Закон позволяет властям затягивать выкуп

Малый бизнес активно судится с городом по поводу выкупа арендованных помещений в рамках 159-ФЗ. Мы расспросили адвоката Андрея Демко о том, как целесообразнее вести дела об оспаривании стоимости помещений, и чего стоит ждать от Смольного в суде.

- Компания, интересы которой вы представляли, получила отказ в выкупе помещения на наб. канала Грибоедова. В итоге суд не просто разрешил приватизацию, но и предписал заключить договор по цене, названной покупателем. На днях аналогичного успеха добился арендатор встройки на Невском проспекте, 30. Как вы считаете, могут ли тиражироваться такие дела?

- В каждом споре очень много нюансов. Мы акцентировали внимание, прежде всего, на незаконности отказа в выкупе. А когда представили в суд вместе с иском отчет о стоимости объекта, выполненный независимой компанией, Смольный вообще не обратил на него внимания. Только в кассации речь зашла о том, что отчет вызывает сомнение, но тогда было уже поздно. Я, честно говоря, думал, что город на каком-то этапе представит в суд отчет ГУИОН и скажет, что наша цена неправильная.

Дело было нестандартное, хотя практика защиты в делах о понуждении к заключению договора отработана в Московском и Центральном округах. Но там арендатор, получив отказ, направлял оферту, получал повторный отказ и шел в суд, прилагая к иску свой отчет об оценке. Как правило, назначалась судебная экспертиза, мы были к этому готовы. Для «чистоты» дела я сам ходатайствовал об экспертизе, чтобы подтвердить достоверность оценки, но суд ходатайство отклонил. А ко второй инстанции мы представили положительное заключение экспертизы СРО на отчет оценщика.

По-моему, сейчас не стоит рассчитывать на то, что КИО, получив соответствующий опыт в суде, не будет проводить свою оценку и не обратит внимание на отчет, представленный арендатором.

- Вы работали в Фонде имущества, защищая интересы города, и представляете, как устроена эта кухня. Как правильно выстроить линию защиту, чтобы выиграть дело?

- Сейчас в 159-ФЗ нет жестких ограничений по выкупу, как это было раньше. Иногда, конечно, находятся причины для отказа. Перепланировка или задолженность по аренде выплывают, но в основном споры идут о цене сделки.

Отчет ГУИОН арендатору на руки не выдается. В договоре, который КИО направляет на подпись, просто указана сумма. Понять, на чем основывался оценщик, достаточно трудно.

И здесь есть два варианта судебной защиты.  Либо  оспаривать достоверность рыночной стоимости объекта, определенной в отчете ГУИОН. Либо требовать урегулирования разногласий по цене, возникшие при заключении договора. Я рекомендую второй способ, он надежней и проще. Даже решение суда будет сформулирована понятнее: обязать заключить договор по такой-то цене или принять соответствующий пункт договора в следующей редакции «цена объекта составляет такую-то сумму». Здесь достаточно заключения судебной экспертизы об определении стоимости объекта. А в первом случае сложнее доказательная база. Вам придется убедить суд, что нарушены стандарты оценки и  отчет недостоверный. Но у отчета ГУИОН, скорее всего, изъянов не будет. И даже если решение будет в пользу арендатора, судья может написать в нем, что независимый отчет признан недостоверным и точка. Придется дальше судиться, чтобы заключить договор по желаемой цене, проводить заново оценку. А все это потеря времени.

Поэтому, получив договор с суммой, которая не устраивает, потенциальному покупателю разумнее подать исковое заявление с требованием изложить пункт о цене в нужной редакции. Причем отчет независимого оценщика можно к иску и не прикладывать. Все равно в суде нужно будет оплачивать экспертизу. Достаточно просто изложить в заявлении свои соображения, указав, почему цена ГУИОН завышена.

- Нужно наставить на том, чтобы суд назначил экспертизу отчета об оценке, представленного арендатором?

- Да. Но когда в деле есть два альтернативных отчета, суд закажет третий, который будет называться заключением эксперта.

- Что дальше?

- Суд определит вопросы, на которые предстоит ответить судебному эксперту, и тут уже могут быть нюансы. Вы можете предложить свои вопросы и свое экспертное учреждение, возразить против вопросов другой стороны и т.п. Очень важно также указать, на какую дату оценивать помещение.

- А как правильно?

- Если говорить о стандартной ситуации, правильнее оценивать объект на дату подачи заявки о выкупе.

- А можно заранее прикинуть затраты арендатора на суды, чтобы понимать, ради какой суммы стоит начинать процесс?

- Оплачиваются работа юриста, если вы его нанимаете, подготовка альтернативного отчета об оценке и (или) судебная экспертиза. Точную сумму назвать затрудняюсь. В тех же экспертных учреждениях расценки различаются в разы. Если усреднять, думаю, получится от 100 000 рублей.

- Есть ли в федеральном законе о выкупе возможности для разночтений, нерешенные вопросы, которыми могут воспользоваться арендаторы или органы власти?

- Закон достаточно подробный, а те спорные вопросы, на которые в нем не было прямых ответов, уже изучены и урегулированы судами. Пожалуй, одна из неясностей в том, что четко не зафиксирован срок, в течение которого должно быть реализовано право арендатора на выкуп. Определены сроки рассмотрения заявок, подписания договора на оценку, издания распоряжения об условиях приватизации, заключения самого договора, но не указаны сроки подготовки отчета об оценке и его утверждения уполномоченным органом власти. Это позволяет органам власти затягивать процесс выкупа, что всегда не в интересах арендатора.

Досье
Андрей Демко начал карьеру в 1998 году в областном Управлении юстиции. Затем перешел в городской Фонд имущества, где дослужился до начальника юридического отдела. С 2005 по 2010 гг. работал судьей Всеволожского городского суда Ленобласти, затем вернулся в Фонд имущества, где работал советником генерального директора, а затем начальником юридического отдела до 2013 года. С 2014-го занимается частной практикой, специализируясь в основном на гражданских делах и экономических спорах.