Налог вместо поддержки

Государственная кадастровая оценка участков, зданий и помещений в Петербурге уже выполнена. Ознакомиться с ней и предоставить замечания можно до 27 августа 2020-го. Утвердить её должны до 1 декабря этого года, а применять – со следующего. ГБУ «Кадастровая оценка» предупреждает: расчёты проводились на основании методических рекомендаций Министерства экономического развития, требующих включать в стоимость НДС. Подскочит налог и за счёт увеличения ставки – с 1,25 до 1,5%. Смольный запланировал этот рост ещё до пандемии, но корректировать налоговую политику с оглядкой на происходящее с бизнесом чиновники не стали. Предыдущая оценка петербургской недвижимости была проведена в 2018 году. Но никогда ранее при определении стоимости нежилых объектов в цену не включали НДС.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вероника ПЕРФИЛЬЕВА, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:

– Применительно к «старому порядку» определения кадастровой стоимости с учётом закона «Об оценочной деятельности в РФ» суды, в том числе Верховный, сформировали подход, не допускающий учёта НДС при определении кадастровой стоимости. «Новый порядок» установлен законом «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с ним при определении кадастровой стоимости применяется Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Исходя из этого документа при применении затратного подхода к оценке, основанного на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости, необходимы корректировки на величину НДС в сторону увеличения при использовании справочных показателей, определённых без учёта НДС. Если типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС, корректировка использованных справочных показателей на величину НДС по этим элементам не производится. Такие формулировки могут породить массу споров при определении кадастровой стоимости объекта с учётом НДС. Поскольку размер кадастровой стоимости «по новым правилам» является результатом применения метода массовой оценки, практически во всех случаях «индивидуальной» оценки результатом является меньшая рыночная стоимость (в т.ч. независимо от включения в неё НДС), которая и утверждается в итоге судом.

Антон КАЛИНИН, директор по правовым вопросам MALLTECH: 

– Согласно промежуточному отчёту на сайте ГБУ «Кадастровая оценка», кадастровая стоимость здания ТРК «Лето» выросла с 3 121 339 470,07 до 4 529 163 633, 55 руб., т.е. на 45%. Учитывая, что с 01.01.2021 увеличивается ставка налога на имущество до 1,5%, налоговая нагрузка возрастёт с 39 016 743 рублей до 67 937 454 рублей, то есть почти на 30 млн. 

Итоговые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости будут утверждены в конце 2020 года. Новая кадастровая стоимость недвижимости вступит в силу с 1 января 2021 года, и мы ожидаем, что новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января 2021 года, поскольку знаем о законе, подписанном президентом РФ 31.07.2020 года о выравнивании сроков установления кадастровой стоимости во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения раз в два года по решению главы города. Насколько нам известно, губернатором Петербурга пока такое решение не принято.

Решение о проведении ГКО не связано с пандемией, а основано на законе. Другой разговор, что, оценивая один и тот же объект спустя два года у государственных оценщиков получились разные результаты. В частности, в стоимость объекта добавлен НДС 20%, но в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации, при этом понятие реализации содержится в ст. 39 НК РФ и означает передачу права собственности на возмездной основе. Однако ТРК «Лето» не передаётся никому в собственность, ООО «СПб-Лето» продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться зданием самостоятельно, т.е. реализации не происходит. Кроме того, кадастровая стоимость является налоговой базой для земельного налога (ст. 390 НК РФ). И как в налоговую базу для расчёта одного налога может входить другой налог? Получается налог на налог? Мы не считаем данное решение оправданным. 

Последствия подобных действий можно оценить как пагубные для нашего бизнеса. Торговые центры несли колоссальные убытки из-за ограничений, связанных с пандемией, при этом отрасль не получила практически никаких льгот и поддержки от государства. Напротив, на этом фоне у нас возникает дополнительная финансовая нагрузка, и не только в части налоговых обязательств, но и в связи с расходами по оспариванию кадастровой стоимости. Мы будем использовать все правовые способы защиты прав: вначале представим замечания на промежуточный отчёт, далее будем действовать исходя из реакции ГБУ «Кадастровая оценка». Из-за повышения налога сроки восстановления бизнеса могут сильно увеличиться. А для ряда участников рынка торговой недвижимости появляется риск не восстановиться вовсе. ООО «СПб-Лето» как арендодатель пока не получило никаких мер поддержки, несмотря на многочисленные обращения в государственные органы. Там удалось лишь добиться включения в Перечень налогоплательщиков, предоставивших отсрочки по арендной плате за торговые площади. Наши арендаторы оказались в несравнимо более защищённом положении в период пандемии. Исходя из принятых нормативно-правовых актов мы обязаны предоставить отсрочку по арендной плате и не препятствовать одностороннему выходу арендатора из договора. Возможность рассмотрения вопроса об уменьшении налога на имущество «СПб-Лето» только за второй квартал 2020-го напрямую зависит от предоставления скидки арендаторам в размере не менее 50%. При этом экономия на налоге рассчитывается исходя из площади, для которой действует льготная арендная ставка. 

Дмитрий ЖЕЛНИН, управляющий партнёр «Митсан Консалтинг»: 

– Законодательство, которое регламентирует порядок формирования налогооблагаемой базы и взыскания налогов, направлено на обеспечение интересов государства, а не бизнеса. Кадастровая оценка по новому ФЗ «О государственной кадастровой оценке» проводится с 2018 года. Впервые новые расценки собственники ощутили с 01.01.2019 – возросла налоговая нагрузка. В 2020-м в ряде регионов государственная кадастровая оценка проводится уже во второй раз (Петербург, Севастополь). В Москве Сергей Собянин решил перенести её на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон, но совершил значительный «налоговый манёвр» в сторону владельцев недвижимости. Что с кадастровой стоимостью произойдёт в Петербурге? Она вновь вырастет. Если заглядывать в будущее, есть все основания полагать, что с 2024 года Россия перейдёт полностью на расчёт налога на недвижимость организаций с кадастровой стоимости. (Пока она применяется только для торговых и офисных объектов.) Суд – это последняя и не всегда эффективная инстанция. Работать надо именно с методикой и данными кадастровой оценки – исправлять допущенные ошибки.

Андрей РОСТОВЦЕВ, финансовый директор сети бизнес-центров «Сенатор»: 

– После повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%. В соответствии с 98-ФЗ мы давали скидки и отсрочки арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. Вместо обещанной помощи в Петербурге, в отличие от Москвы, арендодатели не просто не получили налоговые послабления, наоборот – была проведена переоценка кадастровой стоимости недвижимости и повышен налог на имущество. Мы уже оспаривали кадастровую стоимость в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз. 

Дарья ВЕТРОВА, генеральный директор ТК «Невский Центр»: 

– С 1 января 2021-го кадастровая стоимость здания ТК «Невский Центр» увеличивается на 22,49%. С 1 января 2022-го предстоит рост ещё на 22,49% – уже к показателям 2021-го. С 1 января 2021-го и далее кадастровая стоимость земли увеличивается на 46,55% по отношению к 2020 году. Налог, который нам предстоит уплатить в 2021 году, почти в 1,84 раза больше суммы, внесённой в 2019-м. Оспаривание кадастровой стоимости – это обычная практика. Потенциально мы рассматриваем такую возможность. На сегодня компания поддержку не получила, поскольку принятые на федеральном и региональном уровнях нормативные акты о льготах или отсрочке по уплате налога на имущество распространяются только на код ОКВЭД 68.20 (по состоянию на 1 марта 2020-го). Его код используют лишь около 20% ТЦ города. Другие торговые центры не могут получить поддержку из-за этой формальности. Учитывая, что торговые комплексы города были закрыты четыре месяца, и до сих пор сохраняются существенные ограничения по работе арендаторов (фуд-корты, кинотеатры и т.д.), все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости. Мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020–2021 гг. был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили торговые центры в рамках коллективного обращения к губернатору Александру Беглову. 

Рост кадастровой стоимости повышает налоговую нагрузку на объект, что снижает маржинальность бизнеса и, как следствие, может учитываться в рамках пересмотра арендных ставок. 

Оспаривание кадастровой стоимости – это обычная практика. Потенциально мы рассматриваем такую возможность.

представитель УК «Адамант»: 

– Все наши торговые комплексы не работали. При этом мы давали существенные скидки арендаторам, а не отсрочку платежей, одновременно выполняя все налоговые обязательства перед бюджетом. Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости именно сегодня. Нужно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение. Налоги за последнее время и так выросли вдвое, а доходы торговых центров, как и всего платёжеспособного населения, существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать. Закрыты кинотеатры и фуд-корты. Офисные помещения пустуют из-за того, что компании перешли на дистанционную работу. Спрос на торговую и офисную недвижимость падает. Мы и так снижаем арендную плату для операторов по просьбе правительства и губернатора. Однако сфера ритейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, наша кредитная нагрузка никак не уменьшается. Получается, с одной стороны, власти просят нас пойти на уступки арендаторам, а с другой – затягивают налоговую петлю на торговых комплексах. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость минимум два года. Если обращения представителей ритейла и крупных ТРК не будут учтены, мы готовы оспаривать это решение в судебном порядке. Уверены, к нам присоединятся наши коллеги и конкуренты.