Несвоевременные мысли о «хрущёвках»

Вирус и кризис отодвинули проблему «хрущёвок» на второй план. На первом - неотложные вопросы: как не заболеть, где взять денег, как спасти бизнес. Но  кварталами массовой застройки необходимо заниматься сегодня. Завтра может начаться тихая техногенная катастрофа. 

В начале апреля в подмосковном Орехово-Зуево, в пятиэтажке на ул. Гагарина, 31 взорвалась газовая колонка. Три этажа (с третьего по пятый) обрушились; три человека погибли, шестеро пострадали.

Об этом ЧП сообщили все серьезные новостные каналы.

В феврале в Петербурге рухнули две плиты с фасада дома № 27 по Ново-Александровской улице (Невский район). Никто не пострадал; жильцов эвакуировали. Потом провели экспертизу, решили, что непосредственной опасности нет. Людям разрешили вернуться. Этот сюжет привлек внимание нескольких городских изданий.

Заметим еще: дом в Орехово-Зуево – кирпичный (1962 года постройки). Пятиэтажка в Невском районе – «панелька» серии ОД (Обуховский ДСК, 1961 год).

По отзывам экспертов, серия ОД (она же московская К-7, такими домами застроили «Черемушки») – одна из самых неудачных. В Ленинграде такие дома перестали строить в 1963-м; сколько их – установить не удалось.

К коллегам-«новостникам» никаких претензий: в первом случае – происшествие, во втором – бытовой эпизод.

Но вот экспертам стоило бы задуматься как раз над вторым случаем: ведь не было никакого внешнего воздействия! То есть дом начинает разваливаться сам по себе. Кстати, жители писали про трещины несколько лет, с 2012 года; в 2018-м коммунальщики поставили «маячки». Поначалу следили, потом перестали…

И уж точно: если очередная колонка рванет в «панельке» - последствия будут еще более тяжелыми.

Может, особо неудачный дом, строители схалтурили? Нет. В декабре 2018-го МЧС вызвали жители дома №21, по той же Ново-Александровской: трещины, тревожно. Приехали эксперты: аварийность не подтверждена; поставили «маячки», уехали…

БОльшая часть таких случаев вообще не попадает в прессу, разве что в соцсети.

Однако, если сознательно не закрывать глаза, следует признать: мы стоим на пороге техногенной катастрофы. Просто она (на первых порах) будет развиваться медленно, начиная со «слабого звена». (Серии К-7 и ОД, с отвратительной теплоизоляцией, с перегородками по 4 см – как раз и есть такое звено). А дальше процесс пойдет лавинообразно. «Хрущевки» исчерпали технический ресурс. И самое, может быть, печальное – мы даже не знаем, насколько.

Отступление об учёте

О том, как и почему рухнула система госучета жилья, NSP уже писала. Напомним коротко. Технической инвентаризацией в меру сил занимались БТИ. В 2007 году был принят закон о кадастре. В 2009-м правительство постановлением № 388 запретило плановую инвентаризацию жилого фонда за счёт собственников. БТИ остались без финансирования. Согласно Жилищного кодекса, субъект РФ отвечает за учёт жилья, находящегося в собственности региона. Кто и как должен проводить инвентаризацию частного и федерального жилья – неизвестно. Муниципалам ни полномочия, ни финансирование не даны.

В 2013-м вступил в силу закон о кадастровой деятельности. Главным документом многоквартирного дома стал кадастровый паспорт. В нем вообще нет сведений о техническом износе и состоянии конструкций. И это понятно: налог на имущество от этих параметров не зависит. Законопроект о госучёте жилого фонда правительство внесло в Думу в 2017 году. С тех пор он там и лежит.

Некоторое представление о затратах на возрождение системы госучета может дать (тихонько свернутая) программа по сохранению петербургского центра: на обследование домов у Конюшенной и в Коломягах эксперты потратили от 700 000 до 1 млн рублей. На каждый. Причем работу выполнили халтурно. В общем, износом и состоянием жилых зданий чиновники начинают заниматься лишь когда случается ЧП или возникает реальная угроза аварийности.

На самом деле мы просто не знаем, в каком состоянии находятся дома в кварталах массовой застройки. Не знают этого и в Смольном.

И если центру (под охраной ЮНЕСКО!) еще уделяют какое-то внимание, то к «хрущевкам» эксперты выезжают, когда что-то и в самом деле начинает падать.

Чудес не бывает

Здесь начинается чистая арифметика. Давайте для наглядности возьмем центр. В Петербурге 4332 жилых многоквартирных дома, построенных до революции. Нормативный срок для таких зданий – 100 лет. (Если считать с запасом – пусть 150). Комплексный капремонт с заменой перекрытий прошла примерно треть таких домов (точных цифр опять-таки нет), в основном – в советское время. Проще говоря: каждый год из-за износа, «по аварийности», из жилфонда должны выбывать 30-50 дореволюционных зданий. По факту непригодными для проживания  признают 5-10 МКД в год. (За год 5-7 домов проходят реконструкцию).

Что с остальными? – Хронический недоремонт, латание самых очевидных прорех (ремонт крыш, покраска фасадов) и стремление передвинуть эту проблему куда-нибудь к следующим поколениям. (Это, кстати, свойственно не только чиновникам, но и градозащитникам. Активисты на резонный вопрос: кто, собственно, будет платить за спасение и сохранение былого великолепия? – тоже впадают в ступор. Или предлагают привлечь к этим миллиардным затратам жильцов – потому что на федеральный бюджет рассчитывать не приходится).

Руководитель Фонда ЖКХ Сергей Степашин пару лет назад признал: региональные власти скрывают реальные масштабы аварийности. Потому что если признать дом непригодным для проживания – надо его сносить за счет бюджета, а всем обитателям предоставлять квартиры вне очереди. А денег нет, и даже держаться не за что. Федеральное софинансирование ликвидации аварийного фонда наладилось лишь последние года два-три, и то в совершенно недостаточном объеме.

«Хрущёвские» масштабы

Но если петербургский центр в России все-таки один, и на спасение полутора тысяч домов-памятников средства когда-нибудь (может быть) найдутся, то «хрущёвки» - проблема совсем другого масштаба.

В России в кварталах массовой застройки 50-70-х годов  ХХ века сосредоточено более 200 млн кв.м. По крупным городам – в среднем от 10 до 30% жилого фонда. Например, в Перми «хрущёвки» составляют 54,1% от общего количества МКД, в Омске – 41,9%, в Красноярске - 36,9%. В Петербурге с 1960 по 1979 годы построены 7107 жилых зданий. (Есть и более ранние объекты, но их придется отделять от «сталинок», такую статистику обнаружить не удалось). Всего по городу к массовой застройке относятся почти 40% жилых зданий, в них обитают 650 000 человек.

По Ленобласти: 260 «хрущёвок» в Гатчине, 251 – в Выборге, по 217 – в Тихвине и Приозерске, 184 – Кириши, 124 – Сланцы, 121 – Всеволожск… (Данные сайта  dom.mingkh.ru).

Москву в общий перечень включать не стоит: столичные власти решили из 1,8 трлн городского бюджета по 100 млрд ежегодно тратить на расселение и снос «хрущёвок». Таких затрат ни один российский город (включая Петербург) себе позволить не может. Кроме того, в Москве принято «специальное» законодательство, дающее максимальную свободу рук чиновникам и девелоперам. На генплан и ПЗЗ внимания можно не обращать, общественные слушания проводятся с многочисленными нарушениями (а в период карантина – и вовсе через сайт «Активный гражданин»). Несогласных граждан, добившись нужных результатов голосования, переселяют принудительно. И даже при таком раскладе застройщикам в отдельных кварталах при сносе двух пятиэтажек приходится возводить три «башни» по 25 этажей. (Есть реальные примеры).

Тем не менее Москва за несколько лет эту проблему решит. Петербург – вряд ли.

Давайте посчитаем. В Петербурге в кварталах массовой застройки – 42,082 млн кв.м жилья. При расселении гражданам положено как минимум не меньше. Будем скромными: пусть столько же. Если брать за основу «минстроевскую» нормативную цену – сейчас это 76 429 рублей за «квадрат» - общая сумма составит 3,2 трлн рублей. У нас весь городской бюджет – около 600 млрд рублей! Хорошо, не надо сразу. Растянем это удовольствие на 20 лет. (Больше-то не получится). 160 млрд в год – в полтора раза больше, чем в Москве. Откуда?

Экономика износа

В Петербурге, в отличие от столицы, программу «Развитие застроенных территорий» реализуют инвесторы. Если совсем упрощённо: переселение граждан и снос «хрущёвок» может происходить только за счет прибыли. Построили в обжитом квартале дом в 16 этажей на 500 квартир, получили (за счет местоположения) прибыль (допустим) в 20% - 100 квартир можно отдать под расселение. На самом деле такой коэффициент (1 к 5) – недостижимый идеал. Нередко бывает, что в сложившихся кварталах новый дом «воткнуть» просто некуда. Это называется «нет стартовых пятен». Еще чаще – за 10 лет реализации программы изменились нормативы, и теперь в дополнение к жилью инвестор должен построить школу и садик. Плюс затраты, минус расселение. И, конечно, никуда не делась «проблема последнего жильца»: сидит семья в расселенной пятиэтажке в Сосновой Поляне, и хочет за свою «трешку» 40 млн рублей. (См. у классика: «Я на шестнадцати аршинах здесь сижу и буду сидеть!») И по закону – имеет право. Здесь вам не Москва…

Городские власти этому процессу не помогают.

Кроме того, за последние годы рентабельность строительного бизнеса сильно скукожилась. Про 25-30% прибыли можно забыть: хорошо, если 10-15% получится. Но и это было до кризиса. Появление новых, вполне обустроенных жилых кварталов на окраинах создает дополнительную конкуренцию: чем таким особенным заманить покупателя в Невский район?

Кстати: Ново-Александровская улица, с которой мы начали нашу историю, тоже входит в городскую программу реновации. Там есть не только «хрущёвки», но и, например, двухэтажный домик дореволюционной постройки (Ново-Александровская, 5а). Он разрушен и расселен. Но если его снести – построить можно только такой же, а фасад - воссоздать. Потому что за минувшие с начала программы годы в закон о зонах охраны были внесены поправки. И теперь этот объект, как и еще несколько других, входит в границы зоны регулируемой застройки. Это к вопросу о «стартовых пятнах». Аналогичная ситуация – в кварталах у Нарвской Заставы, на Лиговском проспекте и пр.

Сегодня программа РЗТ экономически оправдана лишь в тех кварталах, где свободной земли достаточно (в Колпино, в Усть-Славянке). В остальных зонах под расселение застройщик сможет передавать 3-5% построенного. Это затянет процесс на долгие годы. Износ опередит расселение: «хрущёвки» строились с расчетом на 20-25 лет. И даже с учетом двухкратного «советского» запаса прочности – их время вышло.

Есть и еще одна проблема. По мере нарастания износа потребительские качества жилья ухудшаются. И это уже не компенсируют ни зеленые дворы, ни невысокая плотность. (В нижней строчке петербургского ценового рейтинга – «корабли»). А в сочетании с падением доходов это означает, что у граждан все меньше возможностей решить проблему самостоятельно – переехать в более приличные квартиры, хотя бы и с доплатой. «Окно возможностей» сужается.

Думе не до «хрущёвок»

О том, что Россия существует и за пределами Москвы, в Госдуме, наверное, подозревают. О том, что столичные методы «реновации» не применимы в Воронеже –  тоже догадываются. Но эти догадки пока никак не могут превратиться в конкретные акты.

Осенью 2018 года депутаты Сергей Миронов и Галина Хованская внесли в Думу законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». Прошло предварительное рассмотрение, затем  документ отложили в «долгий ящик». В апреле 2019-го петербургские депутаты направили в Думу свой законопроект, с таким же названием. Рассмотрели, завернули. В октябре 2019-го настырные петербуржцы снова послали в Москву документ, с тем же названием, немного переработанный. Федеральные депутаты добрались до него в феврале 2020-го; на март даже назначили первое чтение. И на тебе: нефть, рубль, карантин, кризис… Когда к законопроекту  вернутся – неизвестно.

Между тем его принятие могло если не решить, то хотя бы смягчить самые «больные» проблемы реновации. В нём предусмотрена возможность включения в программу не только кварталов, но и отдельных домов. Проблема «последнего жильца» решается на общем собрании: если две трети собственников – «за», остальные должны подчиниться. Смягчаются градостроительные ограничения. Переселять граждан разрешат в пределах района или даже в границах города. Взаимодействие с властями возможно в формате государственно-частного партнерства…

Законопроект несовершенен, у строителей к нему – масса вопросов. Но откладывать решение проблемы «на потом» совсем нельзя: через несколько лет понадобятся уже не миллиарды из бюджета, а триллионы…

В апреле 2020-го петербургские пенсионеры, обитатели «хрущёвских» кварталов, отправили открытое письмо президенту, руководителям Минстроя и губернатору Александру Беглову. Они (не без оснований) опасаются, что в суете «карантинных» и антикризисных мероприятий про них просто забудут. «Дома ветшают с каждым годом, и через 5–10 лет могут «вдруг» стать непригодными для проживания. И что: городские власти сделают вид, что ничего не знали все эти годы?» Пенсионеры напоминают, что ипотечные кредиты для подавляющего большинства из них недоступны; накопить на обмен с доплатой тоже не получается. Они требуют включить в программу РЗТ и другие кварталы с ветхим жильем, а также – усилить участие города.

Прогноз

Завтра «хрущёвки» массово падать не начнут. И послезавтра тоже. Но этот процесс неизбежно начнется – с неудачных серий, с тех домов, которые плохо обслуживали и толком не ремонтировали. Он, собственно, уже начался. И развиваться будет по нарастающей.

Это как с вирусом. Если быстро принимать карантинные меры – кривая будет относительно пологой, больницы успеют справиться с потоком. Если понадеяться, что «все и так обойдется» - кривая заболеваемости резко взмоет вверх.

Но есть и отличие. Пандемия пойдет на спад даже если вообще ничего не делать - когда у бОльшей части (оставшегося в живых) населения выработается иммунитет. А вот обветшавшие и обрушившиеся дома сами собой никак не восстановятся. И тогда что: сначала десятки, а потом сотни и тысячи людей останутся на улице? Займутся сквоттерством? Начнут осаждать дачи и виллы чиновников?