Коворкинги оправились от вируса

Иван Починщиков:
– В Петербурге в 2020 году насчитывается порядка 40 000 кв.м коворкингов и сервисных офисов. Если говорить про рынок офисной недвижимости в целом, многие компании пытаются сэкономить и сократить офисные пространства, найти недорогие помещения, договориться с собственниками. Те, кто не договорился, уже выходят на рынок, формируя спрос. Конечно, можно поместить всех дома. Но, согласно нашему опросу, около 40–50% сотрудников хотят вернуться в офисы и попасть в социум, где они обсуждают бизнес-стратегии и получают энергию от общения. Есть случаи, когда компании в принципе отказываются от офисов на летний период, чтобы посмотреть, что будет дальше происходить на рынке, и в расчёте на то, что ставки начнут снижаться. Или же арендаторы меняют стратегию. Если фирма раньше пыталась соединить офисы, рассредоточенные по разным районам, то теперь она смотрит несколько небольших помещений, тем самым рассчитывая уменьшить риск заболевания сотрудников. 
Компании, которые будут отказываться от имеющихся офисов, задумаются о пространствах, где меньше вложений и при необходимости можно достаточно быстро съехать. Это соответствует концепции коворкингов. Плюс мы рекомендуем коворкинги предприятиям, которые занимают большие площади и планируют реорганизацию офисов. Им коворкинг пригодится на период 
переустройства, который может занять от нескольких месяцев до полугода и больше.

Евгения Иванова:
– Георгий, как вы рискнули в такое непростое время запустить флагманский коворкинг Page на Аптекарской набережной?

Георгий Рыков:
– Мы делаем всё своевременно. Этот кризис достаточно скоротечный, а в недвижимости всё происходит долго. Мы на такие вещи обращаем внимание, но не зацикливаемся. Мы давно задумали этот проект, риска никакого нет – только здравый расчёт. 
Мы благодарны времени, у нас тьма клиентов: злые арендодатели гонят арендаторов, которых мы рады принять в коворкингах.

Николай Антонов:

– В бизнес-центрах сейчас ряд сложностей испытывают как арендаторы, так и арендодатели. Те, кто не договорился, стараются переехать. Те, кто устоял, ищут оптимальные способы для гибкой трансформации пространства: сегодня у тебя офис на 100 человек, завтра тебе нужно на 50, а послезавтра – на 150 или 200. В классическом бизнес-центре такие вариации невозможны, а коворкинги мобильны, они дают возможность компаниям развиваться с учётом текущей конъюнктуры рынка. В коворкинге фактически отсутствует плата за вход – не надо делать ремонт, нанимать административный персонал, тратиться на принтеры, кофе, мебель и пр. Это даёт возможность быстрого старта. Ну, и классические компании внимательно относятся к таким пространствам. Если говорить о госкорпорациях, то всё сведётся к единственному конкурсу на оборудование рабочих мест, а не к трём (аренда, мебель, закупка матценностей). Это удобно и даёт возможность развивать бизнес быстрыми темпами. Такие тренды проявились во время пандемии. Мы их  используем для заселения нашего коворкинга.
На самом деле, коворкинг – это не стены, а некое комьюнити. Мы изначально ориентировались на формирование бизнес-среды, в которой предприниматели делятся идеями, находят партнёров и пр. Мероприятия Sharing Best, Paging, StartUp Ferma и другие мы использовали, чтобы создать комьюнити. Это абсолютно нематериальная составляющая. Кстати, мы развиваем франшизу именно по этому пути, предоставляем предпринимателям возможность участия в такой бизнес-среде – как в материальном коворкинге Page, так и в виртуальном пространстве.

Евгения Иванова: 
– Как Page на Тихорецком пережил весну? И как обстоят дела с новыми проектами?

Николай Антонов: 
– Мы потратили какое-то время на то, чтобы разобраться с возможностью приходить или не приходить на работу юридически. Когда было принято решение, что эти услуги можно оказывать, резиденты стали возвращаться в офисы. 
Мы очень активно использовали эти месяцы для работы онлайн, что позволило выйти в пространство, где нас увидели и девелоперы, и владельцы недвижимости. У нас много обращений – и как к управляющей компании, и по нашей франшизе. Сейчас мы отрабатываем Новосибирск и ещё ряд городов, по Петербургу порядка десяти предложений. Мы абсолютно гибкие – рассматриваем варианты от 400–500 кв.м до больших пространств, вся упаковка бизнеса занимает не более 1000 руб./кв.м.

Георгий Рыков:
– У нас уже коворкинг в лесу открылся – на базе отдыха «Илоранта».

Владимир Дорофеев:
– В нашей сети коворкингов ситуация этой весной сильно зависела от доли кабинетов и опенспейсов. Объекты, сделанные в формате кабинетной рассадки, в апреле и мае потеряли минимум арендаторов – 15–18%, там, где были опенспейсы, съехали от 40 до 50% резидентов. 
По данным на середину июня, вакансия в среднем по сети в Петербурге составляет 20%. Многое зависит от локации. Есть объекты, заполненные на 95%, там, по сути, произошло поглощение освободившихся площадей. Например, «Бертгольд центр» всегда был дефицитным, поэтому вакантные помещения мгновенно расхватали соседи, которые давно ждали возможности расшириться. На Суворовском проспекте съехало минимальное количество резидентов – 11%. И сейчас эти потери уже практически восполнены. Зато в новых коворкингах, например на Васильевском острове, где мы открылись в конце года, был сильный отток резидентов. Текущая вакансия – порядка 42%, но она довольно быстро закрывается.

Евгения Иванова:
– Какие открытия вы готовите?

Владимир Дорофеев:
– Буквально на днях мы запустили первый коворкинг в Москве под названием «Басманный двор». Туда уже заехали клиенты, в частности, маркетплейс «М.Видео». 
К 15 июля достроим второй московский объект. Пока темпы развития мы не снижаем. 
В Петербурге в высокой степени готовности, с подписанными договорами, у нас два места – на Гороховой улице (3000 кв.м) и на Малоохтинском проспекте (3500 кв.м). К ним 
в течение ближайших двух месяцев добавятся ещё два объекта. Мы готовимся открыть коворкинг в центре Минска. Надеемся достроить его к февралю.

Евгения Иванова:
– Кто от вас съехал?

Владимир Дорофеев:
– Оптимизация коснулась всех. У нас даже очень крупная нефтегазовая компания сократила количество мест. Некоторые фирмы съезжали совсем, другие закрывали офисы на время самоизоляции. С последними мы договаривались на определённые условия: за что они платят и в каком размере. Мы пошли навстречу клиентам, потому что нам пошли навстречу все собственники, за исключением одного. Мы получили скидки от владельцев помещений от 30 до 100%. И это не рассрочка, а именно скидка на кризисный период.

Георгий Рыков:
– В Белоруссии какой объём площадей вы открываете?

Владимир Дорофеев:
– Первая очередь запланирована на 2700–3500 кв.м, потенциально мы можем вырасти до 8000 кв.м. Мы ведём переговоры со всеми гейминговыми компаниями, учитывая, что Беларусь – это Силиконовая долина всего СНГ. Там сформировался очень сильный кластер айтишников, особенно разработчиков игр, в том числе с мировой известностью. Уже есть заявки на 120 рабочих мест.

Евгения Иванова:
– Как это время пережил GrowUp? Константин, вы обещали, что будете работать, пока не придут люди с автоматами. Удалось этого избежать?

Константин Королёв:
– Слава богу, люди с автоматами так и не пришли, поэтому мы не закрывались. 
В Петербурге был наименьший отток клиентов, а вот в Москве и Казани гораздо сильнее. Я думал, что восстанавливаться будем медленнее и дольше.
Но уже и заявки новые появляются – даже не штучные, а на команды по 20–30–50 человек. Крупные компании вернулись к переговорам, которые прервали в конце марта. Может, в Петербурге людям больше нравится работать на «удалёнке», но в Москве точно нет. Им уже осточертело сидеть дома. К нам даже приходили сотрудники офисов, которым запретили выходить на работу. Они за свой счёт снимали места в коворкинге. 
Мы очень ждём, когда разрешат проводить офлайн-мероприятия. Это для нас довольно серьёзный инструмент продаж. Ещё было очень обидно, что в Москве запретили на какое-то время строительные работы. Из-за этого мы задержали ввод следующей очереди объекта на Баррикадной.
В Москве у нас сейчас в работе одна площадка. Если всё сложится, будет крупный проект в формате BTS. Ещё несколько площадок по 3000–4000 кв.м мы проработали за это время. Находимся на финальных стадиях переговоров с собственниками. Есть несколько потенциальных франчайзи в регионах, но у нас нет цели захватить с их помощью всю страну. Велик риск нараздавать франшиз, а потом получить закрывающиеся коворкинги под нашей маркой.

Георгий Рыков:
– Вы будете пересматривать политику арендных договоров с собственниками?

Константин Королёв:
– У нас в большинстве случаев договоры с переменной ставкой, привязанные к выручке. Мы пытаемся смягчить их и дальше: будем ещё больше в переменную часть клонить и уменьшать фиксированную. Казалось бы, мы были рискованным арендатором для собственников, но по факту те, у кого была фиксированная аренда, «свалились» первыми, не смогли заплатить в полном объёме. А мы выполнили условия договоров, хотя суммы оказались меньше, чем рассчитывал и сам собственник, и мы. 

Георгий Рыков:
– Библейский сюжет: «И последние станут первыми».

Константин Королёв:
– Мы и как арендодатели старались такой же позиции придерживаться, где это возможно, чтобы не зажимать наших арендаторов. Потому что чем быстрее они восстановятся, тем быстрее восстановимся и мы.

Георгий Рыков:
– Не думали объединиться с «Практиком» или ещё c кем-то и создать глобальную сеть? Это же финансово интересно, от этого выиграют все.

Константин Королёв:
– Мне это в голову не приходило, но, думаю, можно обсуждать.

Евгения Иванова:
– Первый коворкинг Corner открылся буквально накануне пандемии. Как она повлияла на вашу работу?

Алексей Михайловцев:
– Мы такой стартап-камикадзе: заработали 20 февраля, а 15 марта уже началась эпопея с пандемией, люди стали уходить на самоизоляцию. Мы выбрали офисную модель, у нас практически полностью отсутствует опенспейс. Из тех, кто арендовал офисы, никто не съехал. С одним резидентом мы сейчас договариваемся о рассрочке. 
Есть важная оговорка: наш проект располагается в торговом центре, который сейчас закрыт. К моменту открытия мы имели порядка 65% арендаторов, ещё примерно на 20% площадей были предварительные договорённости. Ждём как манну небесную, когда разрешат работать торговым центрам, чтобы наших резидентов вывести на работу. 
Мы не планируем крупные проекты. Выбрали для себя модель небольших сервисных пространств на 800–1000 кв.м. Ориентируемся на локальный спрос – тех, кому до коллег по цеху дольше идти. 
Новый коворкинг запустим в ТК «Невский атриум», готовим вторую очередь объекта в «Адмирале». Пока мы занимаем там 400 кв.м, а будет ещё порядка 1000 кв.м. Заберём весь этаж. Ещё у нас два проекта в Москве: на 200 и 400 кв.м (один в самом центре и один очень локальный). В столице мы не стремимся лезть в центр, будем работать с локальными историями, но это не дискаунтер.

Евгения Иванова:
– Луиза, как вам работается в коворкинге и где вы трудились раньше?

Луиза Александрова:
– У нас есть разный опыт. Мы существуем 12 лет, это для нас уже пятый офис. До Page мы работали в отдельном помещении. Каждый раз, когда я заходила в офис, 
у меня сердце кровью обливалось: я плачу 100 000 рублей, а он практически пустой. 
Перед кризисом я избавилась от этого помещения и сознательно искала коворкинг, потому что независимо от коронавируса мы работаем на дому и встречаемся с коллегами в основном на совещаниях и мероприятиях. Офис 90% времени простаивает. 

Евгения Иванова:
– Какая экономия получается благодаря коворкингу?

Луиза Александрова:
– Благодаря арендодателю у нас была 100% экономия в марте, в апреле и частично в мае. Сейчас мы постепенно наращиваем объём площадей, и у нас будет экономия примерно 40%.

Рафаил Гайнатуллин:
– До кризиса коворкинги развивались довольно динамично. Средний темп роста этого сегмента составлял примерно 50%, то есть каждые полтора-два года рынок удваивался. В 2019-м рост достиг 86%, а в конце прошлого – начале этого года было заявлено об открытиях, которые фактически удваивали предложение. При этом спрос на рынке коворкингов до кризиса, связанного не только с коронавирусной инфекцией, но и с резким снижением цен на углеводороды, превышал предложение в несколько раз. Кризис довольно существенно повлиял на объекты, которые работают с розничными клиентами, с мелкими и средними компаниями по договорам с простым входом и выходом. Такие коворкинги наиболее серьёзно пострадали, потеряв порядка 80% клиентов, которые из-за проблем с ликвидностью вынуждены были прекратить договоры. Коворкинги, нацеленные на корпоративных клиентов и на более долгосрочные контракты, потеряли примерно 60% выручки. Несмотря на серьёзное давление кризиса, порядка 60% наших респондентов сохранили оптимизм: клиенты возвращаются, перезаключают договоры, жизнь в коворкинги возвращается. Большинство операторов надеются не просто на возвращение спроса, но на повышенную активность клиентов, которую ожидают к концу года.

Евгения Иванова:
– Александр, как вы оцениваете текущую ситуацию? Какие актуальные запросы вы видите?

Александр Терехов:
– Нас сейчас смыло шквалом запросов на модуль-платформы hot desking – бронирование рабочих мест. Все переходят на частично удалённый график работы. Есть IT-решения, которые позволяют рассадить людей в определённом порядке безопасно с точки зрения эпидемиологической ситуации. Благодаря платформе мы можем на плане пространства покрасить красным определённые блоки, как в поликлиниках и на транспорте. Это можно сделать виртуальным скотчем, чтобы разрядить плотно рассаженные опенспейсы, заблокировать определённые острова рабочих мест для бронирования. 
Все хотят сидеть на безопасном рабочем месте. Можно давать индикацию клинеру, что место освободилось и его нужно протереть. Так соединяется функция хотдескинга с графиком санитарной обработки. Появляется значительная экономия ресурсов на тотальной уборке. 

Николай Антонов:
– Почему SPACEPASS не может объединить коворкинги в системе оплаты коротких мест? Чтобы резидент Page мог приехать, допустим, в «Практик» и разместиться, а оплата автоматически перейдёт?

Александр Терехов:
– Это была наша great idea: ввести единый абонемент по региону. Мы открыты к взаимодействию, но делиться резидентами, «якорными» арендаторами готовы далеко не все. 

Николай Антонов:
– Не спрашивайте сети, сделайте единую систему, которая автоматически переводит деньги, которые у вас уже учтены. Владелец коворкинга должен понимать, что оплата придёт. Это было бы ноу-хау.

Александр Терехов:
– Такая система есть, но коворкинг должен дать согласие на подключение. Мы увидели, что этого нет. Пока.