НАШ ЦИТАТНИК: «В апреле на рынке новостроек наблюдается спад активности. В сравнении с 2019-м мы отмечаем двукратное сокращение объёма обращений. Такое развитие ситуации было прогнозируемо. На данный момент цены достигли потолка...» Никита Пальянов

20 апреля, 03:31

«В борьбе с недобросовестными управляющими компаниями в одиночку не справиться...»

21 декабря 2020 в 05:50
5 694

«В борьбе с недобросовестными управляющими компаниями в одиночку не справиться...»

Как жильцам общаться с управляющей компанией, какими правами наделяет владельцев квартир законодательство и как оно работает на практике, поясняет руководитель отдела по работе с клиентами «Адвокат ФРЕММ», юрист, консультант в сфере ЖКХ Юлия Копытова.

Копытова
Юлия

руководитель отдела по работе с клиентами Адвокат ФРЕММ

 Как лучше общаться с управляющей компанией? Бытует мнение, что жалобы надо направлять в жилищную инспекцию (ГЖИ) и делать это лучше через госуслуги.

– Да, это хороший вариант. ГЖИ реагируют не очень оперативно, но в течение 30 дней по закону ответить обязаны. Кроме того, в Петербурге хорошо работает городской мониторинговый центр. Туда можно дозвониться по номеру 004. И обращаться можно даже по мелочам, например, управляющая компания долго не реагирует на заявку, не горит лампочка в парадной или какие-то неполадки с лифтом. Такие звонки очень ускоряют процесс. Я сама тоже пользуюсь этой возможностью.

 Давайте разберём наиболее распространённые претензии к управляющей компании. Например, как заставить её предоставить ежегодный отчёт?

– УК обязана разместить отчёт об исполнении договора управления в открытом доступе. В какой форме, за какой период и где размещается отчёт, прописано в договоре на управление домом. Если отчёт не предоставлен, это нарушение – пишите в ГЖИ. А вот если у вас возникли вопросы по затратам, проверить расчёты можно, организовав сторонний аудит. Это непросто и недёшево: аудиторская проверка за год может стоить от 30 000 до 100 000 рублей. Инициировать её можно и через ГЖИ, но вам предстоит обосновать, почему вы сомневаетесь в неправомерности затрат «управляйки». Как правило, в первую очередь граждан удивляет большой расход воды на общедомовые нужды (те, которые идут отдельной строкой в квитанции) или суммы за отопление. Проверить эти статьи очень сложно, потребуется получить доступ к показаниям общедомовых счётчиков и понять, каков порядок начислений.

 В Петербурге многие жалуются на так называемый перетоп. Горячие батареи при нулевой температуре на улице и, как следствие, высокие счета за отопление. Эта проблема решается, если установить в доме приборы погодного регулирования?

– Это дорогостоящее оборудование (около миллиона рублей на дом. – «НП»), но оно, на самом деле, помогает снизить расходы на отопление. В моей практике был случай, когда УК сломала электронику в таком приборе. Как мы поняли, назло жильцам, которые пытались расторгнуть с ней договор на обслуживание.

 Могут ли жильцы перейти на индивидуальные соглашения с ресурсоснабжающей организацией, чтобы получать отдельные квитанции за газ, электричество, за воду и т.п. и платить напрямую поставщику?

– Да, можно перевести дом на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Решение о переходе на прямые договоры может принять общее собрание собственников, после чего необходимо известить о решении каждую конкретную РСО. РСО может и без согласия собственников в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей организацией, если у неё есть долг за два месяца и больше. Я считаю, что это выход. Если собственники заключают такие договоры с поставщиком, то у УК нет возможности манипулировать их деньгами.

В Петербурге пока очень мало домов, которые оформили прямые соглашения, этот процесс только начался. Лишь у «Петроэлектросбыта» со всеми собственниками индивидуальные договоры.

 Как добиться, чтобы в доме работал провайдер, который мне нравится?

– Это частая проблема: люди недовольны, что в их доме нельзя подключиться к нужному провайдеру.

В соответствии со статьёй 36 ЖК РФ всё оборудование, обслуживающее жилой многоквартирный дом, установленное в нём, является общей собственностью жильцов, а не управляющей компании. Собственники имеют право осуществлять контроль над тем, как именно используется их общее имущество, для каких целей, кто и какую выгоду из этого извлекает. Но, как правило, УК в договоре на управление МКД наделены правом заключать договоры с поставщиками услуг без согласия собственников.

 Какие нюансы есть при организации ТСЖ?

– В городских многоквартирных домах ТСЖ, как правило, работают достаточно эффективно. Там все друг друга знают, председатель сам живёт в этом доме, всё на виду. В ТСЖ есть правление, председатель, ревизионная комиссия. Их выбирают из собственников МКД, заинтересованных в прозрачной схеме расчёта за обслуживание дома и в незавышенных тарифах. В этом основное преимущество такого способа управления перед теми же УК.

Но есть в ТСЖ и минус. Крайне сложно найти среди собственников подходящего кандидата на должность председателя. Это очень ответственная и трудоёмкая работа, требующая самоотдачи, не каждый на это готов.

 Как поучаствовать в общем собрании собственников (ОСС)?

– Вас должны проинформировать инициаторы собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом (если решением общего собрания в этом конкретном доме не предусмотрен иной способ извещения), вручено каждому собственнику помещения под роспись или же размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников.

На практике не все отслеживают момент извещения о проведении собрания. Пользуясь этим, управляющая компания может уговорить нескольких жильцов инициировать собрание, чтобы принять какое-нибудь решение в своих интересах. Например, увеличить тарифы, продлить свой договор на управление домом. Есть масса способов, чтобы подделать протокол, даже если жители не пропустили участие в собрании. Не стесняются вбрасывать и подделывать подписи в бюллетенях…

 Известны истории, когда жильцам удалось доказать, что протокол поддельный.

– А это практически всегда удаётся сделать. Проблема не в доказательстве нелегитимности протокола, а в том, что на этом всё и заканчивается. Правоохранительные органы не стремятся возбуждать уголовные дела по факту мошенничества. Это долго и муторно. Никто не хочет этим заниматься, бумаги перекидывают между разными ведомствами, процесс всячески затягивают.

В 2018 году к нам за помощью обратились недовольные результатом проведения ОСС жильцы дома в Красносельском районе.

УК провела собрание  с нарушениями и фальсификацией протоколов. Собственники выиграли суд, протокол собрания был признан недействительным. Но управляющая компания за время, пока жильцы судились, успела провести новое собрание, его результаты уже никто не успел оспорить.  

Собственники были измотаны первым судом и не видели перспектив в дальнейшей борьбе. Это стандартная схема для нечистых на руку УК. Уголовное дело по факту мошенничества правоохранительные органы до сих пор не завели в связи со сложностью доказывания состава преступления.

В результате управляющей компанией установлены ещё более высокие тарифы на обслуживание дома.

Ушло почти три года на то, чтобы с помощью обращений в ГЖИ и прокуратуру (по предписанию от ГЖИ) заставить УК провести перерасчёт, который, к слову, был формальным и неверным.

УК до сих пор работает, прокуратура не возбуждает уголовное дело, пишет отписки. Поэтому, начиная судебное разбирательство, надо понимать, что это будет долгий путь и результат не гарантирован. Избавиться от УК только оспаривая в суде протоколы не получится. Это лишь начало длительного процесса и хождений по кругу.

 А есть положительные примеры, когда УК всё-таки удалось сменить?

– Да, у наших юристов в практике есть такие случаи, но иногда доходило буквально до бандитских противостояний. В целом больше шансов у небольших домов — до 300 квартир, чем у МКД, где более 1500 квартир. В этой борьбе придётся обходить собственников, собирать подписи, нужна инициативная группа жильцов, готовая тратить на это время и силы, и т.п. В одиночку не справиться.

 Как-то грустно выглядит ситуация. Есть ли свет в конце туннеля?

– Варианты возможны такие: создать ТСЖ с более прозрачным управлением самими собственниками без посредника в виде сторонней организации либо вносить основательные изменения в сфере ЖКХ на законодательном уровне и, как в советское время, передать все МКД в государственное управление, а не коммерческим структурам.

Я бы хотела отметить, что между исполнителем и заказчиком всегда могут иметь место недовольства и претензии. Есть вопиющие случаи нарушений, о которых считаю нужным рассказать, но подчеркну, что происходят они не повсеместно, это скорее печальные исключения, которых не должно быть.

Не все управляющие компании злоупотребляют своими правами. И даже наоборот – большинство собственников всё устраивает в их работе: мусор вывозят, свет горит, отопление есть, даже новогоднюю ёлку могут нарядить во дворе!

NSP ДОСЬЕ
Компания «Адвокат ФРЕММ» создана в 1993 году и является одной из старейших юридических фирм в Санкт-Петербурге с постоянно растущей практикой: арбитраж, банкротство, разрешение споров в судах общей юрисдикции, сопровождение сделок с недвижимостью, регистрация юридических лиц, юридическое и бухгалтерское сопровождение.
Управляющий партнёр – Владимир Мечтаев.