Только за последний год правила игры менялись дважды

По итогам 2012‑го объемы ввода жилья в Петербурге сокращаются, а в Ленинградской области, наоборот, увеличиваются. И в ближайшем будущем этот сдвиг баланса будет еще заметнее. О причинах миграции петербургских застройщиков в Ленобласть и о том, к чему это приведет, рассуждает координатор НОСТРОЙ по Петербургу, вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

В прошлом году правительство Петербурга утвердило наименьшее за последние четыре года число проектов планировки территорий. Общая площадь участков, сформированных в границах уже утвержденных ППТ, в 2012‑м по сравнению с 2011‑м снизилась в пять раз, а жилья петербургские строители ввели в эксплуатацию на 5% меньше. Зато в Ленобласти объемы строительства стабильно растут.

Объективных причин для миграции застройщиков из города в область несколько. В первую очередь это снижение инвестиционной стабильности в Петербурге. Раньше между городской властью и застройщиками существовали пусть не безоблачные, но понятные отношения, действовали определенные правила, и этим Петербург выгодно отличался от других городов и регионов. Но только за последний год правила игры (например, связанные с обязанностью застройщиков финансировать создание социальных объектов) менялись дважды. Для инвесторов, особенно тех, у кого есть долгосрочные планы, принципиально важно наличие рамок, предельно ясных и закрепленных законами и подзаконными актами.

Вторая причина: руководство Ленобласти, наоборот, предприняло важные меры по улучшению инвестиционного климата. Например, запустило программу «Детсады в обмен на налоги». Ее смысл в том, что половина налоговых отчислений, выплачиваемых застройщиками в областной бюджет, идет на выкуп объектов социальной инфраструктуры, которые компании возводят в рамках своих проектов. Кроме того, губернатор Александр Дрозденко настроен на диалог с деловым сообществом региона. Он распорядился создать координационный совет по обеспечению взаимодействия органов госвласти, муниципалитетов, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий.

Помимо руководителей всех основных блоков правительства в новый коллегиальный орган вошли представители крупнейших строительных компаний, реализующих инвестиционные проекты на территории данного субъекта.

Если говорить об экономических последствиях перехода петербургских компаний в область, то пока их сложно оценить. Но общий тренд определить можно. Как показывает практика, при снижении объемов строительства увеличивается стоимость квадратного метра на первичном рынке. Кроме того, уменьшаются налоговые поступления в бюджет Петербурга от компаний строительной отрасли. Соответственно увеличение объемов строительства в Ленинградской области благоприятно отразится на ее бюджете.

Мнения экспертов

Владислав Фадеев, 
руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer:

– Объемы строительства в Ленобласти действительно растут. Однако, во‑первых, этот рост происходит в основном во Всеволожском и Ломоносовском районах. В остальных либо есть снижение, либо рост незначителен. При этом в Тихвинском районе ввод уменьшился в 10 раз (со 100 000 до 10 000 кв.м). Во‑вторых, пока растут площади, но не количество квартир. Количественный прирост — всего 0,1%, с 14 762 квартир в 2011‑м до 14 775 в 2012‑м. Вряд ли его можно назвать существенным. В‑третьих, половина ввода — это объекты индивидуального строительства.

К тому же последствия устремления городских застройщиков в Ленобласть, которое наблюдалось в 2012 году (и в большей степени касалось территорий вдоль КАД во Всеволожском районе), мы увидим позже. Вряд ли можно говорить, что причина — это смена губернатора Ленобласти и его команды, что эта рокировка настолько все поменяла и что именно поэтому строители в 2012‑м построили больше.

Александр Лелин,
генеральный директор компании «Ленстройтрест»:

– Согласен с тем, что область сейчас предоставляет более благоприятные условия для ведения девелоперского бизнеса. И дело скорее не в каких-то налоговых послаблениях или других инвестиционных условиях, а прежде всего в том, что в области существуют внятная система взаимодействия застройщика с органами власти и понятная схема реализации проектов.

Строительные компании знают, как им работать, какой алгоритм взаимодействия, и соответственно могут просчитать сроки выполнения и экономику проекта. То, что сейчас вице-губернатор по строительству Ленобласти Георгий Богачев лично проводит инспекцию объектов, на местах выявляет нарушения и требует что-то дорабатывать, тоже позитивно. Да, для откровенных нарушителей норм это создает проблемы.

Но с другой стороны, все требования новой администрации Ленобласти логичны, обоснованны и объективно направлены на улучшение условий для будущих жителей того или иного микрорайона. Конструктивная критика, конструктивный диалог — вот основная причина того, что девелоперы уходят в область. И это необходимые условия для нормальной работы. В городе их нет.

Юлия Нигуль,
руководитель отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Смещение предложения и спроса на окраины города — ключевая тенденция рынка последнего времени. Сейчас в этих зонах развивается несколько крупных проектов квартальной застройки. Только за последний год доля такого жилья на первичном рынке увеличилась с 15 до 25%. За счет существенного дисконта по цене жилья (20–25%) такие проекты пользуются большим спросом. Учитывая, что в городе потенциал земельных ресурсов исчерпан, приграничные территории в перспективе будут наращивать свою долю на рынке.

Михаил Медведев,
генеральный директор ГК «ЦДС»:

– В Петербурге был этап бурного развития жилищного строительства. Так что запас на этом рынке есть, и на какое-то время его еще хватит.

Сегодняшние проблемы застройщиков с проектами планировки, градостроительными планами и разрешениями на строительство понятны. Самые серьезные трудности — на финальной стадии согласований проекта планировки. Пока непонятно, что застройщикам надо сделать, какой документ и с какими параметрами подготовить, чтобы его согласовали, и от чего это согласование зависит.

Тем не менее город в любом случае будет оставаться на порядок более привлекательным, чем область. В городе много рабочих мест, развитая социальная и инженерная инфраструктура, да и просто потому, что Петербург — это одно дело, а Ленинградская область — другое. В области интересны территории, примыкающие к городу, и несколько локальных зон, например Усть-Луга, где развивается промышленность, появляются рабочие места.

С другой стороны, в Ленобласти сегодня гораздо проще оформлять градостроительную документацию. Здесь более прозрачные правила игры, и для этого чиновники много делают. Диалог с властью более прямолинейный и понятный. Команда, которая контролирует строительный сектор, очень сильна, но Петербург останется вне конкуренции. Хотя допускаю, что локальные изменения соотношения объемов ввода в Петербурге и Ленобласти реальны. Вполне возможно, что в какой-то промежуток времени в области построят больше.

Но мы надеемся, что в связи с приходом нового профильного вице-губернатора ситуация в Петербурге изменится. В прошлом году его функции возложили на другого вице-губернатора, а в этом вообще распределили между двумя. Чтобы отрасль развивалась, нужен человек, который за это отвечает.

Так что в связи с некоторым затишьем на петербургском рынке ничего критичного не случится: город останется интересен для застройщиков, причем практически вся его территория. Просто очень жаль, что мы потеряли много времени.