Без ипотеки не обойтись!

Ипотечный кредит остаётся главным инструментом при покупке жилья – и в новостройках, и на вторичном рынке.

Банки понемногу снижают ставки, застройщики по чуть-чуть поднимают цены. Доходы граждан, мягко говоря, не растут. (Заявления Росстата оставим на совести чиновников.) Рост ипотеки, как и следовало ожидать, колеблется около нуля. 
В Петербурге с января по сентябрь 2019 года зарегистрировано 101 733 ипотечных договора – на 1% больше, чем за тот же период прошлого года (100 619).
В Ленинградской области за три квартала – 54 002 ипотечных займа. На 2% меньше, чем в 2018 году (55 161 договор ипотеки).
Менее популярной стала ипотека при покупке готового жилья. А вот в новостройках «кредитная доля» растёт. По данным портала Dataflat.Ru, при приобретении в строящихся домах в Ленинградской области доля сделок с использованием кредита достигла 64%, в Петербурге – 56%.
Чиновники уверяют, что в ближайшие четыре года ипотечное кредитование вырастет вдвое. По крайней мере, такие показатели заложены в нацпроекте «Доступное и комфортное жильё».
По сведениям Центробанка, сегмент действительно прибавляет. В долг живёт всё больше народу. Если в начале 2015 года ипотечный кредит был у 3–4% российских семей, то к середине 2019-го – уже у 10–12%. Увеличились сроки кредитования, это позволяет заёмщикам, не увеличивая расходы на обязательные платежи, покупать более дорогое (и более просторное) жильё. Сокращается средняя сумма первоначального взноса. В конце 2016-го кредиты с первым взносом до 20% стоимости квартиры составляли менее 10% от всех выданных кредитов, в начале 2019-го свыше 40% новых кредитов относились к этой категории.
Средний размер ипотечного кредита в Петербурге – 2,94 млн, в Ленинградской области – 2,75 млн рублей.
Однако есть и «ложка дёгтя». Например, купить квартиру в ипотеку могут (теоретически) 30% семей, состоящих из двух родителей и одного ребёнка. Если детей трое – только 5%.
Со стороны стратегия государства в этой сфере напоминает «тяни-толкай». Банки снижают первый взнос – чтобы привлечь клиентов. А ЦБ заставляет их увеличивать резервы – чтобы снизить риски. Банки смягчают требования  по доходам (опять же для привлечения новых заёмщиков) – а ЦБ заставляет их учитывать долговую нагрузку граждан, чтобы не получалось, что больше половины дохода уходит на выплаты по кредитам.
И наоборот: ЦБ снижает стоимость денег (ключевую ставку) – вроде бы и банки могут вслед за ним уменьшить ставки. Но на самом деле такой шаг означает, что экономика не растёт, не хочет. То есть ставка для вас будет льготная, но на повышение зарплаты лучше не рассчитывать…

 

Мнения экспертов

Мария Батталова, руководитель Абсолют-банка в Петербурге:
– По мере снижения ставок ипотечный рынок начал динамично расти. Величина ставки остаётся одним из ключевых факторов, влияющих на уровень спроса. Сейчас ставки ниже 10%, и мы ожидаем, что по итогам года российский ипотечный рынок прибавит 15%. Если снижение продолжится, в следующем году рост может быть выше – на уровне 20-30%.
Ипотека имеет значительный потенциал роста, степень удовлетворённости граждан жильём низкая, около 50% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. И люди всё чаще используют ипотеку для решения квартирного вопроса: более 50% сделок по покупке недвижимости осуществляются с использованием кредитных средств. В развитых странах этот показатель выше – 80-90%. Вероятно, российский рынок будет постепенно приближаться к европейской модели.
По мере снижения ставок сокращается размер ежемесячного платежа, а значит – и доля доходов, которую заёмщик тратит на обслуживание ипотеки. Кроме того, есть специальные программы. В Абсолют-банке действует программа «Детская ипотека» со ставкой 4,99%, можно получить господдержку в сумме 450 000 рублей на погашение ипотеки при рождении третьего ребёнка.
В большинстве банков минимальное требование к первоначальному взносу составляет 20%. Пока предпосылок для его изменения на рынке нет. Первоначальный взнос – это и своеобразный «буфер» безопасности, на случай падения цен на недвижимость. В нашем банке средний размер первого взноса более 30%. Наши клиенты ответственно подходят к сделке и хотят снизить кредитную нагрузку, внося больше собственных средств в покупку недвижимости. 
Сейчас регулятор пересматривает подходы к оценке уровня кредитной нагрузки. Возможно, это приведёт к тому, что некоторым участникам рынка придётся скорректировать методики оценки заёмщиков. Но в целом мы не ожидаем существенных изменений. Если человек имеет стабильный доход среднего уровня, он вполне может приобрести квартиру в ипотеку.
За последние годы процедура рассмотрения заявки и оформления ипотечного кредита претерпела практически революционные изменения. Срок принятия решения по кредиту сократился с нескольких дней до 15-20 минут. Более того, сейчас уже реально выйти на сделку и оформить её за 2-3 часа. Ведущие ипотечные банки имеют для этого технологическую платформу. И в определённом смысле задают новые стандарты сервиса, опережая даже клиентские ожидания. 

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнёрами по  ипотеке, Северо-Западный филиал ПАО «Банк «ФК «Открытие»:
– Ипотечный рынок будет расти, хотя и не такими бурными темпами, как ранее. Доля ипотечных сделок в новостройках уже составляет почти 50%. Сейчас основной тренд – на снижение ставок и повышение доступности ипотеки. Но всё же покупать недвижимость надо именно тогда, когда она нужна. Ожидая дальнейшего снижения ставок, можно дождаться подорожания квартир. И вместо выгоды получится убыток…
Требования к первоначальному взносу начали меняться ещё в 2017 году, но тогда они носили рекомендательный характер. С 2019-го рекомендации подкреплены финансовыми нормативами, и в случае снижения первоначального взноса ниже 20% банки создают дополнительные резервы на возможные потери по ссудам, а клиенты платят повышенные проценты.
Процедура получения ипотечного кредита постоянно упрощается, пакет документов минимален, для зарплатных клиентов банка – это анкета и паспорт, заявки  можно подавать через Интернет,  скоринговое рассмотрение заявлений позволяет получать решение за полчаса.

Павел Голубев, начальник управления по СЗФО Департамента региональной сети ПАО «Росбанк» «Росбанк Дом»:
– В целом динамика рынка в течение первых трёх кварталов соответствовала нашим прогнозам. Мы ожидали, что с весны объём ипотечного кредитования будет ниже прошлогодних значений из-за более высоких ставок. Вполне ожидаемым было и снижение ставок к началу лета – правда, его темпы превзошли наши прогнозы. Более существенное, чем ожидалось, смягчение политики ЦБ РФ позволяет более оптимистично смотреть на динамику рынка в четвёртом квартале и в 2020 году. 
По итогам 2019-го объём ипотечного кредитования, вероятно, будет несколько ниже прошлогоднего рекорда, а в 2020-м рынок ипотеки может вырасти приблизительно на 25%.
Регулятор дал мощный сигнал о готовности к дальнейшему снижению ключевой ставки в конце октября, а в декабре возможно продолжение смягчения денежно-кредитной политики. Такая стратегия должна снизить стоимость фондирования для банков; это даст им возможность уменьшать процентные ставки по ипотеке. Возможно – до минимальных в истории этого рынка.
В дальнейшем действия ЦБ будут зависеть от того, получится ли «разогнать» экономику. Если её рост ускорится, а инфляция стабилизируется вблизи 4%, то ЦБ останется в «зоне нейтральности», и ключевая ставка не уйдёт ниже 6%. В противном случае ЦБ РФ придётся включать стимулы, продолжая снижать ключевую ставку.

Некрасов Андрей Синочкин Дмитрий Юрьевич