НАШ ЦИТАТНИК: «Нельзя допускать, чтобы участок годами и десятилетиями передавался из рук в руки, в ожидании, когда можно будет протиснуться между требованиями закона и здравого смысла...» Вячеслав Макаров

22 апреля, 02:50

«Проекты в Ленобласти нас больше не интересуют»

14 декабря 2020 в 13:06
9 043

«Проекты в Ленобласти нас больше не интересуют»

Шведский девелопер Bonava активно пополняет земельный банк, однако принципы своей работы в Петербурге и области поменял. О том, почему это произошло и какие изъяны есть в градостроительной политике Смольного, мы поговорили с генеральным директором «Бонава Санкт-Петербург» Марией Чёрной.

Чёрная
Мария Владимировна

генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»

 Мария, для начала о ближайших планах компании. Вы ведь только за последний год купили три участка: на Благодатной ул., ул. Ольги Берггольц и на проспекте Тореза. Когда начнётся их освоение?

– На площадку на Благодатной мы изначально планировали выходить только в начале 2022 года. Это связано с новым Генпланом, который должны принять в марте 2021-го: мы подали заявку на изменение зонирования участка, но процедура эта небыстрая. Если всё пройдёт благополучно, планы сохранятся.

А вот для участка в Невском районе, к сожалению, процесс разработки документации затянулся. Общественные слушания по проекту планировки квартала должны были пройти ещё в мае–июне, но из-за коронавируса все процедуры перевели в онлайн-режим. Слушания начались только в ноябре, и почти сразу их остановили. Пауза связана с другим участком в квартале. Он попадает в тот же проект планировки, что и наш. Землепользователь оспаривает отказ КИО в приватизации территории, и суд принял решение о приостановке градостроительных действий – в качестве обеспечительной меры. На наш взгляд, она абсолютно избыточна. Мы уже оспариваем определение суда, потому что оно затрагивает не только два хозяйствующих субъекта, но и большое количество других собственников недвижимости в квартале.

 Все купленные вами участки меньше гектара, то есть Bonava планирует переключиться на точечные проекты редевелопмента, а крупные, вроде Magnifika и Skandi Klubb, останутся в прошлом?

– Не все участки, которые мы приобретали в последнее время, меньше гектара. И мы не руководствуемся ограничением в один га при подборе площадок. Тем не менее столь же крупных проектов, как Skandi Klubb или Magnifika, мы пока не разрабатываем.

Участок под Magnifika приобретался давно, при другой градостроительной политике, при наличии у властей амбициозных планов по развитию городской среды. Сейчас всё по-другому: проекты редевелопмента «серого пояса» остановлены, официально заявлено, что планы по переустройству промзон вдоль того же Обводного канала заморожены. Поэтому большие проекты квартальной застройки сейчас на рынок не выходят, доделывается то, что было начато раньше.

Это входит в противоречие с нашей концепцией развития: нам интересны территории внутри городской черты, удобные с точки зрения транспортной доступности.

 Проект нового Генплана предусматривает развитие квартальной застройки на южном направлении. Тот же Московский район, его южная часть, в вашу концепцию не вписывается?

– Юг мы не рассматриваем не из-за обилия проектов КОТ: наверное, и в этой части города можно найти небольшие лоты. На этой территории есть проблемы с транспортной доступностью. А мы хорошо знаем портрет нашего клиента и понимаем, что возможность добраться общественным транспортом до дома для покупателей очень важна.

 Но это же не значит, что вы перестанете покупать новые участки под застройку?

– Разумеется, мы будем продолжать это делать. Сейчас мы изучаем много объектов. На самом деле территорий, которые находятся в запущенном, заброшенном состоянии и требуют переустройства, в городе предостаточно. И многие из них как раз небольшие, то есть потенциально нам подходят.

 У вас есть довольно крупный по загородным меркам проект Gröna Lund. Пользуется ли он тем спросом, на который вы рассчитывали, и планируете ли вы дальше развивать этот формат?

– Как я уже говорила, нас интересуют только участки в Петербурге, не в Ленобласти. При этом мы считаем, что именно проект Gröna Lund в наибольшей степени похож на то, что строит Bonava в скандинавских странах. В нём невысокая плотность и этажность застройки, большие зелёные дворы, много пространства для отдыха и занятий спортом.

Дело в том, что Gröna Lund, как и другие подобные проекты, на начальном этапе требовал значительных инвестиций в инфраструктуру, а продажи шли в довольно сдержанном темпе – вплоть до начала пандемии. Только в этом году значительно возрос спрос на загородное жильё с большой благоустроенной территорией, где комфортно обитать в нынешнее время самоизоляций. Плюс у нас появилась новая категория клиентов, которые покупают квартиры в Gröna Lund как необременительные «дачи» – чтобы проводить там выходные, лето. Из-за этого продажи резко увеличились, проект наконец-то «взлетел». Думаю, этому способствовало и то, что сам комплекс приобрёл более завершённый вид: половина домов уже построена, появилась комфортная дворовая среда, заработал детский сад, куда ходят все местные дети. Теперь клиент видит, что он покупает.

 То есть вы заинтересованы в наименее рискованных проектах, потому и отказались от загородного формата?

– Девелопмент – это в принципе рискованный бизнес, он очень зарегулирован и зависит от решений властей, которые не всегда бывают последовательными. Поэтому я бы сказала, что дело не столько в рисках, сколько в большей востребованности городского продукта у наших клиентов. Мы строим не для абстрактных покупателей. Мы знаем, кто приобретает у нас квартиры, какой у этих людей доход, ценности, что им нужно, и делаем продукт для них.

 Апартаменты сейчас строят почти все «классические» застройщики. Формат перспективный, даже несмотря на пандемию. Есть ли у Bonava подобные планы хотя бы в теории?

– Таких планов нет, потому что всё же мы строим дома – то место, где люди будут жить семьёй, постоянно и долго, где будут растить детей. Мы не создаём инвестиционный продукт, каковым являются апартаменты.

 Что думаете о нынешнем ажиотажном спросе на первичном рынке. Когда всё это закончится: и спрос, и деньги у населения?

– Разговоры о том, что «деньги должны же когда-то у людей закончиться», идут с 2008 года. Тем не менее какими-то волнами спрос и цены на квартиры периодически подрастают.

Понятно, что льготная ипотека – это колоссальный стимул для развития рынка и колоссальная поддержка для клиентов. Это лучшие условия, которые были на рынке когда бы то ни было. Но субсидированная ипотека – не единственная причина высокого спроса. С весны у людей ограничены возможности путешествий, участия в массовых и культурных мероприятиях, проведения семейных торжеств. С одной стороны, это сокращает доход бизнеса, занятого в этих сферах. С другой, горожане сохранили свои средства и теперь, учитывая геополитические и экономические реалии, стараются вложить их в недвижимость. Такая ситуация сложилась не только в России, но и по всему миру. Во всех девяти странах, где работает Bonava, спрос на жильё сейчас очень высок. В том же Gröna Lund продано в 2,5 раза больше квартир, чем за тот же период прошлого года.

 А как же опасения Центробанка, связанные с надуванием «ипотечного пузыря»? Они обоснованы?

– Эти опасения действительно могут быть резонны. Но сам факт, что их публично озвучили, на наш взгляд, свидетельствует о том, что льготную ипотеку в июле 2021 года продлевать не будут. Пока же клиенты активно покупают квартиры, мы активно продаем…

 …и не забываете регулярно повышать цены!

– Коррекция за этот год у нас составила от 15 до 30% в зависимости от проекта. Но это вполне оправданно: из 600 квартир в объектах, введённых в эксплуатацию в этом году, не проданы всего 12. Само собой, льготная ипотека тоже сыграла свою роль. Примерно 50–60% сделок идут с использованием заёмных средств.

 Федеральные чиновники, как мантру, повторяют пожелание увеличить предложение на первичном рынке и тем самым сбить рост цен. Не очень, правда, понятно, какие инструменты у них для этого есть. Телефонным звонком этого не добьёшься, да и госзастройщиков пока на рынке нет.

– Не хотелось бы обсуждать статистические показатели в целом по нашей огромной стране. Поэтому ограничусь оценкой ситуации в Петербурге.

Да, в нашем городе значительно сокращается предложение. И оно будет сокращаться и дальше, потому что такова политика Смольного. Правительство считает, что предложение жилья достаточно. Мы считаем, что это не так.

Нужно понимать, за счёт чего возрастает спрос. Понятно, что есть внутренняя миграция – в Петербург приезжает довольно много людей. Но не будем забывать, что множество горожан живут в ветшающем жилье советской постройки. Большинство домов в огромном историческом центре тоже находятся в плохом состоянии, требуют капитального ремонта и существенных вложений. Вдобавок все эти дома, как правило, ужасно обслуживаются районными жилкомсервисами в течение десятилетий. Это тоже негативно влияет на их состояние.

Качество жизни в советских и дореволюционных кварталах будет ухудшаться в геометрической прогрессии. И люди из этих домов хотят куда-то переехать. Они знают, что могут жить иначе, что в доме может быть нормальная вода, вентиляция и звукоизоляция, что за ЖКУ необязательно нужно платить бешеные деньги. И стремление перебраться в новостройки будет только возрастать, значит, увеличится и спрос.

В какой-то момент городу придётся заняться реновацией. Это неизбежно. Но пока источник для улучшения качества жизни людей, для увеличения предложения один – это строительство новых домов.

 Если позиция городских властей останется неизменной, «квадраты» так и будут дорожать?

– По нашим прогнозам, даже после окончания программы льготного кредитования цены будущим летом не упадут. Возможно, они перестанут расти. Но и это маловероятно с учётом острого дефицита предложения.

 Какие европейские тенденции могут ещё прижиться на нашем рынке? «Европланировки», как оказалось, отлично зашли, а как насчёт квартир с меблировкой? Ведь их у нас практически нет. А в Москве уже вовсю проектируют коворкинги в жилых домах...

– Квартиры с меблировкой – это одна из точек нашего стратегического развития. В шестой очереди Magnifika, которая скоро поступит в продажу, мы планируем запустить пилот: часть квартир будет продаваться с полной отделкой и готовыми кухнями. Судя по нашим маркетинговым исследованиям, покупатели уже готовы к такому продукту. А через 2–3 года планируем предложить квартиры с полной меблировкой – вплоть до занавесок и посуды.

Нам кажется, рынок будет развиваться в эту сторону. Полная отделка и меблировка – это удобно. Это экономит время и нервы. Кроме того, расходы на ремонт и обустройство в этом случае можно включить в тело ипотечного кредита, а стоимость самой отделки фиксируется на момент продажи квартиры.

Что касается коворкингов в жилых комплексах, пока такой потребности мы у наших клиентов не увидели. Мы стараемся минимизировать количество коммерческих помещений в наших объектах. Мы видим скорее запрос на камерность и наличие всего необходимого в пешеходной доступности, а не в самом доме. Наряду с плюсами в наличии коммерческих площадей есть и явные недостатки, связанные с лишним трафиком, присутствием грузового транспорта, дополнительным мусором и шумом.