавая квартиры, а подтвердить его готовность и в августе, и в сентябре», – поясняет Евгений Барановский.

По его словам, некоторые компании вообще не планируют обращаться в Комитет за заключением о соответствии критериям – они намерены остановить продажи и достроить дома за свой счёт.

Два десятка оставшихся новостроек рискуют не получить обязательного для них проектного финансирования. По трём проектам, где заключено всего 16 долевых договоров, уже выданы отказы, ещё восемь ждут ответа из банков. Есть и проблемные объекты, которые точно придётся завершать за счёт бюджета или иных источников. Но там, как правило, продажи и так запрещены, а нереализованные квартиры – под арестом или другими обременениями.

В городе выданы разрешения на строительство ещё 5 млн кв.м жилья, продажи которого пока не начались. Этим проектам точно придётся перейти на проектное финансирование.

Евгений Барановский призывает застройщиков готовить пакеты документов и обращаться в комитет, пока есть время: «Пока на федеральном уровне не утверждена форма заявки, мы готовы принимать документы для предварительной оценки, чтобы вместе с застройщиками обкатать процедуру, состав документов и т. д. Но ещё максимум неделя, и мы вынуждены будем оставить для консультаций только один день – вторник. Работы, связанной с подготовкой заключений, будет очень много».

В ходе дискуссии выявились разногласия в подходах  петербургских и областных чиновников к оценке объёмов вложений в проект.

Местные разночтения

Строительную готовность объектов в Петербурге и Ленобласти будут оценивать кадастровые инженеры – об этом регионы уже договорились. Но необходимо учитывать и объём вложенных в проект средств. По словам президента ЛенОблСоюзСтроя Руслана Юсупова, в Комитете госстройнадзора Ленобласти полагают, что в такие затраты нельзя включать авансы по договорам о присоединении будущих объектов к сетям. Должны учитываться только расходы, подтверждённые актами о выполненных работах, но такие документы появляются лишь к концу строительства. «Регионы договаривались об общих правилах, но этот вопрос, видимо, упустили. Я думаю, что такие траты должны учитываться. Наоборот, отсутствие авансов по договорам с ресурсоснабжающими организациями должно настораживать. Но с этим мы разберёмся – подход в обоих регионах должен быть единым», – пообещал Евгений Барановский.

Возник вопрос и об учёте затрат на покупку участка. Здесь, по словам г-на Барановского, единого подхода быть не может, каждый случай придётся рассматривать индивидуально. Дело в том, что схем приобретения земли много: «Кто-то покупает в счёт будущих договоров долевого участия, кто-то в длительную рассрочку, кто-то на физлицо и т. д. Так что не всегда стоимость земли будет однозначно попадать в расходную часть».

Руслан Юсупов прогнозирует сложности с определением объёмов продаж: «Росреестр сводную выгрузку по объекту делать не в состоянии. Он может предоставить только выписку по всем договорам – это огромный талмуд. Всё придётся пересчитывать вручную, заглядывая в каждый договор, – это титаническая работа. Застройщик может сформировать отдел, который будет неделю считать, а вот хватит ли времени чиновникам всё проверить – ещё вопрос».

Печальные перспективы

В целом настроение у девелоперов невесёлое. Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер говорит, что на рынке впервые сложилась ситуация, когда нельзя дать прогноз более чем на полгода: «С двумя проектами «сидим» в банке уже четыре месяца, и решение будет в лучшем случае ещё через два. И это при том, что я привлёк сильного партнёра-банкира, отличного профессионала, и мы вдвоём продавливаем решение, пытаясь вместе с ним продраться через множество требований и нормативов. Все застройщики не смогут иметь столь компетентных профессионалов, чтобы эта модель стала жизнеспособной. Кроме того, банки требуют 15% рентабельности, а это значит, что с рынка уйдёт 95% проектов, поскольку такой прибыли нет».

Генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная сетует, что нововведения негативно скажутся на качестве проектов: «Есть, например, комплекс, который строят в девять очередей. Предусмотрено единое благоустройство, дорожки и система дворов и общественных пространств. Но разрешения получены не на все очереди, и теперь проект придётся реструктурировать: разделять участок на мелкие наделы, создавать несколько застройщиков. Все нормативные параметры надо будет обеспечить на каждом отдельном наделе. С точки зрения развития городских пространств это неудобно. И это плохо для будущих жильцов. Вместо единой развитой территории получится несколько  отдельных проектов с заборчиками и большим количеством внутренних проездов, чего мы хотели избежать».

«Рост цен и снижение рентабельности, ограничение конкуренции – всё это уже имеет место. Инвестиционная привлекательность для граждан и так низкая: то, что строится уже год, и то, что только выходит на рынок, продаётся по одной цене, – говорит директор по продажам «Главстрой СПб» Юлия Ружицкая. – Мы полгода потратили на получение проектного финансирования, хотя у нас очень сильные финансисты. Так что этот путь осилят не все застройщики. Ни банк, ни мы не понимали, как работать с эскроу-счетами, что делать с рассрочкой, мы решали эти проблемы вместе. Сложно прогнозировать и рост себестоимости. Не все подрядчики смогут и захотят работать по условиям банка при проектном финансировании. Пул подрядчиков может сократиться».

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что рынок во многом уже отреагировал на изменения ростом цен: «Но мы не можем в рамках одного крупного проекта вывести новую очередь с эскроу по цене значительно выше, чем в домах высокой степени готовности. Поэтому повышение цен будет плавным. Да и доходы населения не растут, замедляются темпы выдачи ипотеки. Так что пугать рынок не нужно – обвальных процессов после 1 июля не будет».

А вот заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин общего пессимизма не разделяет: «Работать с проектным финансированием можно и нужно. И рентабельность можно обеспечить. Например, программа поддержки малого и среднего предпринимательства позволяла нам в определённый момент достигать ставки по банковскому кредиту ниже 5%. Сейчас по проектному финансированию мы достигли ставки 1,67%, поскольку на эскроу-счетах денег гораздо больше, чем мы берём в банке. Кстати, рекомендую половину суммы, выделенной на генподряд, которой вы воспользуетесь только к концу проекта, сразу положить на аккредитив, чтобы не переплачивать за пользование кредитными средствами. Проведите аудит коммерческих блоков и бизнес-процессов. Как давно, например, вы проверяли буклеты или проводили аттестацию своих продавцов? Нам удалось в разы увеличить выручку только этими внутренними мерами. А может стоит и проектировщиков поменять: на рынке есть специалисты, которые помогут создать оптимальный проект».