НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

11 августа, 08:28

Малоэтажку определят и узаконят

Новый закон, посвященный малоэтажным комплексам, поможет решить часть накопившихся проблем. Но при этом создаст новые.

Документ определяет особенности проектирования, строительства и эксплуатации МЖК. Законопроект внесли депутаты Госдумы Елена Николаева и Виктор Звагельский (см. вчерашнюю новость на ленте NSP). По данным г-на Звагельского, в 2013-2014 гг. более половины введенного в эксплуатацию жилья составили квартиры в малоэтажных комплексах и частные дома. Однако к таким объектам нельзя адекватно применить нормы законодательства об управлении многоквартирными домами. «Мы предлагаем установить четкий критерий отнесения жилья к малоэтажному, чтобы сделать легитимным создание таких комплексов, урегулировать отношения, связанные с их управлением»,- рассуждает Виктор Звагельский.
Есть противоречия и в нормативной базе. В Градкодексе указано, что для строительства домов до трех этажей не нужно проходить экспертизу. (За исключением бюджетных объектов.) В строительных «Сводах правил» в одном месте  малоэтажка – это четыре этажа, включая мансардный. В другом речь идет о трех - с учетом всех уровней. То есть в малоэтажном доме с подвалом может быть максимум два этажа…
В законопроекте отдельно оговорены правила создания поселка или малоэтажного комплекса. Для этого можно использовать один или несколько участков. При подготовке проекта планировки и межевания предлагается делить территорию на основные участки и вспомогательные наделы (предназначенные для прохода и проезда, для  объектов  общего пользования, социальной и инженерной инфраструктуры). Проект межевания разрабатывает собственник земли и согласовывает с органом местного самоуправления.

Кстати, из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса исключается «социалка», коммунальная и транспортная инфраструктура. Эти объекты застройщик может оставить за собой или отдать муниципалам. Авторы законопроекта полагают, что эта норма исключит ситуации, когда содержание и эксплуатация таких объектов ложится на жителей поселков. Отметим, что речь опять идет только о малоэтажных кварталах и об ИЖС. Дачные поселки и садоводства остаются за рамками регулирования.

В законопроекте предусмотрены упрощенные правила получения разрешения на строительство.

Кстати, разрешение может выдаваться как на весь комплекс (все участки), так и на единичные домовладения.
Отдельный блок посвящен особенностям управления МЖК.

Генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков говорит, что очередная инициатива заставляет вспомнить толстовского Аракчеева: «Новые законы придумываете? Старых исполнять некому». По мнению г-на Бочкова, проблемы в управлении малоэтажкой возникают не из-за несовершенства норм, а из-за того, что МЖК невыгодно обслуживать профессиональным лицензированным УК: «У нас в «Мелодии» 77 квартир, 7 домов, 2,5 га территории, тарифы ограничены законом…»
Исполнительный директор компании «Красная стрела» Николай Урусов также считает, что отдельного законодательства для малоэтажки не нужно, имеющегося – вполне достаточно: «Другой вопрос – для территорий с малоэтажной застройкой действительно нужны иные нормы по обеспеченности социальными объектами и прочим».
В законопроекте есть об этом упоминание, но довольно странное. Авторы документа предлагают исключить из состава общего имущества МЖК «объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры». Вообще-то такие объекты и в состав многоэтажных комплексов тоже не входят…
Директор по продажам УК "Теорема" Марина Агеева отмечает: "В законопроекте Елены Николаевой определение блокированной застройки хоть и не идеально, но намного ближе к правде: это дома, имеющие «самостоятельный выход на земельный участок». К сожалению, пока ни в каких документах ничего не сказано о фундаментах под блокированными домами. По логике действующего законодательства, под каждой секцией таун-хауса должен быть свой отдельный фундамент, не связанный с фундаментами соседних секций, что довольно опасно с инженерной точки зрения (при наличии общих стен), и неразумно с организационной и финансовой. В отношении коммуникаций – верю, что поселковые инженерные сети, при условии, что они подключены к магистральным, можно передать «специализированным организациям». Но вот дороги муниципалам – это вряд ли. Во всяком случае, практика 78 и 47 региона говорит о том, что такой фокус в проектах МЖК пока невыполним. В целом, законопроект  ориентирован на крупные проекты, рассчитанные на тысячи жителей. Такие проекты, во всяком случае, на Северо-Западе, единичны".
Остается надеяться, что по мере обсуждения в Думе над законопроектом поработают профессиональные юристы. 
А существенная доля малоэтажки в общем объеме сданного жилья, похоже, как раз и обусловлена недостатком государственного внимания и регулирования.