НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 05:37
29 июня 2015 в 06:00

Все для стройки можно покупать на местном рынке

Кризис заставил многие компании пересмотреть планы и отложить новые проекты до лучших времен. Группа компаний «РосСтройИнвест» не собирается отказываться ни от одного из своих объектов. Более того, в конце прошлого года она приобрела два участка, а сейчас закрывает еще несколько сделок. Площадки не держат «под паром»: застройка первой началась еще зимой, на вторую выйдут в ближайшее время. О сокращении спроса, импортозамещении и ближайших планах рассказывает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

Креславский Игорь Вадимович
Креславский Игорь Вадимович
председатель
Комитет по строительству Санкт-Петербурга

Кризис заставил многие компании пересмотреть планы и отложить новые проекты до лучших времен. Группа компаний «РосСтройИнвест» не собирается отказываться ни от одного из своих объектов. Более того, в конце прошлого года она приобрела два участка, а сейчас закрывает еще несколько сделок. Площадки не держат «под паром»: застройка первой началась еще зимой, на вторую выйдут в ближайшее время. О сокращении спроса, импортозамещении и ближайших планах рассказывает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

– Игорь Вадимович, с весны аналитики прогнозируют рост продаж на земельном рынке, но информации о реальных сделках практически нет. Что на самом деле происходит с ценами на землю, с предложением? Какие площадки ищет ваша компания?

– Предложений всегда много, хороших — значительно меньше. Стоимость участков снижается, но не быстро. К тому же у каждого продавца своя позиция, единой стратегии нет, у кого-то цены даже выросли. Существенного падения мы не ожидаем: собственники не готовы пересматривать запросы в короткие сроки. Для этого нужно время или какие-то существенные события — на рынке или в компании.

Мы ведем переговоры по участкам для строительства около 200 000 кв.м в Петербурге. Завершить их получится не раньше осени. Кроме того, продолжаем искать пятна в Московской области — под возведение 300 000–400 000 кв.м недвижимости. Это новый для нас регион со своими правилами, поэтому мы не торопимся и тщательно изучаем варианты и местную специфику.

В прошлом году купили площадку в Мурино, на которой уже возводится жилой комплекс «Старая крепость», а также участок на улице Типанова, где скоро приступим к возведению ЖК «Кремлевские звезды».

– Как оплачивались эти сделки?

– Это были собственные средства компании.

– В вашем портфеле есть объекты разных сегментов, локации и степени готовности. Что сейчас пользуется наибольшим спросом? Как идут продажи?

– Сейчас строим жилые комплексы «Город мастеров» на проспекте Маршала Блюхера, «Старая крепость» на границе Петербурга и Ленобласти, малоэтажные проекты «Земляничная поляна» во Всеволожске и «Золотые купола» в районе Сертолово. Весной, на полгода раньше срока, сдали в эксплуатацию ЖК «Дом с курантами» в Приморском районе и комплекс «Утренняя звезда» недалеко от метро «Лесная». По последнему были небольшие сложности из-за проблем в «Ленэнерго», но в апреле его подключили к электричеству.

Все покупают достаточно ровно, предпочтения граждан особенно не изменились. Как у всех, в ноябре-декабре у нас был всплеск продаж, на этом фоне первые месяцы 2015-го получились более спокойными. Существенного падения спроса, если рассматривать ситуацию в целом за год, не произошло, но некоторое снижение все-таки есть. Цены мы не уменьшали, более того, в конце прошлого года цены подросли из-за роста себестоимости строительства и курса доллара.

– Какие объекты планируете вывести на рынок до конца года?

–В первую очередь – ЖК «Кремлевские звезды» в Московском районе. Площадь комплекса составит около 30 000 кв.м, он рассчитан на 500 квартир. У здания необычная архитектура — в стиле ар-деко, с отсылкой к сталинским высоткам, к исторической застройке Московского проспекта, но в современном исполнении. Там будут интересные общественные пространства, хорошие планировки, качественная начинка, коммерческие площади и объекты социальной инфраструктуры. Проект реализуется в зоне сложившейся застройки, где есть все необходимое, плюс мы планируем построить детский сад и торгово-развлекательный центр. Это интересный объект комфорт- или даже бизнес-класса, мы рассчитываем на устойчивый спрос.

Осенью собираемся открыть продажи в высотном комплексе «Петр Великий и Екатерина Великая» в Усть-Славянке, на берегу Невы. Сейчас проект проходит повторную экспертизу: мы получили положительное заключение на две высотки по 140 метров (46 этажей), но потом решили внести в проект изменения. Один из корпусов будет 35-этажным, второй — в 25 этажей. Сократить объемы во многом пришлось для снижения себестоимости. На объекте планировалось использовать много импортных материалов, что сделало бы экономику проекта недостаточно интересной.

После уменьшения высоты общая площадь комплекса составит 80 000 кв.м, из них около 20 000 кв.м — небоскреб. Архитектурный проект сейчас прорабатывается, мы только что получили новые эскизы, окончательный вариант еще не утвержден.

– Цена для многих покупателей остается главнейшим фактором при выборе жилья. В таком контексте есть ли смысл тратить деньги на интересную архитектуру, общественные пространства, энергоэффективные технологии и т. п.?

– Энергоэффективные технологии — дорогие, они выгодны только в том случае, если здание строится для собственных нужд или с расчетом на длительную эксплуатацию. В такие проекты есть смысл вкладываться, все остальное делать энергоэффективным пока слишком накладно: граждане еще не готовы за это платить.

А вот тратить деньги на архитектуру, общественные зоны и пр., безусловно, нужно: это повышает конкурентоспособность новостроек. Все проекты нашей компании сейчас реализуются по концепции «Доступный комфорт» в рамках стратегии «Лучшее для каждого». Мы не намерены отказываться ни от одной из дополнительных опций, которые в нее заложили. Основная концепция подразумевает определенные требования к доступности квартир по цене, по качеству архитектуры и строительства, планировкам. Стандартизованы также параметры, определяющие безопасность жилья и общественных зон, насыщение территории коммерческими и социально-бытовыми объектами.

– Почему коммерческие площади вы сдаете в аренду, а не продаете? Нет ли у вас проблем с арендаторами, пытаются ли они пересматривать договоры, ссылаясь на кризис?

– Мы хотим наполнять встроенные помещения «правильной» инфраструктурой, которая нужна жильцам: ресторан, салон красоты, булочная, аптека, банк, детский сад и пр. Если выставить их на продажу, там может открыться что угодно, например пять рюмочных или салонов красоты. Да, мы теряем какие-то деньги, потому что арендная ставка на садики меньше, чем, например на магазины, как и спрос среди операторов. Но так мы можем регулировать использование площадей. Это продуманное решение, которое будет тиражироваться на всех новых объектах.

Если говорить о текущей ситуации, у отдельных арендаторов есть сложности. Мы с каждым работаем индивидуально. Спрос на коммерческие помещения остается высоким.

– Появились ли у компании клиенты из числа сетевиков, готовые заключать повторные сделки?

– От продажи коммерческой недвижимости к управлению мы перешли относительно недавно, по такому принципу организована инфраструктура трех комплексов, поэтому говорить о постоянных клиентах рано. Но у нас и правда есть сети, которые приходят повторно, например частный детский сад, который работает в небоскребе «Князь Александр Невский», сейчас берет помещение в другом объекте.

– Продолжите ли строить культурно-образовательные центры?

– Обязательно. Людям нужны такие точки притяжения, они решают важные задачи, и не только культурно-образовательные, но и социальные, общественные. Очень важно развивать эти проекты повсеместно, особенно в спальных районах, не избалованных социальными площадками и общественными пространствами, открывать их в шаговой доступности.

Как только мы запустили первый центр в ЖК «Князь Александр Невский», стало очевидно, что людям это интересно. До конца года такой центр откроется в комплексе «Дом с курантами», а в 2016-м — в «Городе мастеров».

Кстати, важность этих объектов подтверждается и тем, что нашу инициативу решили внедрять и другие крупные застройщики.

– Ваш прогноз по рынку: когда можно ждать восстановления спроса, что будет с ценами?

– Все зависит от экономической ситуации, от геополитики. Если обстановка будет благоприятной, активность покупателей восстановится, при неблагоприятной макроэкономической ситуации — останется на сегодняшнем уровне или начнет снижаться. Цены на квартиры в целом зависят от спроса, но, учитывая рост себестоимости и сокращение предложения, они будут расти.

– За счет чего можно снизить себестоимость? Как вы решаете эту проблему?

– В нашей компании есть архитектурное и проектное бюро, строительные подразделения, парк собственной строительной техники и пр. Поэтому мы можем влиять на сроки работ и снижать затраты на определенных этапах реализации проекта.

Также у группы есть собственные производственные мощности. Например, для наших строек в Мурино и Всеволожске мы в феврале купили бетонный завод в Сертолово. Это позволяет экономить на закупке бетона порядка 20%. У нас также есть металлопроизводство, выпускающее конструкции для свай, комплектующие для окон и дверей. Они дают возможность экономить на отдельных показателях.

Для снижения себестоимости в прошлом году мы запустили целую программу импортозамещения: пересматриваем материалы, оборудование, но без ущерба качеству.

– Азиатские материалы рассматриваете?

– Мы и раньше покупали, например, керамогранит в Китае. Но сейчас он тоже подорожал: юань к рублю вырос точно так же, как и доллар с евро.

– Есть ли цель работать только с отечественной продукцией?

– На самом деле практически все для стройки можно покупать на местном рынке. Но, надо сказать, что многие наши заводы по сути импортные: они либо иностранные, либо работают на импортном сырье, либо все вместе. Разумеется, это сказывается на цене. А так, конечно, продукция получается отечественная, из-за границы можно не везти.