Стартовый капитал: сколько нужно денег на квартиру в Петербурге

Ипотека — для многих единственная возможность купить жилье. Застройщики и банки сегодня предлагают оформить кредит с минимальным (около 10%) или даже нулевым первоначальным взносом. Предложение выглядит весьма заманчиво, но прежде чем оформлять документы, необходимо подсчитать, во сколько вам обойдется такая щедрость. Ведь очевидно, что чем больше будет первый взнос, тем меньше размер ежемесячных платежей, нередко — ставка по кредиту и всегда — плата за его обслуживание. А если накопить существенную сумму, можно оформить и беспроцентную рассрочку, которую сейчас предлагают почти все застройщики.
Важная деталь — при покупке квартиры в ипотеку дольщик обычно получает скидку, так как такой вариант считается 100%-й оплатой сделки.
По данным ЦБ, ипотечные ставки российских банков в первом квартале 2017 года в среднем составили 11,8% , снизившись на 0,67% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По прогнозам экспертов, к концу года этот показатель может перейти рубеж в 10%. С экспертами согласен и председатель правительства Дмитрий Медведев. В мае он заявил: макроэкономические условия в стране созрели для того, чтобы ставки снизились до 6-7% годовых. Правда, не уточнил, когда этого стоит ожидать. Снижение ипотечных ставок — это «вопрос банковский», и в правительстве рассчитывают, что проценты по кредитам будут уменьшаться соразмерно снижению ключевой ставки Центробанком, сказал премьер-министр. Ну а Центробанк, в свою очередь, в середине июня третий раз за год подрезал ключевую ставку — на 0,25%, до 9% годовых. И явно не в последний раз.  Проще говоря, ипотека станет еще более доступной и популярной, а значит, покупателям стоит узнать об условиях кредитования подробнее.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Многолетняя практика подтверждает: чтобы приобрести жилье в ипотеку, нужно рассчитать финансовые возможности так, чтобы ежемесячный платеж не превышал 30% от общего дохода семьи.
Чтобы представить картину более четко, рассмотрим портрет нашего заемщика. Это мужчина 37 лет, у которого есть семья и дети, покупающий квартиру в новостройке стоимостью более 4,5 млн рублей. Если отталкиваться от этой цифры, на минимальный первый взнос понадобится 675 000 рублей. Ипотечный кредит в размере 3 825 000 рублей рассчитываем на 15 лет — ежемесячный платеж составит 36 500 рублей при ставке 8% годовых (такой процент можно получить у 46 строительных компаний по совместной программе со Сбербанком).  Для оформления такого кредита совокупный доход семьи должен быть порядка 125 000 рублей.  
Мы никогда не рассматривали ипотеку без первоначального взноса, его минимальный порог сегодня — 15% при покупке строящегося жилья или по программе для молодых семей. Первый взнос не только снижает для заемщика размер ежемесячного платежа, но и психологически дисциплинирует, так как, вложив в жилье собственные деньги, человек более ответственно относится к кредиту.

Ирина Илясова
руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в СЗФО

Размер первоначального взно­­са влияет на кредитную ставку. Это объяснимо: больший первый взнос — меньший риск для банка. По нашим программам необходим взнос от 15%. В Петербурге и Ленинградской области, как и в среднем по России, наиболее популярен первый взнос 15-30%. По кредитам, выданным с начала года, в среднем он составляет 40%. Нельзя дать совет, какой вариант оптимален. 
Все зависит от стоимости квартиры и срока кредитования. В вопросах ипотеки лучше отталкиваться от ежемесячного платежа и стараться сделать его максимально комфортным, «подгоняя» под него другие параметры. Мы не предлагаем ипотеку без первого взноса, однако отмечу, что риски для банка по таким программам больше, а значит, требования к заемщикам и принципы андеррайтинга более жесткие. Такие кредиты предлагаются по более высоким ставкам, и, экономя на первом этапе, заемщик неминуемо проиграет по ставке. Мы уже несколько лет в качестве альтернативы предлагаем ипотеку с возможностью получить потребительский кредит на первый взнос. То есть клиент может прийти в банк, оформить ипотеку и короткий (на один-два года) кредит на сумму первоначального взноса, которая ему необходима.

Михаил Гущин
директор по маркетингу компании «Северный город» (холдинг RBI)

Портрет нашего ипотечного клиента — от 30 лет, нередко семейная пара в возрасте 35-45 лет с 
детьми, бизнесмены, часто приезжающие в Петербург по делам, живущие на два города (москвичи, иностранцы, «регионалы»).
С начала 2017 года доля сделок с использованием ипотеки по жилью комфорт-класса у нас составляет 51%, в бизнес-классе — 10%. Квартиры можно приобрести, воспользовавшись ипотекой от 12 банков-партнеров: Сбербанка, «Санкт-Петербурга», ВТБ24 и др. Например, банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотечную программу без первоначального взноса со ставкой 12,25% (после регистрации собственности), т.е. покупатель может приобрести квартиру в нашем доме, используя только заемные деньги. Но в этом случае, конечно, более высокие требования к заемщикам: наличие уже погашенной ипотеки, отсутствие просрочки более 30 дней по всем ранее взятым кредитам. Кроме того, надо учитывать, что отсутствие первого взноса увеличивает сумму кредита, а значит, и итоговую переплату по нему. Самый низкий процент предлагает Сбербанк — от 8%.
Стандартный срок кредита сегодня — 15 лет. Более длинные берут реже, так как итоговая переплата за квартиру существенно увеличивается, а сумма ежемесячного платежа снижается не очень значительно. Первый взнос чаще всего составляет 20-30%.
Преимущество ипотеки перед рассрочкой — возможность растянуть платежи. Кроме того, при ипотеке дольщик получает скидку за единовременную оплату 100% стоимости — 15% (для объектов комфорт-класса). Так, двухкомнатную квартиру площадью 60 кв.м во второй очереди ЖК Green City можно купить в ипотеку за 5,66 млн рублей при базовой стоимости 6,67 млн. При размере первоначального взноса 15% и сроке кредита 15 лет минимальный ежемесячный платеж составит 46 000 рублей.
Рассрочка подойдет тем, кто не готов платить проценты банку. Например, ту же квартиру в Green City можно приобрести в беспроцентную рассрочку. Если первоначальный платеж — от  80%, то скидка составит 11%. Таким образом, заплатив сразу 4,75 млн рублей, квартиру можно купить за 5,94 млн — т.е. со скидкой более 700 000 рублей от базовой цены. Остальные 1,2 млн нужно будет внести до июня 2018 года, до сдачи дома, внося платежи каждый месяц либо раз в квартал. Еще один вариант рассрочки — «50 на 50» — предусматривает оплату квартиры всего четырьмя платежами до сдачи, причем первый из них может составить всего 20% от стоимости квартиры. В таком случае цена рассчитывается со скидкой 3% и составит 6,47 млн рублей.

Екатерина Сотникова
управляющий директор по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Связь-банка (Группа Внешэкономбанка)

Любой кредит, в том числе и ипотечный, должен быть заемщику по силам. Сложно назвать средние цифры, но есть золотое правило: ежемесячный платеж по всем кредитным обязательствам не должен превышать 50% дохода заемщика. Взнос 15-20%, как правило, позволяет разумно подойти к распределению финансовой нагрузки. На мой взгляд, нужно также создать «подушку безопасности» на случай потери работы или других непредвиденных трудностей. Большую поддержку оказывает личное страхование, которое не только позволяет получить кредит на лучших условиях, но и обезопасить себя и свою семью.
В Связь-Банке размер первоначального взноса не влияет на условия кредитования. Он начинается с 15% от стоимости жилья. Нельзя сказать, что брать ипотеку, имея только 10% от стоимости квартиры, целесообразно. Ипотека — это долгосрочные обязательства. Заемщики должны трезво оценить платеже­способность. 

 С января по май 2017-го доля ипотечных сделок в Bonava составила 52%. За тот же период 10% покупателей приобрели квартиры с помощью рассрочки.
Обычно ипотечные клиенты предпочитают оплачивать 15–20% от стоимости квартиры. Как правило, 1-2 млн рублей достаточно. В нашей компании можно приобрести жилье и с помощью ипотеки без первого взноса. Например, в Сургутнефтегазбанке или банке «Санкт-Петербург» (по программе «Новостройка»). Средний портрет покупателя, берущего заем, — состоявшиеся мужчины и женщины в возрасте от 30 до 45 лет: семьи, желающие улучшить жилищные условия. К помощи ипотеки и рассрочки прибегают также молодые пары, приобретающие первую квартиру.
Наши партнеры предлагают ипотеку по ставкам от 10% годовых. Конкретные условия зависят от жилого комплекса, срока кредитования и еще нескольких параметров.

Юлия Жалеева
руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк»

 У нас доля сделок по ипотеке составляет 50-60% от общего числа, в рассрочку оформляют 5-7% покупок. Перед тем как сделать выбор, очень важно определить, какая ежемесячная выплата будет комфортной.
При приобретении квартиры в ЖК «Триумф Парк» минимальный первый взнос должен равняться 15% от стоимости квартиры.  Но если собственных средств нет, можно приобрести жилье без первого взноса.
Вот, например, расчет по студии в пятой очереди стоимостью 3 273 000 рублей. Если есть первоначальный взнос 15% (490 000 рублей), то ежемесячный платеж при ставке 10,4% составит на 20 лет — 27 600, на 25 лет — 26 000 рублей. Если первого взноса нет, ежемесячный платеж при ставке 10,4% составит на 20 лет — 38 400, на 25 лет — 36 900 рублей. Конечно, ипотека с первым взносом хотя бы 15%   более выгодна. Но если помимо ежемесячных периодически вносить промежуточные платежи, то, постепенно уменьшая «тело» долга, можно сократить и ежемесячные взносы.
При покупке квартиры в «Триумф Парке» Абсолют-банк предлагает ставку 10,25%, ВТБ24 — 10,4%, Сбербанк — 10,7%. Ипотечный кредит в среднем берут на 20 лет с ежемесячными выплатами около 27 000 рублей.

Многое зависит от дохода и возможности накопить деньги. Если вы можете сделать это за один-два года, тогда нет необходимости привлекать ипотечные средства. Многие снимают квартиру, платят 20 000-30 000 рублей в месяц. Эту же сумму можно вкладывать в собственное жилье. Тем более можно получить налоговый вычет по ипотеке.
Более 50% сделок нашей компании — ипотечные; 25-30% — сделки с использованием рассрочки. Сейчас для покупки квартиры в рассрочку нужно иметь на руках от 563 220 рублей в качестве первого взноса. Остаток выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами с начислением процента.
Ипотеку берут в основном молодые семьи (25-35 лет) с детьми. Есть еще небольшая категория покупателей — пенсионеры, которые приобретают жилье для детей. На сегодня для наших клиентов действует минимальная ставка 8,7% — это ипотека от Сбербанка. Далее идет ставка 8,75% — от банка «Дельтакредит», 9,75% годовых предлагает ТрансКапитал банк. Ипотека от банка «Санкт-Петербург» — 10% годовых. В основном люди берут кредит на 15 лет, погашают за семь. Средние ежемесячные платежи — 25 000–30 000 рублей.
Оптимальная ипотечная стратегия для приобретения студии: первоначальный взнос — 254 000 рублей, срок кредита — 10 лет, 10% годовых; для двухкомнатной квартиры: первый взнос — 486 000 рублей, срок кредита — 15 лет, 10% годовых.
Для покупателя самым выгодным будет вариант с беспроцентной рассрочкой: 50% он вносит как первый взнос, остаток — ежемесячно или ежеквартально. Однако здесь ежемесячный взнос получается довольно высоким.

Юлия Мошкова
руководитель центра ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Доля ипотечных сделок в общей структуре продаж «Петербургской Недвижимости» составляет 64%. Как правило, квартиры по ипотеке приобретают официально трудоустроенные клиенты в возрасте от 25 до 35 лет со средним уровнем дохода. Такой покупатель обычно берет в кредит 2 млн рублей на срок до 15 лет, но погашает заем за пять — семь лет.
Для клиентов «Петербургской Недвижимости» сейчас действуют разнообразные условия ипотечного кредитования с привлекательными ставками, минимальная — всего 6,5%.
В среднем покупателю для приобретения квартиры в ипотеку достаточно иметь не менее 15% от стоимости жилья. Если у дольщика нет собственных денег, оптимальным вариантом будет покупка по программе без первоначального взноса. Однокомнатную квартиру в объектах «Петербургской Недвижимости» можно приобрести с помощью кредита за 15 000 рублей в месяц. Как показывает практика, это один из наиболее комфортных вариантов платежей.

Что выбрать, рассрочку или ипотеку, каждый клиент должен оценивать сам, сопоставлять размер переплаты, своих ежемесячных доходов и пр. Как правило, на начальных этапах строительства берут рассрочку. Срок выплаты в три-четыре года позволяет разбить стоимость квартиры на посильные небольшие ежемесячные платежи. Чем ближе сдача дома, тем больше заключается ипотечных сделок, так как в этом случае срок рассрочки (как правило, до окончания строительства) остается небольшой, и не каждый потянет выплаты по 150 000-200 000 рублей в месяц. Минимальный взнос по рассрочке в «Новом Оккервиле» составляет 30% стоимости квартиры: если вы покупаете квартиру за 2,5 млн руб., то для заключения договора нужно накопить 750 000. Рассрочка беспроцентная, кроме того, мы не требуем справок о доходах и пр. 
Самые выгодные ставки по ипотеке сейчас колеблются в пределах 10-11% годовых. Например, Сбербанк кредитует под 10% годовых при условии электронной регистрации ДДУ. Газпромбанк предлагает ипотеку под 10,25% на базовых условиях. Кроме того, у этого банка есть акция «10-10-10», которая распространяется на готовые квартиры в «Новом Оккервиле» с оформленным правом собственности на застройщика. Оно позволяет приобрести квартиру в ипотеку Газпромбанка под 10% годовых при первоначальном взносе 10% и сроке кредитования до 10 лет.
Есть варианты с нулевым первым взносом от банка «Санкт-Петербург». Для одобрения по этой программе обязательно наличие положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму от 
500 000 рублей в любом банке. Для всех остальных — стандартные ипотечные условия с первоначальным взносом от 10 до 20% стоимости квартиры. То есть для покупки той же квартиры за 2,5 млн рублей нужно накопить минимум 250 000.

Андрей Останин
директор по продажам Группы «Эталон»

Наименьшие ставки можно получить при первоначальном взносе от 10% стоимости квартиры. Первый взнос по ипотеке может быть и менее 10%, но тогда кредит обойдется дороже. Кроме того, банки могут уменьшить размер первоначального взноса на сумму материнского капитала — достаточно перевести его в счет погашения ипотеки после регистрации договора долевого участия.
В первом квартале 2017-го в Группе «Эталон» доля договоров с использованием ипотеки сохранилась на уровне, сопоставимом с прошлым годом, — 22%. Наши клиенты также пользуются рассрочкой. До окончания строительства дома она беспроцентная. Если платеж становится некомфортным, у клиента есть возможность в любой момент переоформить договор рассрочки на ипотечный, чтобы снизить материальную нагрузку. Конечная стоимость квартиры в этом случае будет определена на дату переоформления.

Екатерина Пчелкина
начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест»:

Сейчас практически у всех застройщиков работает программа «Ипотека без первого взноса», и мы не исключение. Но ставка по таким кредитам чуть выше из-за рисков банка, и ежемесячные платежи будут больше. На практике подобные займы берут редко.
В нашей компании чуть более половины сделок совершается с привлечением ипотечного кредита, еще около 30% квартир приобретают в рассрочку. Рассрочку предпочитают те покупатели, у которых есть большой первоначальный взнос и которые могут позволить себе ежемесячно платить больше, чем при ипотеке.
Минимальная ставка по кредиту, которую мы предлагаем, — 8,4% от Абсолют-банка на весь период кредитования.

Кредитный минимум: на что можно рассчитывать, ввязываясь в ипотеку (Таблица)