Покупателем движет не ставка по ипотеке, а потребность в жилье

В компании «Полис Групп» полагают, что в 2019 году объём продаж на первичном рынке по сравнению с неплохими показателями 2018-го увеличится. Поэтому застройщик подыскивает новые участки и собирается строить жильё более высокого класса. Об итогах и планах рассказывает руководитель отдела продаж Агентства недвижимости «Полис» Ирина Орлянкина.

- Как вы оцениваете итоги 2018 года?

- На первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов продажи по сравнению с прошлым годом выросли примерно на 30%. Рынок уже переступил рубеж в 5 млн проданных «квадратов». Такая покупательская активность объясняется в том числе и новшествами в законодательстве. Пока непонятно, какие дополнительные расходы лягут на застройщика, как изменятся схема финансирования, ценовая политика. Люди не хотят в это вникать и предпочитают купить жильё «по старым правилам» и ценам.

По нашим прогнозам, в 2019-м в Петербурге и пригородах объём продаж составит 5,3–5,4 млн кв.м. Дело в том, что и в следующем году на рынок будут выходить проекты с разрешениями, полученными до 1 июля 2018-го, то есть те, на которые новое законодательство не распространяется.

- Цены в них будут ниже?

- Это проекты, начатые в 2017-2018 годах. На них не будет нагрузки, связанной с использованием эскроу-счетов, не надо создавать новые юрлица, всё более или менее понятно со страхованием. Но при этом дешёвым это жильё не будет: от роста цен не уйти. Сейчас подорожали абсолютно все стройматериалы, а значит, финансовые планы по новым очередям и проектам, которые должны выйти в 2019 году, приходится корректировать: цен, которые мы закладывали при проектировании, уже нет. Это касается аренды строительной техники, стоимости материалов – всего. Поэтому в следующем году цены на жильё вырастут на 15-20% только из-за увеличения себестоимости. Не забывайте, что и НДС увеличится. Казалось бы, что 2% – это немного, но всё подорожает по цепочке – от строительного песка до инженерного оборудования.

Кроме того, пока мы не понимаем, что будет происходить с ипотечными ставками. В сентябре они уже повышались, хоть и ненамного, и сейчас средние ставки по рынку – 9,55-10%. Наша компания – партнёр более 30 банков, у которых есть программы лояльности, это позволяет снизить ставки для наших клиентов. Чего ожидать в следующем году, мы надеемся понять на банковской конференции, которая традиционно проходит в феврале. Кто бы что ни говорил, а правила на рынке ипотеки диктует именно ведущий банк.

- На государственную поддержку стоит рассчитывать?

- Есть очень хорошее предложение об отсрочке ипотечных платежей для заёмщиков, оказавшихся в сложной ситуации. Доходы населения падают, рост безработицы очевиден. У многих обстоятельства складываются так, что они просто не могут гасить долги. Отсрочка была бы полезна: люди хотя бы не станут скрываться от выплат. Хотя в 2018 году платёжеспособность выше, чем в 2017-м: взято кредитов на рекордные суммы, а задолженность пока небольшая – около 2%.

А вот государственного субсидирования ставки, мне кажется, ждать не стоит. Правительство, скорее всего, будет удерживать её, чтобы она не вышла за рамки 11%. При этом значении, если у застройщиков есть программы лояльности с банками, а покупатель, например, участник зарплатной программы, он сможет рассчитывать на ставку в 10-10,5%, а это неплохо. Хочется верить: чиновники понимают, что с учётом цен на жильё нельзя повышать проценты по кредитам – иначе просядет рынок недвижимости. Пострадают и застройщики, которые наберут займов, чтобы реализовать свои проекты. 

- Какая ставка станет критичной?

- Кредиты будут брать при любой ставке, поскольку жизнь диктует свои правила: иногда жильё просто необходимо. Если проценты резко увеличатся, то на два-три месяца рынок встанет, но потом покупатели привыкнут, перейдут этот психологический порог. Люди разводятся, женятся, получают наследство, рождаются дети. Просто высокие ставки скажутся на площади квартир и выборе районов. Хотя, наверное, критический уровень – 13-14%. Это запредельные цифры, которые некомфортно даже вслух произносить.

- Итогами года вы довольны?

- Да, год заканчиваем с хорошим результатом. Уже понятно, что все финансовые планы выполнены. Цены в течение 2018-го увеличивали, но в соответствии с рынком – в среднем на 10-11%, наибольший рост пришёлся на конец года. Больше всего они растут на старте проекта – в первый год. Бывало, что цены корректировали каждый день, но опять же только в соответствии с рынком. При высокой готовности стоимость уже сформирована, и выше головы не прыгнешь.

Что касается объёмов строительства, тоже работали по графику. Сейчас ждём актов ввода в эксплуатацию двух крупных корпусов в комплексах «Вернисаж» и «Краски лета». Дома полностью готовы. Ужесточились правила приёмки объектов в эксплуатацию, и эти изменения ощутили на себе застройщики как в Петербурге, так и в Ленобласти. Все работы завершены, сети подключены, благоустройство выполнено, сняты все замечания экспертов, но итоговой подписи нет. Под конец года многие столкнулись с этими проблемами.

По объектам, которые должны вводиться в 2019-2020 годах, работы идут даже с некоторым опережением графика.

- Как будете работать в рамках нового законодательства, уже понятно?

- Мы экспериментируем со всеми новшествами. Первыми в Петербурге провели электронную регистрацию договора долевого участия, первыми использовали технологию блок-чейн и т.д. Мы хотим заранее знать, как со всем этим обращаться, а наши покупатели получают новые услуги, если они действительно помогают сделать процесс покупки прозрачнее и провести сделку быстрее. Поэтому и нововведения в 214-ФЗ мы прорабатывали заранее. Уже разобрались, как работать с эскроу-счетами, чего это нам будет стоить. 

С банками ещё полгода назад начали думать над кредитными линиями, поскольку история эта довольно длинная: под новый проект надо создать нового застройщика, он должен пройти аккредитацию в банке и т.д. Нам это будет сделать проще: у нас давно создана группа компаний, и каждым проектом занимается отдельный застройщик. Просто в эту схему нужно внести небольшие корректировки. Так что не могу сказать, что переход на новые правила будет для нас болезненным. Об изменениях было известно давно, и было время приготовиться.

- Но разрешениями на строительство на переходный период запаслись?

- Да, как и большинство девелоперов. Полученных разрешений хватит, чтобы спокойно работать до 2021 года. В ближайших планах – вывод на рынок новых проектов и дальнейшее увеличение земельного банка, поскольку спрос пока превышает наше предложение. У нас большие объёмы продаж: мы быстро строим и быстро продаём. Если не выводить новых проектов, то к следующему лету мы останемся с минимальным запасом товарного ассортимента.

- Предпочтения покупателей изменились?

- Всё же покупателем при выборе движут только цена и локация. Причём в приоритете в любом случае стоимость, люди готовы рассматривать разные районы, а поскольку цены в городской черте растут, многие выбирают новостройки в Ленобласти.

Многие застройщики говорят, что Кудрово и Мурино, наоборот, теряют привлекательность.
Кудрово может перестать быть интересным только потому, что там серьёзно сократилось предложение. Там больше нет свободных участков – строятся последние три комплекса. 

В Мурино ассортимент шире, но нельзя сказать, что предложений очень много. Там тоже достраиваются несколько крупных объектов, в том числе наш комплекс «Краски лета», где мы уже реализовали около 70% ассортимента. А спрос остаётся большим. У нас там есть ещё один небольшой проект, который мы собираемся вывести на рынок в начале следующего года.

Как всегда, спросом пользуются варианты с большими кухнями – это сейчас практически обязательное условие. Балкон или лоджия тоже не должны быть маленькими. Хотя у «Полис Групп» уже давным-давно нет очень маленьких и узких балконов. Наличие паркинга и достаточного числа парковочных мест – большой плюс для покупателя. Востребованы кладовые или помещения для хранения, которые можно купить или взять в аренду. Многие выбирают квартиры с гардеробными. Особенно если в малогабаритной квартире просто некуда поставить большой шкаф, то необходимы дополнительные места для хранения, специальные ниши.

Конечно, спросом пользуются небольшие квартиры, на которых мы и специализируемся. Однако даже при небольшой площади планировка должна быть эргономичной. Не должно быть лишних метров, бесполезных коридоров, неиспользуемых углов и т.д.

- Есть предпосылки для изменения спроса? Может, доступная ипотека позволит купить просторную квартиру?

- Человеком движет не ставка по ипотеке, а нужда. Доступность кредитов дала возможность не только купить большую квартиру, но и приобрести собственное жильё тем, кто на него не мог рассчитывать в принципе. Это, кстати, к вопросу о востребованности малогабаритных квартир.

- Если предпочтения клиентов явно не меняются, то и проекты – тоже?

- Стоять на месте нельзя, и мы, естественно, меняем форматы, осваиваем новые. Например, новый для нас инвестиционный формат – наш первый комплекс апартаментов «М-97». Или жилой комплекс «Полис на Московской» – это более комфортное жильё, хоть и массового сегмента. Там чуть больше квартиры, там меньше студий, зато есть трёх- и четырёхкомнатные варианты формата «евро». Или комплекс «Полис на Неве», где есть видовые квартиры на последних этажах, с панорамным остеклением и другими опциями.

- Почему решили заняться апартаментами? Просто попался участок, не пригодный для жилья?

- Нет, целенаправленно шли к такому формату. Это веяние рынка. Петербург вообще родоначальник подобных проектов. И у наших клиентов был большой спрос на инвестиционную недвижимость – покупали по несколько студий для продажи или сдачи в аренду. Понимая, что студии – не лучший вариант, решили реализовать проект доходной инвестиционной недвижимости. «М-97» – это именно сервисные апартаменты, а не «псевдожильё». Мы очень неплохо стартовали.
Кроме того, хотим выйти на рынок жилья верхнего комфорт-класса или даже сегмента «бизнес». 

Рассматриваем подходящие участки. Хотим изменить отношение покупателя к нашей компании, показать, что можем строить жильё более высокого уровня. Но есть участки и для проектов эконом-класса. В планах – серьёзное увеличение земельного банка: в Петербурге хороших участков почти не осталось и приходится их тщательно выбирать. Ведутся переговоры по большому числу наделов. Речь идёт и об увеличении объёмов строительства, но ставку делаем на небольшие комплексы. Конечно, никто сегодня не может сказать, что завтра всё будет хорошо и рынок будет активно развиваться. 
Но мы настроены позитивно – иначе просто нельзя.