НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 19:22

Только за последний год правила игры менялись дважды

22 апреля 2013 в 06:00
4 029

Только за последний год правила игры менялись дважды

По итогам 2012‑го объемы ввода жилья в Петербурге сокращаются, а в Ленинградской области, наоборот, увеличиваются. И в ближайшем будущем этот сдвиг баланса будет еще заметнее. О причинах миграции петербургских застройщиков в Ленобласть и о том, к чему это приведет, рассуждает координатор НОСТРОЙ по Петербургу, вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Белоусов Алексей Игоревич
Белоусов Алексей Игоревич
генеральный директор
СРО Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"

По итогам 2012‑го объемы ввода жилья в Петербурге сокращаются, а в Ленинградской области, наоборот, увеличиваются. И в ближайшем будущем этот сдвиг баланса будет еще заметнее. О причинах миграции петербургских застройщиков в Ленобласть и о том, к чему это приведет, рассуждает координатор НОСТРОЙ по Петербургу, вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

В прошлом году правительство Петербурга утвердило наименьшее за последние четыре года число проектов планировки территорий. Общая площадь участков, сформированных в границах уже утвержденных ППТ, в 2012‑м по сравнению с 2011‑м снизилась в пять раз, а жилья петербургские строители ввели в эксплуатацию на 5% меньше. Зато в Ленобласти объемы строительства стабильно растут.

Объективных причин для миграции застройщиков из города в область несколько. В первую очередь это снижение инвестиционной стабильности в Петербурге. Раньше между городской властью и застройщиками существовали пусть не безоблачные, но понятные отношения, действовали определенные правила, и этим Петербург выгодно отличался от других городов и регионов. Но только за последний год правила игры (например, связанные с обязанностью застройщиков финансировать создание социальных объектов) менялись дважды. Для инвесторов, особенно тех, у кого есть долгосрочные планы, принципиально важно наличие рамок, предельно ясных и закрепленных законами и подзаконными актами.

Вторая причина: руководство Ленобласти, наоборот, предприняло важные меры по улучшению инвестиционного климата. Например, запустило программу «Детсады в обмен на налоги». Ее смысл в том, что половина налоговых отчислений, выплачиваемых застройщиками в областной бюджет, идет на выкуп объектов социальной инфраструктуры, которые компании возводят в рамках своих проектов. Кроме того, губернатор Александр Дрозденко настроен на диалог с деловым сообществом региона. Он распорядился создать координационный совет по обеспечению взаимодействия органов госвласти, муниципалитетов, застройщиков и инвесторов при комплексном освоении территорий.

Помимо руководителей всех основных блоков правительства в новый коллегиальный орган вошли представители крупнейших строительных компаний, реализующих инвестиционные проекты на территории данного субъекта.

Если говорить об экономических последствиях перехода петербургских компаний в область, то пока их сложно оценить. Но общий тренд определить можно. Как показывает практика, при снижении объемов строительства увеличивается стоимость квадратного метра на первичном рынке. Кроме того, уменьшаются налоговые поступления в бюджет Петербурга от компаний строительной отрасли. Соответственно увеличение объемов строительства в Ленинградской области благоприятно отразится на ее бюджете.

Мнения экспертов

Владислав Фадеев, 
руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer:

– Объемы строительства в Ленобласти действительно растут. Однако, во‑первых, этот рост происходит в основном во Всеволожском и Ломоносовском районах. В остальных либо есть снижение, либо рост незначителен. При этом в Тихвинском районе ввод уменьшился в 10 раз (со 100 000 до 10 000 кв.м). Во‑вторых, пока растут площади, но не количество квартир. Количественный прирост — всего 0,1%, с 14 762 квартир в 2011‑м до 14 775 в 2012‑м. Вряд ли его можно назвать существенным. В‑третьих, половина ввода — это объекты индивидуального строительства.

К тому же последствия устремления городских застройщиков в Ленобласть, которое наблюдалось в 2012 году (и в большей степени касалось территорий вдоль КАД во Всеволожском районе), мы увидим позже. Вряд ли можно говорить, что причина — это смена губернатора Ленобласти и его команды, что эта рокировка настолько все поменяла и что именно поэтому строители в 2012‑м построили больше.

Александр Лелин,
генеральный директор компании «Ленстройтрест»:

– Согласен с тем, что область сейчас предоставляет более благоприятные условия для ведения девелоперского бизнеса. И дело скорее не в каких-то налоговых послаблениях или других инвестиционных условиях, а прежде всего в том, что в области существуют внятная система взаимодействия застройщика с органами власти и понятная схема реализации проектов.

Строительные компании знают, как им работать, какой алгоритм взаимодействия, и соответственно могут просчитать сроки выполнения и экономику проекта. То, что сейчас вице-губернатор по строительству Ленобласти Георгий Богачев лично проводит инспекцию объектов, на местах выявляет нарушения и требует что-то дорабатывать, тоже позитивно. Да, для откровенных нарушителей норм это создает проблемы.

Но с другой стороны, все требования новой администрации Ленобласти логичны, обоснованны и объективно направлены на улучшение условий для будущих жителей того или иного микрорайона. Конструктивная критика, конструктивный диалог — вот основная причина того, что девелоперы уходят в область. И это необходимые условия для нормальной работы. В городе их нет.

Юлия Нигуль,
руководитель отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Смещение предложения и спроса на окраины города — ключевая тенденция рынка последнего времени. Сейчас в этих зонах развивается несколько крупных проектов квартальной застройки. Только за последний год доля такого жилья на первичном рынке увеличилась с 15 до 25%. За счет существенного дисконта по цене жилья (20–25%) такие проекты пользуются большим спросом. Учитывая, что в городе потенциал земельных ресурсов исчерпан, приграничные территории в перспективе будут наращивать свою долю на рынке.

Михаил Медведев,
генеральный директор ГК «ЦДС»:

– В Петербурге был этап бурного развития жилищного строительства. Так что запас на этом рынке есть, и на какое-то время его еще хватит.

Сегодняшние проблемы застройщиков с проектами планировки, градостроительными планами и разрешениями на строительство понятны. Самые серьезные трудности — на финальной стадии согласований проекта планировки. Пока непонятно, что застройщикам надо сделать, какой документ и с какими параметрами подготовить, чтобы его согласовали, и от чего это согласование зависит.

Тем не менее город в любом случае будет оставаться на порядок более привлекательным, чем область. В городе много рабочих мест, развитая социальная и инженерная инфраструктура, да и просто потому, что Петербург — это одно дело, а Ленинградская область — другое. В области интересны территории, примыкающие к городу, и несколько локальных зон, например Усть-Луга, где развивается промышленность, появляются рабочие места.

С другой стороны, в Ленобласти сегодня гораздо проще оформлять градостроительную документацию. Здесь более прозрачные правила игры, и для этого чиновники много делают. Диалог с властью более прямолинейный и понятный. Команда, которая контролирует строительный сектор, очень сильна, но Петербург останется вне конкуренции. Хотя допускаю, что локальные изменения соотношения объемов ввода в Петербурге и Ленобласти реальны. Вполне возможно, что в какой-то промежуток времени в области построят больше.

Но мы надеемся, что в связи с приходом нового профильного вице-губернатора ситуация в Петербурге изменится. В прошлом году его функции возложили на другого вице-губернатора, а в этом вообще распределили между двумя. Чтобы отрасль развивалась, нужен человек, который за это отвечает.

Так что в связи с некоторым затишьем на петербургском рынке ничего критичного не случится: город останется интересен для застройщиков, причем практически вся его территория. Просто очень жаль, что мы потеряли много времени.