Государство должно инвестировать в будущее

О том, что происходит на рынке и как строители будут выходить из турбулентности, мы беседуем с Игорем Оноковым, генеральным директором компании «Леонтьевский Мыс».

- Что страшнее для отрасли, возможное усиление карантинных ограничений или сокращение спроса в период после карантина?

- Полагаю, что перерыв в строительстве, если до этого дойдёт, сформирует отложенный спрос. Люди по окончании ограничений всё равно будут покупать, жильё останется ценностью и благом. А вот сокращение спроса — это тяжёлая вещь. 

- По прогнозу ВЭБ, во втором квартале на 17% сократятся доходы граждан. Будет ли формироваться отложенный спрос в таких условиях? И на что именно — на макароны?

- Не думаю, что настолько жёстко. Будут и покупки жилья, тем более государство помогает. Конечно, рынок сузится, и насколько быстро будем из этого выходить — тоже вопрос. Только на господдержку уповать нельзя, без активности частного бизнеса это будет очень долго. Помогать надо, во-первых, тем, кто бедствует, а во-вторых — экономически активным, то есть малому и среднему бизнесу.

- Как вы оцениваете меры господдержки строительной отрасли, те, которые заявлены и которые обещают? Какие шаги ещё необходимы?

- Пока это больше похоже на какие-то шараханья, нет системного подхода. Впрочем, и до кризиса так было, и даже до введения ДДУ. Дом строится, никаких нарушений никто не замечает, вдруг через год-два: «Ну, надо же!» Как будто застройщик в подвале обувь шьёт. Это было. Потом настолько защитили потребителя (дольщика), что строить стало намного сложнее, а часть покупателей переквалифицировалась в получателей благ через компенсации. 

Государство поддерживает ипотеку, кредитование — это хорошо, но недостаточно. Кроме того, и строительство, и спрос концентрируются в нескольких городах: Москва, Петербург, «миллионники». Вот уже даже коронавирус показывает: концентрация опасна! Тем более Россия всегда прирастала окраинами, развивалась как распределённая система, а не сосредоточенная в одном месте. 

- Среди мер господдержки есть и более конкретные: например, не включать стройки с нарушенными сроками в перечень долгостроев.

- На фоне эпидемии это правильно. Просто в дальнейшем надо следить, чтобы этим не пользовались с перебором.

Сейчас одна из главных мер помощи обществу — предусмотреть строительство инфраструктурных объектов в регионах. Я имею в виду и инженерную, и социальную инфраструктуру. Если нет детского сада, человек смотрит и говорит: «Зачем мне туда ехать?» Но инженерная инфраструктура — это главное. Дороги, коммуникации — чтобы бизнес пришёл и начал строить, создавать рабочие места. В стране есть много областных и районных центров, которым нужно помогать. А не строить рядом с Москвой, которая высасывает и трудовые, и денежные ресурсы из страны, ещё одну.

- Как поддержать спрос? Просто раздачей денег гражданам? 

- Американцы просто раздают деньги налево и направо. У нас это приведёт к тому, что вырастет инфляция. И пособия выдадут один раз, а дальше инфляция сожрёт и пенсии, и оставшиеся накопления. Прямая помощь тоже должна быть, но помощь точечная, целенаправленная. Многодетным, безработным и так далее. И малому, и среднему бизнесу — тем, от кого зависит экономическая активность в регионах.

- Экономисты полагают, что кризис приведёт к ещё большему имущественному расслоению, потому что госсектор основные доходы сохраняет…

- Я не знаю в истории ни одного кризиса, который бы вёл к другим результатам. Меняются местами какие-то группы: одни выпадают из высокодоходных категорий, другие занимают их место. Но неравенство в доходах только увеличивается. Это даже вопрос не сегодняшнего кризиса, это системная проблема. И расслоение идёт не только по людям и группам, но и по регионам. В этом как раз и заключается роль государства: сконцентрировать ресурсы и создать точки роста. 
И от них уже делать дуги развития, по территориям. Пока у нас — Москва, Петербург, Дальний Восток…

- Краснодарский край?

- Пару лет назад я был в Крыму. Идёт федеральная стройка, денег (чувствуется) немеряно, рядом стоят покосившиеся дома, зарплаты мизерные. Работают в основном московские и питерские компании. Местных нанимают за гроши — а тем деваться некуда. И получается, что федеральные деньги в Крым пришли и обратно в Москву ушли. И так с многими регионами.

- Решаются ли в изменившихся условиях старые проблемы — те, которые тянутся годами? У вас, насколько нам известно, были проблемы с просрочкой и штрафами…

- В этом плане кризис пока никак не повлиял. Просто стало ещё очевиднее: в некоторых своих проявлениях «потребительский терроризм» находится совсем за гранью здравого смысла. На нашем примере могу пояснить: человек не принимает двухкомнатную квартиру; дом давно сдан, люди живут. Квартира стоила 20 миллионов рублей, компенсацию ему начислили 30 миллионов. Не принимает из-за каких-то несущественных, а то и надуманных дефектов. А как только суды слышат: «обманутый дольщик», — у них включается стереотип. Потому что есть несданные дома, где люди действительно мучаются. Но у нас-то дом сдан, и люди уже три года живут! Если мы успеваем сказать судье, как на самом деле выглядит ситуация, он, может, и задумается. Но компенсацию всё равно считает по формуле, потому что есть аналогичная практика по действительно проблемным объектам. Тут какие-то внутренние противоречия в законодательстве. 

У большинства людей здравый смысл преобладает, они просто хотят жить комфортно, это нормально. Но есть те, которые просто решили заниматься таким бизнесом — отсуживать компенсации. Очень прибыльное дело! В сегодняшних условиях такие взыскания создают строителям дополнительные сложности, а их и так хватает.

На будущее: нужно разграничить существенные и несущественные дефекты (чтобы не было искушения злоупотреблять правом при приёмке) и установить верхнюю планку по размеру компенсаций. Как это сделано для просроченных кредитов и займов. Не надо ничего особенного: просто включить здравый смысл.

Как только государство начало бороться за права обманутых дольщиков, их количество увеличилось в разы. Значит, что-то не так в настройках. Если бы власть сказала: «Я сначала помогу потерпевшим, а потом получу с застройщиков», — это была бы другая история. Как у страховщиков, как с гарантиями по банковским вкладам. 

Ещё одна аналогия с банками: баланс активов и пассивов. Если в будущем доме продано 50% квартир, а строительные работы выполнены на 90% — это актив. Если наоборот — баланс отрицательный. И если вдруг компания рушится — актив с положительным балансом с удовольствием подхватят другие инвесторы. Всего несколько показателей, их очень несложно отслеживать. (Например, ещё количество денег на счёте.) И не надо заполнять и отправлять в Минстрой отчётность по тысяче параметров. 

Ещё один важный шаг, который напрашивается: решить проблемы с землёй. У застройщика есть участок; под него можно получить кредит. Но как только в проект приходит первый дольщик — земля находится у него в залоге, её стоимость обнуляется. И на следующий кредит нужны другие залоги или гарантии. Как это происходит в Европе: застройщик идёт в банк и говорит: у меня есть земля, дайте мне деньги. Нет вопросов. Считают себестоимость проекта, выдают 20%. Он строит, потом опять приходит в банк: смотрите, у меня есть земля с фундаментом. Ему говорят: да, теперь это стоит дороже, получите ещё 20%. Такой механизм позволяет правильно работать с финансовой организацией. У нас это невозможно.

- Как изменится спрос и подход к объектам недвижимости, в первую очередь, со стороны граждан — после снятия ограничений?

- Есть интегральный показатель: по количеству квадратных метров на человека мы сильно уступаем Европе и США, а теперь ещё и Китаю. То есть строить нужно.

При этом массовые кварталы эконом-класса за КАД — это неправильный подход с точки зрения градостроительства. Бизнес, конечно, имеет целью прибыль — но ему надо ставить жёсткие рамки. Иначе даже шведы будут строить дома в 24 этажа, что у нас и происходит. Квартиры с минимальными площадями, вот эти студии по 15-18 кв.м — тоже не дело. Фактически это всё та же обособленная комната в коммуналке, только роль квартиры выполняет подъезд или лестничная площадка. Очередь к лифту ничуть не лучше очереди в общий туалет… 

Человек переехал, но стиль жизни практически не изменился. Нужны разумные ограничения для массовой застройки и, возможно, целевые льготы для тех, кто строит лучше, на современном уровне.

- Возвращаемся к снижению доходов. 
- А что человек сможет купить на свою снизившуюся зарплату? Какой у него выбор? Комфортное жильё в зелёном пригороде?
Нет, он может за такие деньги купить жильё в другом регионе. Только он туда не хочет ехать — там нет приличной работы. И мы возвращаемся к теме децентрализации. Инфраструктурные проекты в регионах позволяют государству не просто раздавать деньги, а делать инвестиции, которые работают на будущее, создают занятость и в кратко-, и в долгосрочной перспективе. 

- «Леонтьевский Мыс» — единственный ваш проект? 

- Ещё мы закончили проект в Коломягах, вполне успешно, хотя и с небольшой задержкой. Сейчас готовим проект преобразования солодовни на Петровском острове. Собираемся делать хостел или гостиницу примерно на 800 мест. Жилья в этой локации избыток, а вот недорогая гостиница уровня 2* будет востребована. В ней будут индивидуальные юниты, номера на 2-3 человека, максимум до 6. В Петербурге ничего подобного нет; хостелы в жилых домах закрываются. Ограничения рано или поздно снимут, вернётся режим «открытого неба». И из Европы — с учётом дешёвого рубля — к нам массово поедут и полетят небогатые туристы. Например, те же студенты — любители пива. Солодовня принадлежала «Баварии».

Уже есть предложения от инвесторов, готовых купить проект целиком или войти в него на какую-то долю. Но мы ждём согласования КГИОП. Получим — расскажу о проекте подробнее.

- Если перейти от строительных вопросов к чуть более общим. Приведёт ли нынешний кризис к пересмотру ценностей? К переходу от «понтов» и символов престижа к тому, что на самом деле нужно? Или одного кризиса для этого мало?
- Думаю, что и поколения недостаточно. Разве что этим займётся государство с его колоссальной пропагандистской машиной. 

Я был в Южной Корее, разговаривал с руководителем отдела одной из крупных корпораций и спросил: «А какая у вас квартира? Он называет приличный дом, но квартира — 50 кв.м. Я удивился: «Вы явно можете себе позволить большее». Он: «А зачем? Я бы мог и большую зарплату получать, но эти деньги остаются в компании, фирма быстро и успешно развивается…» Совершенно другой менталитет, за несколько лет его не привьёшь.