НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

25 мая, 13:05
5 декабря 2016 в 21:15

Собственники поневоле

Минстрой подготовил правила заключения и исполнения договоров долевого участия.

Эти два документа необходимы для работы по изменившемуся 214-ФЗ. Напомним, что одна из поправок дает строителям право использовать деньги дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры (или на уплату процентов по ‎кредитам, взятым на эти нужды). Это допустимо в двух случаях. Первый – если школы и детские сады впоследствии будут безвозмездно переданы в государственную или муниципальную собственность. Второй – если объекты попадут в общую долевую собственность новоселов. Чтобы стать совладельцами, дольщики и застройщик должны заключить соглашение о возникновении доли в праве, которое станет неотъемлемой частью ДДУ.

Обременительная социалка

Схема, прямо скажем, не самая понятная. В документе используются два «отменительных условия». Одно из них гласит, что доля в праве на соцобъекты не возникает, если они все же переданы государству. 

Второе условие сформулировано крайне запутанно (см. ниже). Вроде бы речь идет о том, что общая площадь помещений, проданных дольщикам, заключившим такое соглашение, должна составлять более половины от площади помещений, реализованных гражданам его не заключившим, но деньги которых на эти цели все же использовались.

Понять предложения Минстроя непросто. Очевидно, что право общедолевой собственности на школу или детский сад (вкупе с правами на участок под ним) – сомнительное преимущество. На новосела ляжет оплата налогов, бремя расходов на содержание и ремонт, оплату коммунальных ресурсов и т.д. Может быть, чиновники таким сложным способом намекают застройщикам и гражданам, что лучше отдать садик властям и забыть о потраченных деньгах? 

Типовое соглашение содержит еще массу пунктов. Есть здесь порядок и срок передачи объекта, гарантии его качества, порядок урегулирования разногласий, ответственность сторон соглашения и порядок его действия.

Долевые правила

Второй документ короче и понятнее. В проекте постановления Правительства РФ речь идет о правилах, обязательных для сторон ДДУ. Например, приведен перечень документов, которые застройщик должен предоставить потенциальному дольщику в течение трех рабочих дней. Это разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы, документы, подтверждающие права застройщика на участок и наличие технических условий на подключение, договор страхования (если есть), договор поручительства (если своего уставного капитала не хватает), заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Также есть требование, чтобы в долевом договоре фигурировал планируемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а вот при установлении срока передачи дольщику квартиры нужно указывать конкретную дату.

В договор разрешается включать и дополнительные условия, например, требования к качеству, право застройщика на досрочное исполнение обязательств по передаче объекта (равно как и право дольщика досрочно оплатить договор), размер допустимого изменения общей площади квартиры и т.д. 

Гражданам дают право запрашивать информацию о ходе строительства (девелопер обязан ответить в течение 14 дней), а также осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. Правда, посещение площадки возможно только в порядке, установленном застройщиком, с соблюдением требований безопасности. В общем, обошлось без серьезных ляпов.

>    Один из пунктов, который чиновники хотели бы видеть в типовом соглашении:

4. Настоящее соглашение заключено в соответствии с частью 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации под следующими отменительными условиями:
4.1. В соответствии с частью 2 статьи 181 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» доля в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры не возникает у участника долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры, если доля общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и другим договорам участия в долевом строительстве, заключенным застройщиком с другими участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, составляет менее пятидесяти процентов от общей площади жилых помещений, площади нежилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по всем договорам участия в долевом строительстве, заключенным с участниками долевого строительства, денежные средства которых использовались застройщиком на возмещение затрат на цели, указанные в абзаце первом пункта 3 настоящего соглашения..